Условия договора субаренды - ответственности субарендатора за текущий ремонт и предоставление необходимых средств гигиены

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).

В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

- Судебную практику, подтверждающую, что текущий ремонт - это систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих неисправностей и повреждений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения.

Согласование условия о проведении текущего ремонта

Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:

- сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта;

- распределение расходов по текущему ремонту между сторонами;

- виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту;

- срок проведения текущего ремонта.

Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.1. Сторона, которая несет обязанность

по проведению текущего ремонта

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования его проведения арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.

Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2010 по делу N А60-62576/2009-С10 (Постановлением ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5921/10-С2 данное решение оставлено без изменения)).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества".

--------------------------------

Выполнение текущего ремонта арендатором может быть в его интересах, поскольку позволяет оперативно выполнить ремонт, без временных затрат на транспортировку имущества арендодателю.

Если стороны договорились о проведении текущего ремонта арендатором, они могут согласовать обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость текущего ремонта (подробнее об этом см. п. 5.2.2 настоящего материала).

Внимание! Если обязанность производить текущий ремонт возложена на арендатора и он ее исполнил, но впоследствии выяснилось, что ремонт был вызван недостатками, за которые отвечает арендодатель (или третье лицо, осуществившее ремонт имущества по договору с арендодателем), арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 612 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13). В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на проведение ремонта.

Арендодателю в этой связи необходимо учитывать следующее. Возложение на арендатора обязанности по текущему ремонту не освобождает арендодателя от ответственности по ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, возникшие, в частности, из-за некачественного ремонта, который выполнила подрядная организация по договору с арендодателем до передачи имущества в аренду.

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества

В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.2. Распределение расходов по текущему ремонту

между сторонами

При согласовании условия о проведении текущего ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будет выполняться текущий ремонт.

Проведение текущего ремонта арендодателем

Если стороны в силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества".

--------------------------------

В интересах арендодателя установить в договоре, что текущий ремонт производится им за счет арендатора. В этом случае он будет вправе требовать от арендатора возмещения стоимости произведенного текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:

- прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора;

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора".

--------------------------------

- указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта".

--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан производить текущий ремонт

В этом случае можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Проведение текущего ремонта арендатором

Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором".

--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить текущий ремонт

В этом случае арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.