Вопросы, связанные с договором уступки прав требования в долевом строительстве и возможными юридическими последствиями

Нужна консультация по следующему вопросу:

Заключил договор уступки прав требования с ООО по передаче мне прав требования в долевом строительстве (договор: http://www.9111.ru/user-3165798/albums/?photo=6376). По договору стоимость квартиры в соответствии со стоимостью кв.м. и общей площадью квартиры оплатил. Дом построили, близка сдача. Выяснилось, что площадь квартиры на 4 кв.м. меньше оговоренной по договору (и, соответственно, оплаченной). Т.к. оплачивал ООО, то отправил ему зак. письмо с требованием совместного выезда на объект для проведения замера площади и выплаты мне денег за отсутствующие метры. В течении 3 недель ответа не получил. Заказал строительно-техническую экспертизу - несоответствие подтвердилось. Планирую подавать в суд.

1. В договоре указана только общая проектная площадь квартиры = 74,9. Входит ли в эту площадь балкон? Эксперт, при проведении экспертизы, в соответствии со СНИПами, приплюсовал площадь балкона с коэффициентом к общей площади. Это верно? Или же, опираясь на ст. 15. ЖК РФ, площадь балкона в данном деле можно вообще не учитывать?

2. Правильно ли я адресовал претензию ООО, а не застройщику, касательно несоответствия площади и пересчета стоимости квартиры?

3. Является ли первое зак. письмо, отправленное мной - точкой отсчета для предъявления ООО пени за неудовлетворенное требование? И, в данном случае, от какой суммы считать пени - от всей стоимости квартиры или от стоимостного выражения этих недостающих 4 кв.м.? Или же необходимо напрявить ООО еще одно письмо с результатами экспертизы и конкретными денежными расчетами и требованием возврата конкретной суммы (и уже от даты вручения этого письма, в случае молчания ответчика, считать пени)?

4. Т.к. срок сдачи дома прошел несколько месяцев назад, то планирую после получения мной квартиры требовать уплаты неустойки. С кого мне нужно будет требовать неустойку, с ООО или с застройщика?