Как изменить доли в собственности на квартиры и продать приватизированную квартиру с детьми – юридический анализ.

398₽ VIP

Если договор уже подписан, то изменения вправе не вносить (ст. 450 ГК РФ)

В одностороннем порядке по решению суда договор приватизации жилья может быть расторгнут по основаниям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Продать квартиру разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним собственникам в собственность равноценную жилплощадь.

1) При приватизации квартира поступают в равную собственность всех прописанных в квартире, в связи с чем изменить договор приватизации (в одностороннем порядке) только на Вас вы не можете.

По моему мнению, суд так же скорее всего не изменит договор о привтизации квартиры только на Вас поскольку это будет противоречить ст. 2 Закона О приватизации.

2) На основании ст. 20,21 ФЗ Об опеке и попечительств" при наличии согласия органа опеки продажа однокомнатной квартиры возможна до совершеннолетия детей.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1

(ред. от 16.10.2012)

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ

(ред. от 05.05.2014)

"Об опеке и попечительстве"

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

(п. 4 в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 118-ФЗ)

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного

Здравствуйте! В вашей ситуации необходимо признать договор приватизации недействительным. Наиболее распространенными являются случаи признания договоров передачи квартиры в собственность посредством приватизации в случаях нарушения прав несовершеннолетних, например, отсутствовало согласие на приватизацию в письменной форме от всех зарегистрированных в квартире жильцов, включая детей старше 14 лет. В подобных случаях необходимо от имени несовершеннолетнего подать иск в суд о деприватизации и признании договора приватизации недействительным (указанное основание предусмотрено статьей 168 ГК РФ). В случае, если дети уже на момент оспаривания договора приватизации достигли 18 дет, то они самостоятельно подают иск в суд.

Написала заявление в администрацию об изменении договора на передачу в собственность на основании справки ф-9 (прописана только я) в части изменения долей. Администрация отказала в приеме такого заявления, мотивируя тем, что квартира приватизирована и никаких изменений внести уже нельзя.

---отказ законен. т.к. вашим решением нарушаются права несовершеннолетних детей. и для расторжения договора. нет оснований.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

Принцип свободы договора определяется несколькими важными моментами:

- стороны самостоятельно решают, вступать в договорные отношения или нет;

- стороны самостоятельно определяют условия договора;

- каждая из сторон имеет право свободного выбора контрагента по договору;

- стороны вправе в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор.

Статьей 450 ГК предусмотрено, что изменение и расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций - собственников жилья или уполномоченных ими органов, с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо.

Договор на передачу жилого помещения в собственность будет считаться измененным с момента регистрации изменений в органах государственной регистрации.

Таким образом, представляется допустимым расторжение договора приватизации жилья по соглашению сторон.

При расторжении договора по соглашению сторон инициатива исходит от собственника жилого помещения. Мотивы "расприватизации" могут быть разными: невозможность произвести обмен приватизированной квартиры, высокий налог на недвижимость, невозможность содержать в полном объеме жилое помещение на праве собственности и т.д.

Т.е. в этом случае дети остаются в долевой собственности? А можно ли будет продать данную квартиру?

---отказ законен. т.к. вашим решением нарушаются права несовершеннолетних детей. и для расторжения договора. нет оснований.

Как же они нарушаются, если куплена 3-комн. квартира (у них по 1/3 дол. собственности), дети там прописаны. И, если бы я подала заявление на приватизацию 1-комн. кв-ры после их выписки, то все было бы нормально и ничьи права нарушены не были бы?

Дети жильем обеспечены, у них по 1/3 доли в 3-комн. кв-ре, на покупку этой квартиры был потрачен материнский капитал и 200 тыс. бабушка (моя мама дала), думала ей деньги вернуть после продажи 1-комн. (у нас 1-комн. кв-рв стоит 200 тыс. руб.). Ходила сегодня в опеку, просила выдать справку о том, что дети не ущемлены в жилищных условиях, безрезультатно, они работают по законодательству, и таких справок не выдают. Вот оформите приватизацию, тогда приходите, разрешим продажу на условиях (еще где-нибудь приобрести доли квартирные или счет на сберкнижку). А ведь это все деньги, а я сейчас получилась почти малообеспеченная (работаю в бюджетной организации на минималку и двое малолетних детей).

Там у мамы всего 1/4 часть (15 м, у детей все остальное (по 18 м)), а здесь в однушке на двоих - 24 м (по 12 м). Почему-то получается, что дети-то защищены, но как-то однобоко, а я получается для того, чтобы эти права обеспечить даже если наизнанку вывернуться и то не получиться... теперь у них и там права и здесь...