Возможно ли заложить свою единственную недвижимость, если помимо меня прописана пенсионерка без собственности?

Если банк примет залог то кредит даст но изъять жилье нельзя

да, можете. только имейте в виду что потом это единственное жилье у Вас могут забрать. поскольку оно будет в залоге

Александр!

Законодательством не запрещено закладывать свое единственное жилье, но банк его не возьмет в залог.

Дело в том, что банк не сможет обратить взыскание на эту квартиру по исполнительному листу в случае, если вы перестанете платить по кредиту. То есть, ваш залог будет для банка бесполезен.

Посмотрите, например, данное судебное решение:

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело-33-2243-2010 г. Судья Романова Г.Г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

06 июля 2010 года г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Королевой А.В. и Бабойдо И.А.,

при секретаре Трифоновой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28 мая 2010 года и дополнительное решение того же суда от 07 июня 2010 года, по которым постановлено:

Исковые требования Фединой М*** Е*** удовлетворить частично.

Признать договор об ипотеке от 05.10.2007, заключенный между закрытым акционерным обществом «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» и Фединой Марией Евгеньевной, недействительным.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой Марии Евгеньевны расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Применить последствия недействительной сделки, прекратив регистрационную запись № *** от 12.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке квартиры № *** дома № *** по проспекту *** в городе Ульяновске, принадлежащей на праве собственности Фединой М*** Е***, на срок 120 месяцев, начиная с 12.10.2007 в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческий банк «ГАЗБАНК».

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой М*** Е*** возврат госпошлины в сумме 200 рублей, расходы по составлению доверенности на представителя в размере 700 рублей.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Федина М.Е. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» о признании договора залога недействительным.

В обоснование заявленных требований указала, что 05.10.2007 года между ней и Двугрошевым Ю.Г. с одной стороны и ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» с другой стороны был заключен договор, согласно которому они получили кредит в банке в сумме 1 500 000 рублей сроком на 60 месяцев. Кредит был получен ею на развитие бизнеса и лечение мужа. Одновременно банк заключил с ней договор о залоге пятикомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, проспект ***, в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Договор о залоге не соответствует требованиям закона, который не допускает обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В связи с несоответствием закону сделка является недействительной и не влечет никаких юридических последствий.

Истица просила признать договор залога недействительным, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Суд привлек к участию в деле в качестве 3-х лиц Двугрошева Ю.Г. и Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области и постановил приведенные выше решение и дополнительное решение.

В кассационных жалобах ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» не соглашается с решением суда и дополнительным решением суда, просит их отменить и отказать в удовлетворении заявленного Фединой М.Е. иска, взыскав с нее расходы по уплате госпошлины в размере 2000 руб. При этом указывает, что суд нарушил нормы материального права и неправомерно признал договор об ипотеке недействительным. Нормами ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлен запрет на обращение взыскание на спорное жилое помещение в случае, если такое имущество является предметом ипотеки по обязательству, не связанному с приобретением или строительством данной квартиры, её капитальным ремонтом или иным неотделимым улучшением.

Суд неверно истолковал ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не принял во внимание, что указанная статья регламентирует порядок использования квартиры уже при наличии решения об обращении взыскания, а не саму процедуру взыскания. Суд ненадлежащим образом исследовал содержание кредитного договора и договора об ипотеке, в соответствии с которыми целевым назначением кредита является ремонт квартиры, находящейся по адресу: г. Ульяновск, проспект ***. Из содержания п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что кредит может выдаваться как на капитальный ремонт, так и на иное неотделимое улучшение жилого помещения. Поэтому вывод суда о том, что названная норма распространяется лишь на правоотношения, возникающие только при предоставлении кредита на капитальный ремонт, является ошибочным.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав пояснения представителя ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» Петрунова И.А., поддержавшего доводы кассационных жалоб, и представителя Фединой М.Е. Иванова В.Б., возражавшего относительно доводов кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда и дополнительного решения суда.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебных постановлений исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как видно из материалов дела, по кредитному договору от 05.10.2007 ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» выдало Фединой М.Е. и Двугрошеву Ю.Г. кредит в сумме 1 500 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 05.10.2007 между ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» и Фединой М.Е. был заключен договор об ипотеке № ***, согласно которому залогодатель передал в залог банку квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, пр-т ***.

Пункт 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) как договор, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 названного Закона не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ).

Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что целевым назначением полученного Фединой М.Е. и Двугрошевым Ю.Г. кредита являлся ремонт жилого помещения.

Квартира № *** дома *** по пр-ту *** в г. Ульяновске принадлежит Фединой М.Е. на праве собственности и является единственным пригодным для проживания жилым помещением для Фединой М.Е. и членов ее семьи: мужа Ф*** и дочери В***., которые зарегистрированы в данной квартире по месту постоянного жительства.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что договор залога указанной квартиры заключен в нарушение приведенных выше норм закона, и обоснованно признал данную сделку недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение (сняв с квартиры обременение залога).

Доводы, приведенные ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» в кассационных жалобах, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену состоявшихся судебных постановлений.

Как следует из буквального толкования ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользованиями ими залогодателя возможны лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Названная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если кредит (заем) получен на иные, нежели указанные в пункте 1 статьи 78 Закона, цели. Если же жилое помещение не является единственным для проживания залогодателя и членов его семьи, оно может являться предметом залога без каких-либо ограничений независимо от целевого назначения кредита (займа).

По данному делу целевое назначение полученного Фединой М.Е. кредита не отвечает требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответственно, судом сделан правильный вывод о недопустимости заключения договора залога в отношении единственного пригодного для проживания заемщика жилого помещения.

Ссылка в кассационных жалобах на то обстоятельство, что целевым назначением кредита по кредитному договору от 05.10.2007 являлся ремонт жилого помещения, не свидетельствует о соответствии договора залога требованиям закона, поскольку перечень правоотношений, по которым возможно обращение взыскания на жилое помещение, изложенный в п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Указаний на то, что кредит предоставляется на капитальный ремонт жилого помещения, в кредитном договоре не имеется. Проведение ремонта не может расцениваться как создание неотделимых улучшений жилого помещения.

Таким образом, доводы кассационных жалоб ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» основаны на неправильном толковании приведенных выше правовых норм и не могут повлечь отмену состоявшихся по данному делу судебных постановлений.

В силу изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28 мая 2010 года и дополнительное решение того же суда от 07 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Хорошо, а если я буду зарегистрирован в другой квартире (то есть, у меня будет право пользования другим жильём), тогда банк или частный инвестор легче согласятся на выдачу кредита?