Как защитить свои права при возникновении спора о собственности на квартиру с новым собственником 1/3 доли

Проживаю в квартире с мужем и н\с\ребенком, мужу принадлежит 2/3 квартиры (мы все прописаны в ней). 1/3 принадлежит сестре мужа, досталась ей по наследству (прописана здесь никогда не была, у нее есть своя квартира). С сестрой была устная договоренность, что мы будем проживать здесь некоторое время, а когда решимся на переезд в другой город, совместно продадим квартиру и она получит свою долю денег (правда сестра не из терпеливых и постоянно торопила). Сегодня к нам явились двое человек (мужчина и женщина весьма прожженной внешности), с заявлением, что мужчина - новый собственник и у него оформлено свидетельство на собственность

1/3 нашей квартире на основании договора дарения от сестры. Жить и прописываться он не намерен, но хотел бы получить ключи для доступа в квартиру. Что нам делать в данной ситуации? Так как договор дарения вызывает ОЧЕНЬ большие сомнения, т.к. намерения сестры любым путем поскорей получить деньги, выживая нас, не смотря на родственные отношения, не то что просто кому-то подарить просто так, а соответственно эта сделка притворная, для того, чтоб прикрыть договор купли-продажи доли квартиры без нашего согласия. Сестра на контакт теперь идти не хочет. Но и пускать совершенно незнакомого человека в свою квартиру жить я тоже не хочу. Судя по всему попали на крючок черным рейдерам.

1) Если возможность оспорить этот договор дарения?

2) Имеет ли он право проживать в то время пока будет идти судебное разбирательство, если подать в суд?

3)имеет ли он право взламывать дверь, без нашего согласия и вставлять свои замки, имея свидетельство на право владения 1/3.

(не имея прописки и решения суда, с предписанием о порядке проживания и какая именно комната принадлежит ему, полюбовно договариваться мы, естественно не хотим)