Продажа квартиры с собственницей, состоящей на учете в ПНД - каковы шансы и как действовать?

Продать на сторону можно (ст. 250 ГК РФ)

Если покупатель опасается приобретать долю у Вашей дочери, Вы можете поступить следующим образом:

1. Заключаете с дочерью договор дарения 1/2 доли. Регистрируете право собственности в Росреестре.

2. Без помех продаете квартиру, являясь ее единоличным собственником.

Этот вариант удобен, но затратен по времени.

Второй вариант: не сообщать покупателю о нахождении Вашей дочери на учете в ПНД.

Если потребуется юридическая помощь, обращайтесь.

Откуда нотариусу стало известно о диагнозе Вашего родственника? У родственника что, неадекватное поведение? Если да, то признавайте его недееспособным, иных вариантов нет. В ином случае идите к другому нотариусу.

Поведение адекватное. Скрывать нет смысла. Нашли другого нотариуса.

Виктория, возьмите максимальный пакет документов по приобретаемой квартире и проконсультируйтесь со специалистом в этой области. Заключение сделки представителем - очень уязвимый момент в сделке. Если вам потребуется помощь в проверке юридической чистоты сделки - обращайтесь. С уважением,

Можете не возвращать задаток (или аванс, что более правильно), поскольку таковы условия договора. Как хотите. Советую выслать телеграмму покупателю или его риелтору, если договор подписан риелтором, о вашем согласии на сделку. Отсутствие ответа будет означать, что сделка сорвана по его вине.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

Позиции высших судов по ст. 381 ГК РФ >>>

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

КонсультантПлюс: примечание.

К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В данном случае покупатель не может требовать возвращения задатка.

Добрый день, Эльвира! Возникшие правоотношения между Вами и покупателем регулируются нижеследующими нормами права:

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В письменном виде как мне получить отказ от сделки? Или просто по истечении срока, указанного в соглашении о задатке, сделка считается несостоявшеся?

Ольга, здравствуйте! Если в доверенности будут только те полномочия, которые Вы указали, то никакого риска нет. Риэлтор просто отдаст договоры на гос. регистрацию и получит зарегистрированные, а также св-во о гос. регистрации.

Что касается акта приема-передачи: в Москве Росреестр его не требует, а вот в области Росреестр требует акт в момент передачи документов на гос. регистрацию. Это незаконно, но такова там практика.

Если Вы против, то и не соглашайтесь (просто если речь идет об области, то возникнут проблемы при регистрации, нужно ли это Вам - я не знаю).

И по кадастровому паспорту: если в ЕГРП право уже зарегистрировано (то есть, после января 1998 года заключались сделки с квартирой или долей в праве на нее), то, действительно, предоставлять кадастровый паспорт не нужно. И выписки из домовых книг (или справки о зарегистрированных лицах) с июля 2012 года тоже предоставлть не нужно, информацию обязаны запрашивать сами сотрудники Росреестра. Но и этой информацией в Москве не все сотрудники Росреестра владеют.

Удачной сделки!

С уважением,

Харченко О.В.

Из вопроса каких-либо рисков я не вижу. Может конечно риэлтор не вернуть документы, скажем. Это надо прописать в договоре с ним.

она вообще не нужна такая справка заключайте договор ст. 421 ГК РФ

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Управление Росреестра. Вам потребуются следующие документы:

1. Договор. Он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения (ст. 434 ГК РФ).

2. Квитанция об оплате госпошлины.

3. Паспорта, т.е. документы удостоверяющие личность той и другой стороны договора

4. В случае, если имущество приобретено в браке (не по договору дарения, наследованию или в порядке приватизации) требуется также согласие супруга, той стороны которая передает имущество (ст. 34-36 СК РФ).

Справку можно получить но она не обязательна

Если гражданин будет признан недееспособным, сделку можно будет оспорить

Гражданская дееспособность, согласно ГК РФ, предусматривает наличие у гражданина такого психического состояния, которое позволяет ему понимать значение своих действий и руководить ими, или, как принято считать, быть в здравом уме и твердой памяти. Таким образом, правоспособность в отличие от дееспособности постоянно сохраняется у гражданина, даже если он не в состоянии пользоваться предоставленными законом правами.

При ряде психических заболеваний, протекающих с достаточно выраженными нарушениями интеллектуальной деятельности, больные утрачивают способность разумно вести свои дела, пользоваться гражданскими правами и выполнять гражданские обязанности. Статья 29 ГК РФ содержит конкретные критерии признания гражданина недееспособным. Она включает два критерия - медицинский и юридический. Медицинский критерий объединяет в обобщенном понятии все формы существующих психических заболеваний, которые могут быть обусловлены различными причинами и характеризоваться различной психопатологической симптоматикой и различным типом течения. Юридический критерий определяет характер и глубину этих расстройств, так как не все и не всегда психические расстройства сопровождаются неспособностью больного -понимать значение своих действий или руководить ими».

Для признания лица недееспособным необходимо совпадение медицинского критерия с юридическим, который, собственно, и определяет судебно-психиатрическую оценку. Таким образом, установление диагноза психического заболевания еще не является достаточным основанием для признания лица недееспособным. Определяющее значение в этих случаях принадлежит юридическому критерию, характеризующему степень и глубину выявленного психического расстройства, лишающего (не лишающего) подэкспертного способности понимать значение своих действий и руководить ими. Так, глубокий уровень психических расстройств у лица может быть обусловлен органическим поражением головного мозга с выраженными интеллектуально-мнестическими нарушениями, что лишает это лицо способности понимать значение своих действий и руководить ими и, следовательно, влечет за собой признание лица недееспособным.

Наличие психического заболевания, протекающего с неадекватной оценкой окружающего, с ложными суждениями и неправильными умозаключениями, не поддающимися коррекции, обманами восприятия, грубыми расстройствами эмоций, также может приводить больного к непониманию значения своих действий и невозможности руководить ими. Как правило, эти заболевания отличаются хроническим прогредиентным течением. Лица, признанные недееспособными, не утрачивают своих прав на обладание имуществом, его наследование по завещанию и т. п., но дарить, продавать, совершать другие сделки от имени недееспособного должен его опекун (ст. 29 ГК РФ).

Подробнее ➤

Заключите сделку у нотариуса Основы законодательства Российской Федерации о нотариате

от 11 февраля 1993 г. N 4462-I

Обезопасить можно себя только у нотариуса при заключении сделки.

ч. 5 ст. 61 ГПК РФ указывает: "Обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия".

Справки из ПНД можно нарисовать какие угодно - деньги рисуют, исполнительные листы рисуют.

Проблема в том, что наличие таких справок из ПДН И НД, не полноценно огородят Вас от возможных проблем. Так согласно статье 177 ГК РФ, сделка купли продажи может быть признана недействительной, в случае заключения ее гражданином, не способным осознать суть своих действий или руководить ими. Это означает, что может последовать иск о признании сделки недействительной, где может быть установлено что он принимал какие-нибудь препараты которые кратковременно могли вызвать провалы в памяти или искаженного понимания реальности, и т.д., и т.п. Такие обстоятельства устанавливаются только по заключению экспертизы.

Поэтому: волка бояться - в лес не ходить.

Здравствуйте! Обращайтесь к нотариусу - это самы хороший вариант.

"Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа

1. Нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

Мария, здравствуйте!

В силу ч. 5 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Но удостоверенный нотариусом договор купли-продажи только лишь подтверждает, что сделка действительно совершена именно теми продавцом и покупателем.

Но само по себе удостоверение нотариусом договора купли-продажи не исключит возможность подачи в суд иска о признании сделки недействительной.

Согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Дело в том, что нотариус, хотя и удостоверяет действительность сделки, но он психиатром не является, и удостовериться в отсутствии у продавца психического расстройства на не может.

Поэтому рекомендую, помимо удостоверения сделки у нотариуса, всё же заручиться справкой от психиатра.

При этом не просто справкой, а потребовать от продавца не менее чем за день до сделки обратиться к психиатру на обследование. Справка о прохождении такого обследования с большой степенью достоверности поможет в случае судебного спора опровергнуть возможные доводы о наличии у продавца в день сделки психического расстройства.

Может. конечно сделку и заключить и без справки.

НО!!!

Согласно статье 177 гражданского кодекса РФ, сделка купли продажи может быть признана недействительной, в случае заключения ее гражданином, не способным осознать суть своих действий или руководить ими.

А в 90 лет гражданин всегда имеет определенные расстройства психики и ума и старческого слабоумия .

Поэтому риск очень велик..

Справка из ПНД нужна. Но не просто справка.а личный осмотр и заключение врача.

Почувствуйте разницу.

Если будет спор. то эта справка будет для вас важным доказательством специалиста психиатра ее нормального состояния. А нотариус не психиатр и не имеет способов для определения дееспособности, кроме визуального контакта . А впрочем как хотите. Можете и без справки.

Только судебную практику гляньте про массу удовлетворенных исков при продаже в 90 лет даже через нотариуса.. Хотите лично вам свою судебную практику вышлю.

Извините за резкость.

У нотариуса сделку оформлять не стоит, т.к. Сделка прилично будет стоить, лучше попросить риэлтора, чтобы на себя оформили нотариальную доверенность на продажу объекта от пинсионера ст. 185.1 ГК РФ, а нотариус при выдаче доверенности проверяет дееспособность.

Только что в суде расторгли договор приватизации с участием несовершеннолетнего, квартира была приватизирована на бабушку 75 лет и несовершеннолетнего внука, остальные родственники отказались от приватизации, но как всегда через несколько лет кому то не понравился такой расклад, внук подрос и начал шалить, бабушка подала в суд иск о признании договора недействительным, судья направила ее на психиатрическую экспертизу, естественно участвовали органы опеки, эксперты зделали вывод, что бабушка не осознавала своих действий при заключении договора и договор признали недействительным. Вот вам пример. Что делать, лучше подстраховаться требуйте психиатрического заключения что дед все осознает - просто на всякий случай, хотя закон к этому не обязывает. Риэлторам все равно, а вам риск.

Что бы обезопасить себя при заключении договор в соответствии со ст. 421 ГК РФ - рекомендую требовать справку не только из КНД но и из ПКНД. кроме того такую сделку можно впоследствии оспорить если будет доказано наличие синельной деменции - то есть без прохождения психиатрической комиссии не рекомендовал бы. Дело в том что не состояние на учете еще не значит отсутствие заболеваний. Нотариусы на сегодняшний день не устанавливают дееспособность. Но в договоре обязательно отметить что на основании справок (расписать каких) он дееспособен - и регистрировать договор у нотариуса.

Мария , справка с ПНД в обязательном порядке не требуется , но для перестраховки можете вхять ее . Как еще обезопасить себя ? советую если Вы намерены заключать договор в простой письменной форме и регистрировать право собственности в Росреестре пригласить на передачу денег по сделке наследников 1 очереди собственника ст. 1142 ГК РФ , перечисляет их , в расписке о получении денег собственником попросите их расписаться как свидетелей . Участие их при передаче денег обеспечит Вам гарантию того , что в последствии они не смогут в суде предъявить иск о признании сделки недействительной . Это 1 вариант .

2 вариант оформить договор купли-продажи у нотариуса . Конечно это обойдется немного дороже , зато с гарантией . Нотариус ,для примера , взымает пошлину при совершении сделки купли-продажи недвижимости в 5 миллионов рублей - 15 тысяч ,до 5 млн процент от кадастровой стоимости .

Все , что Вам нужно это обратиться в нотариальную контору , при этом нотариус может удостоверить сделку и по месту жительства продавца . Нотариус сам регистрирует переход права , сам обеспечивает принятие и передачу денег . устанавливает дееспособность сторон и кроме этого после оформления такой сделки нотариус несет финансовую ответственность за удостоверенную сделку . Срок оформления у нотариуса -1 день , после этого прямо у нотариуса Вы получаете свидетельство о праве собственности , а продавец -получает деньги .

Инвалид, состоящий на учете в ПНД, является дееспособным и вправе заключать сделки. Однако, не исключено, что в дальнейшм, действуя в соответствии со ст. 177 ГК РФ, сам инвалид, или лица, действующие в его интересах, предъявят в суд иск о признании такой сделки недействительной на том основании, что инвалид именно в момент заключения сделкине не был способен руководить своими действиями в силу специфики его болезни. Если Вы подозреваете продавцов в недобросовестности, то лучше отказаться от сделки с ними.

Уважаемая Галина Петровна! Свидетельство о вменяемости продавца в день сделки (или может эта бумага будет называться иначе) не является гарантией того, что по иску заинтересованных лиц сделка не будет признана недействительной. Если вы все же решитесь на такую сделку, то проследите хотя бы, что бы бумага об освидетельствовании была оформлена надлежащим образом, с подписями всех членов комиссии, печатью, и утверждена главврачом.

Здравствуйте, Ирина.

Шансы есть и хорошие. Всё зависит от обстоятельств дела. Как отец поработает над сбором доказательств и с органами опеки и попечительства. Склонит их на свою сторону -шансы будут высокие.

Посмотрите на моей страничке раздел "Судебные решения". Там решение суда с моим участием. Суд оставил девочку - 7 лет проживать с отцом.

Удачи вам.

С уважением Тимошенко Владимир Андреевич.

В любом случае, принимать решение будет суд. Необходимо заранее запастись письменными доказательствами того, что Вы написали. Все доказательства суд обязан оценить и учесть при вынесении решения. Если отец в состоянии обеспечить нормальную жизнь ребенку - почему бы и нет?

Здравствуйте, Александр!

По ст.250 ГК РФ. Успехов Вам.