Какие сделки с долями в праве собственности являются законными после отмены приказа Мин. юста от 6 августа 2001 года №233? Как защитить свои права при продаже доли в праве собственности?

398₽ VIP

Если вы откажетесь от покупки, то он может продать долю третьему лицу. Он обязан поставить вас в известность о вашем преимущественном праве покупки, по ст.250 ГК. Но не допустить продажу его доли вы не сможете.

Здравствуйте, Лариса Александровна.

Обычно при продаже доли придерживаются следующего алгоритма. И тогда все законно.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли. При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли должен сообщить в письменном виде о своем намерении продать долю, указав цену и иные условия продажи. Продавец отчуждает свою долю другому участнику долевой собственности, выразившему согласие на приобретение доли. Если такое согласие получено от нескольких участников, доля отчуждается по частям пропорционально тем долям, которые имеются у данных участников. Если остальные собственники долей откажутся от покупки продаваемой доли или не приобретут ее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Обратите внимание! Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ; пп. «б» п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4). При нарушении данного порядка продажи доли собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли. Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ). Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение. Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Договор продажи доли в квартире подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Источник - ССП Консультант плюс.

Продать долю в праве собственности он имеет право в любом случае. Но предложить Вам купить обязан в силу ст. 250 ГК РФ. При этом все законно и текст ст. 250 ГК РФ не обязывает его получать от Вас отказ или согласие, т.к. достаточно только уведомить Вас о продаже, предложив купить, а потом подождать месяц. Поэтому, увы, но все законно.

В данном случае, если доля не выделена, муж может её распоряжаться, но перед этим он должен послать Вам уведомление с предложением о приобретении, если вы откажетесь, он может продать свою долю любому лицу. Раздел имущества либо по согласию супругов, либо же по суду. В вашем случае только по суду.

До 22 января я должна дать письменный ответ- согласие на покупку или отказ , я же хочу свой отказ мотивировать тем , что предлагаемая им сделка будет не законной

---при данных обстоятельствах. (отказ от покупки) вы получите новых соседей и не факт что будете им рады. не злоупотребляйте правом первоочередной покупки доли в квартире. это для вас. может окончиться плачевно. и сами не сможете в ней проживать (смотря что за соседи подселятся). а также муж имеет право. просто оформить переход права собственности на квартиру. договором дарения. и в этом случае. вашего согласия. точно не потребуется. а решать как всегда. только вам.

Статья 572. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Лариса Александровна, здравствуйте! Само по себе уведомление второго собственника о продаже им своей доли соответствует требованиям ст. 250 ГК РФ. А вот требование освободить половину квартиры, безусловно, неправомерно, т.к. доля его в натуре не выделена и порядок пользования квартирой также не определен. Если доля будет продана третьему лицу, новый собственник столкнётся с тем же вопросом, необходимостью определить порядок пользования комнатами в квартире.

Вы путаете - собственник доли в имуществе может на основании ст. 209 ГК РФ продать любому свою долю в имуществе.

Если откажетесь приобретать, у Вас появится иной сособственник квартиры.

И никакой суд не поможет.

Что касается освобождения части квартиры, пусть бредёт в суд.

Ибо ст. 247 ГК РФ указывает: "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом".

Вы путаете понятие продажи 1/2 доли и продажа половины квартиры. При условии, что Вам предложили воспользоваться преимущественным правом покупки, т.е.купить за туже цену, продажа постороннему человеку доли законна.

Продать часть квартиры, т.е. конкретные комнаты можно только если имеется решение суда о определении порядка пользования квартирой в котором указано, какие именно комнаты передаются в пользование и кому, а какие помещения (ванна, коридор и кухня) остаются в общем пользовании. Новый собственник в этом случае приобретает те же права, как и прежний.

Реально разделить квартиру нельзя, можно только дом.

Уважаемая Лариса Александровна.

Вы оперируете приказами Минюста, которые по существу не являются законодательными актами.

Ваш вопрос разрешает ГК РФ.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Ваш отказ в какой-либо форме не будет законным, т.к. вышеуказанная статья ГК достаточно определённо указывает алгоритм действий.

Какого-либо запрещения продать долю закон не содержит.

Спасибо всем за ответы ! осталось не понятным вот что : Если в связи с приказом Минюста № 53 от 12.04 2012г предыдущий приказ №233 от 6.08.2001 г ( 1 часть- Общие положения , п.3 )утратил силу законную , то как тогда сделки с долями в праве остались законными ?

Приказ от 6 августа 2001 года № 233 утратил силу в связи с изданием приказа Минюста РФ от 12.04.2012 года №53 Регистрация договора куппи-продажи невыделенной доли является незаконной Жилые помещения, согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ могут быть как делимыми, так и неделимыми вещами. Отдельная (не коммунальная) квартира в многоэтажном доме является неделимой вещью. На неделимые вещи распространяется правила статьи 133 ГК РФ. Договор купли-продажи доли по закону не существует, то есть ничтожен и без решения суда согласно параграфу 7 Гражданского кодекса и статье 554 ГК РФ. Такой договор считается незаключённым, так как в нём не определён предмет договора. И оснований для регистрации собственности на ​долю нет. Доля в праве собственности - вещью не является Невыделенную долю по закону продать нельзя, т.к. она не является объектом жилищного права в ст 15 ЖК РФ дано понятие объекта жилищного права, в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений. Про невыделенную долю там речи не идет. Только ВЫДЕЛЕННАЯ в натуре доля считаетсяобъектом жилищных прав,т.к. на нее есть кадастровый паспорт . Ст. 246 и 250 ГК РФ не применимы для продажи невыделенных долей. В ст 1 основные термины закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится, что кадастровый паспорт - номер объекта недвижимости Невыделенная доля не имеет кадастрового паспорта, не является объектом недвижимости, это всего лишь доля в праве на владение общего имущества собственников.Кадастровые паспорта на невыделенные доли не существуют, следовательно и купля-продажа таких долей невозможна по закону.В постановлении Конституционного суда РФот 13 марта 2008 г. № 5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 ст 220 налогового кодекса говорится о продаже реальной выделенной доли, абзац 3 . В Москве уже есть случаи признания таких сделок недействительными.