Акта оценки никто не делал, тогда как сама цена была поставлена формально.

Уважаемый Виктор!

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Осуществлять залог недостроенного недвижимого имущества законом не запрещено. Более того, в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Проблема данного договора может состоять в том, что, как Вы указали, не определен правовой режим землепользования. Правда, Вы не уточнили, что имеется в виду. Согласно ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила указанного закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 указанного закона. В соответствии с указанной статьей ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Однако обращаю Ваше внимание на то, что указанное требование имеет значение, если земельный участок находится в собственности или на праве аренды.

С уважением, Демидова Н.Г.