Налоги при продаже однокомнатной квартиры и покупке коммерческой недвижимости для аренды

Уважаемый, Читатель Бюллетеня недвижимости! Сдавая в аренду коммерческую недвижимость, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью. Соответственно, должны зарегистрироваться как ИП, и платить налоги, установленные для ИП.

В соответствии с гражданским законодательством предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицом, зарегистрированным в качестве предпринимателя в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ).

При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).

По мнению Минфина России, о наличии в действиях гражданина (физического лица) признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (см. письма Минфина России от 07.11.2006 № 03-01-11/4-82 и от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125).

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

- заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

- получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

- неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

В данной ситуации очевидно, что офисные (нежилые) помещения приобретались Вами не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от их использования (сдачи в аренду) или реализации……

Вы должны быть признаны индивидуальным предпринимателем по соответствующему виду деятельности, то он помимо НДФЛ обязан будет уплачивать НДС (ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и ЕСН (подп. 2 п. 1 ст. 235, п. 3 ст. 237 НК РФ) как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду.

В противном случае, вы будете заниматься НЕЗАКОННОЙ предпринимательской деятельностью. А это уголовно наказуемое занятие.

С Уважением, Наталья Федоровская.

Если Вы - резидент РФ по уплате налогов(ст.207 НК РФ), то при продаже можете по заявлению в ИФНС по месту жительства получить право на имущественный налоговый вычет по пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Если владели квартирой до продажи менее 3-х лет, то вычет не превысит 1000000руб., а НДФЛ с превышения-13%(ст.224 НК РФ). Если до продажи владели квартирой более 3-х лет, то вычет составит всю полученную от продажи сумму и НДФЛ платить не придётся. Вычет не предоставляется автоматически, его получают по заявлению, поданному вместе с декларацией по НДФЛ. Если Вы будете сдавать в аренду помещение как физическое лицо, то со всех доходов для резидента НДФЛ будет составлять 13%. Если Вы зарегистрируетесь как предприниматель, то можно платить меньше налогов от сдачи в аренду в зависимости от выбранного режима налогообложения.