Вопрос о регистрации ипотеки при покупке квартиры по договору долевого участия без привлечения кредитных средств
Я покупаю квартиру по договору долевого участия без привлечения кредитных средств. Застройщик говорит, что при регистрации договора будет также зарегистрирована ипотека в силу закона, т.к. земельный участок, на котором происходит строительство, находится у застройщика в собственности и согласно закону 214-ФЗ обременен правами требованиями всех дольщиков. Но при чем здесь участок, если я покупаю квартиру?
Купил квартиру в новостройке, Кудрово Лен. область, дому присвоен милицейский адрес, подписан акт приемки квартиры. Застройщик говорит, что регистрация права собственности будет начата только с сентября. Застройщик мотивирует такой срок тем, что сначала он сам должен зарегестрировать объект на "себя", после этого застройщик будет оформлять собственность на дольщиков. Покупка по договору долевого участия с регистрацией в ФРС. В выписке ЕГРП зарегестрирована ипотека на земельный участок на котором построен жилой дом, есть зарегестрированные ипотечные договора участников долевого строительства, есть один ДДУ без ипотеки в самом начале выписки. Квартира куплена с частичной ипотекой, но планирую до оформления собственности погасить кредит. Как я могу самостоятельно оформить право собственности, ускорив этот процесс в обход застройщика?
Здравствуйте, вы можете получить комплект документов у застройщика самостоятельно обратиться в органы росреестра для регистрации вашего права собственности.
Удачи вам и всего наилучшего
Спросить
Здравствуйте.
Если застройщиком дом не введен в эксплуатацию то к сожалению никак не сможете оформить. Скорее всего акт приема передачи квартиры подписали для того чтобы не нарушить срок передачи квартиры согласно дду..
СпроситьЯ думаю, что если получен милицейский адрес дом введен в эксплуатацию. В какой инстанции можно узнать о возможности регистрации права по адресу? От застройщика мне все равно ничего не добиться и нужно требовать от него документы мотивированно.
Спросить
Если Ваш договор называется договором долевого участия, то к застройщику Вы можете обращаться в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..."
Спросить
Акт приема передачи подписывается после ввода дама в эксплуатацию Если дом введен, подписан акт приема-передачи, то можете обращаться в Росреестр и регистрировать право.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2017)
СпроситьКак быть.
Собираюсь покупать квартиру в новостройке по договору долевого участия. Часть средст дольщика, остальное по ипотеке.
Изначально застройщик предлагал заключить договор о намерениях с оплатой части средст,
остальное (ипотечный кредит) после регистрации
договора долевого участия.
Мы от этой их схемы отказались, мотивировав 214 ФЗ, по которому оплата происходит после
гос. регистрации ДДУ.
Теперь застройщик предлагает нам заключить договор долевого участия, но в договоре фигурирует не сам застройщик, а фирма с которой у застройщика якобы заключен договор ген. подряда.
Документы на землю и разрешение на строительство оформлены на самого застройщика.
Подскажите, как тут быть, не очередная ли это уловка застройщика.
Стоит требовать договор ДДУ именно с застройщиком у которого есть правоустанавливающие документы на строительство и не заключать договор с какой-то неизвестной компанией, у которой право на сам строящийся объект по сути нет.
Спасибо.
Заключен договор долевого участия в строительстве дома, сумма по договору уплачена застройщику№1 полностью и вовремя. Дом достроен на 60%, застройщик№1 обанкротился, открыто конкурсное производство. Свой договор долевого участия не расторгнул, в конкурсные кредиторы не вошел. Недостроенный дом продан новому застройщику с моим обременением и правопреемством по обязательствам залогодателя (Статья 353. Сохранение залога при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу), о чем новый застройщик был осведомлен и не возражал, этот пункт был прописан в договоре купли-продажи. По завершению строительства дома новым застройщиком цена квадратного метра для меня возросла на 9 тыс. рублей. Правомерно это повышение цены, ведь я свои обязательства выполнил полностью и в срок.
Договор купли-продажи
1.1. Застройщик№1 (конкурсный) продает, а новый застройщик приобретает в собственность следующее недвижимое имущество
- незавершенный дом - степень готовности 60%-право аренды земельных участков, на котором находится этот дом
1.4. Имущество застройщика№1, указанное в п.1.1. настоящего договора, обременено залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома. В силу ст.353 ГК РФ при переходе права собственности на имущество, указанное в п.1.1. настоящего договора, право залога сохраняет силу. Покупатель (новый застройщик) является правопреемником застройщика№1 (залогодателя), становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. – дословный текст договора.
Подал на нового застройщика в суд иск «О защите прав потребителей и признании права собственности на квартиру». На что ответчик ответил встречным иском «Заявление о признании обременения отсутствующим». Он полагает обременение недостроенной квартиры и земельного участка в мою пользу прекратилось с момента принятия решения о признании застройщика№1 банкротом и открытии конкурсного производства, т.к. я не вошел в реестр требований кредиторов застройщика№1 по правилам ст.126,131,132,139 Закона о банкротстве. Все мои претензии по квартире должны предъявляться застройщику№1, а он (новый застройщик) не является стороной обязательства или правопреемником застройщика№1 в части исполнения обязательства по передаче квартиры.
Прав ли новый застройщик–обременение отсутствует?
А если земельный участок находится в собственности застройщика, но права на земельный участок обременены в пользу дольщиков в силу закона 214-ФЗ?
Если речь об этом вопросе:
Можно ли уступить права на земельный участок, на котором осуществляется строительство с привлечением средств долевого участия и регистрируются права дольщиков в Росреестре (смена застройщика)
К сожалению нет, потому что застройщик это лицо,у которого есть земля и разрешение на строительство.
СпроситьВ договоре долевого участия есть пункт: «…9.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участников долевого строительства (залогодержателей) считается поручительство банка, по которому Поручитель дает обязательство отвечать пред Участником долевого строительства за исполнение Застройщиком обязательств по Договору долевого строительства, а также считаются находящимися в залоге предоставленные для строительства (создания) Объекта долевого строительства: - земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности; - строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом…»
Вопросы:
1. Участок и стройка в залоге и у дольщиков и у банка?
2. Обязательно ли должно быть указано, какой банк является поручителем? Если не указано, считается ли поручителем банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет?
3. В договоре нет никакой отметки банка о согласии на поручительство, действительно ли оно?
4. При банкротстве застройщика, или если застройщик уклоняется от уплаты денег при расторжении договора или по претензиям, можно ли адресовать требования поручителю, т.е. банку?
1. На вопрос 1 ответить невозможно. Проверте, зарегистрировано ли на земельный участок обременение в виде залога. Если залог действительно оформлен, его регистрация обязательна в том же органе, который регистрировал сам договор долевого строительства.
2. Безусловно, в договоре должно быть указано, кто поручитель-поскольку вообще есть об этом упоминание. Кроме того должен быть отдельный договор поручительства (если вообще эти отношения являются поручительством).
3. Если банк заключил договор поручительства и к тому же является залогодержателем (что в общем-то необычно), банк должен отвечать по обязательствам застройщика.
В целом же формулировка, которую вы привели, неграмотна и не совсем понятна. Требуйте предоставления документов, подтверждающих содержание этой формулировки.
СпроситьДоговор уже зарегистрирован. Хотим внести в договор долевого участия в строительсте меня (супруга). Застройщик требует за эту процедуру кругленькую сумму. Законно ли это? Также законен ли отказ застройщика предоставить документы для моей самостоятельной госрегистрации допсоглашения к договору долевого участия?
Ответо.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» 214-ФЗ от 30.12.2004 года не предусмотрена обязанность застройщика изменять договор по вашему требованию.
СпроситьЗастройщик требует оформления доверенности по своему шаблону для регистрации ДДУ. Текст примерно следующий: быть моими представителями во всех организациях и учреждениях Москвы и Московской области, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Управлении Федеральной службы государственной регистрации... по вопросам государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве, объекта долевого строительства (квартиры), расположенной по строительному адресу... дополнительных соглашений к нему, в том числе соглашение о расторжении вышеуказанного договора, ипотеки в силу закона,
Смущает то, что там присутствует формулировка - ипотеки в силу закона. Квартиру покупаем без привлечения кредитных средств т.е. за свои деньги. Но застройщик отказывается убирать данную фразу из доверенности. В ДДУ прочитали, что в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору является залог земельного участка на котором будут строить объект долевого строительства. Вопрос в том, требуется ли оформление ипотеки по закону, для того чтобы передать мне участок в залог?
Здравствуйте, Роман Юрьевич.
Ничего особенного в такой доверенности нет. А участок и так будет в залоге у Вас и других участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ до момента государственной регистрации Ваших новых квартир (по закону). Отдельного оформления этот залог не требует
СпроситьЗаключили договор долевого участия с застройщиком на строительство квартиры в многоквартирном доме. Привлекли как свои собственные средства, так и взятые с помощью ипотечного кредитования.
По срокам описанным в договоре, застройщик конечно опаздывает с возведением объекта, но присылает письма, что в связи с плохими погодными условиями, строительство затягивается (это условие обговорено в договоре в пользу застройщика). Мы еженедельно посещаем объект строительства и видим на сколько не качественно объект возводится, вплоть до сквозных дыр на улицу с квартиры. Хотим расторгнуть договор долевого участия в строительстве, при этом сохранить ипотеку и выбрать другого застройщика. Ответьте, пожалуйста, как это сделать. Какую официальную причину расторжения договора оглашать застройщику?
Хотим сделать безвозмездную переуступку ДДУ между близкими родственниками. Договор долевого участия полностью оплачен наличными, без привлечения заемных средств и зарегистрирован в Росреестре. По первому договору ДДУ один покупатель. В договоре застройщиком прописано заранее получить обязательное предварительное письменное разрешение застройщика на переуступку и застройщик за это просит деньги. Но я знаю, что по закону не обязательно получать такое разрешение у застройщика, даже если в договоре есть такое условие. Можно просто сделать переуступку и уведомить застройщика в течение 10 дней с момента регистрации нового договора.
Прошу ответить так это или нет, проведёт ли росреестр переуступку без разрешения с застройщиком и какие статьи какого закона это регламентируют.
Большое спасибо!
Здравствуйте, Оксана!
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обращайтесь, если нужна квалифицированная юридическая помощь. Удачи Вам и всего хорошего!
Спросить
Здравствуйте, вам обязательно нужно уведомлять и получать разрешение у застройщика, иначе сделку могут признать незаконной. То что застройщик требует деньги, это вполне нормально, на практике они всегда запрашивают сумму до 5% от стоимости квартиры.
Спросить
Необходимо согласие кредитора на переуступку, так как это требование указано в договоре (ст 382, п. 2 ГК РФ) . Иначе переуступка может быть признана недействительной.
Спросить
Да, это так - согласие или несогласие застройщика в данном случае не требуется. Требовалось бы в том случае, если бы личность кредитора имела для застройщика существенное значение, а это не тот случай. См. ст. 388 ГК РФ.
СпроситьНаписал застройщику письмо о заключении дополнительного соглашения к договору долевого строительства по ФЗ №214 на тему изменить пункт договора о плюс-минус три процента от площади квартиры не происходит перерасчёт стоимости квартиры! Застройщик дал такой ответ: Дом введён в эксплуатацию 25.12.2012 года. Согласно положениям Закона №214-ФЗ и сложившейся практике Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, являющегося объектом долевого строительства, дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве не подлежат государственной регистрации и, соответственно, является незаключёнными. В соответствии с изложенным сообщаем, что внести изменения в Договор не представляется возможным.
Вопросы: насколько правомерны изложения застройщика? Как можно его (застройщика) заставить подписать доп. соглашение заведомо завышенной изначальной площади квартиры? Если дом введён в эксплуатацию, но застройщик не передаёт мне квартиру, как я могу его заставить выплатить мне компенсацию, которую застройщик подписался и согласился в случае невыполнения своих обязанностей, застройщик выплачивает пени в размере оговоренном в ФЗ №214?
За просрочку выполнения обязательства неустойку (пени) выплачивает, даже если они не оговорены в Вашем с застройщиком договоре, на основании ст. 6 ФЗ № 214, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Но взыскивать придётся через суд. Если площадь квартиры оказалась меньше, чем та ориентировочная, за которую Вы заплатили, при этом застройщик отказывается возвращать деньги, то взыскивать тоже нужно в судебном порядке.
Спросить
Александр, заставить его подписать доп. соглашение нельзя никак. Это воля сторон подписывать соглашения, договора и т.д. или нет.
Пени по 214-му закону можно взыскать в суде. Обращайтесь.
Спросить
