И где гарантия что завтра о не поставит свое авто у меня перед крыльцом.

Здравствуйте Владимир. Ваш сосед вправе продать свою долю 3-му лицу и без оформления "отказной" у нотариуса известив Вас в простой письменной форме о продаже своей доли за 30 дней до сделки. "Знакомить" Вас с покупателем он не обязан.

Дальнейшие возможные споры относительно порядка пользования домом и земельным участком Вы будете решать уже с новым собственником.

Ответ:

Ваш сосед по закону не может продать 3/5 доли по цене, меньшей чем предложил вам. Если он уменьшил цену для другого покупателя – то он опять должен был предложить сначала вам. Если вы узнаете, что он без вашего ведома продал долу по цене –равной или меньшей, можете добиваться ч-з суд сделки недействительной.

Теперь что касается 2-ой части вашего вопроса:

Тут 3 варианта:

1) составить и подписать с соседом (можно уже новым) соглашение о порядке пользования имуществом и земельным участком (кстати, вы ничего не говорите про з/у – вероятно, он у вас не оформлен)

2) провести реальный раздел (выделение долей в квартиру №1 и №2) в связи с фактически занимаемой площадью и по плану БТИ – по соглашению или ч-з суд

3) установить (вашему соседу) частный сервитут (в .т.ч. через суд) и зарегистрировать его в регпалате.

Для установления сервитута нужно сначала оформить и выделить земельные участки