Приобретение права аренды земельного участка от банкрота для строительства гостиницы - возможность изменения назначения земли и этапы работы с администрацией

398₽ VIP

Поменять Вы без собственника ничего не сможете.(ст. 209 ГК РФ). У арендатора нет таких прав. По разрешению тоже не факт что получите. Смотреть нужно градостроительную документацию на сегодняшний день. Все могло поменяться с тех пор как они получали это право аренды. Разрешение предоставляют согласно ст. 51 ГсК РФ.

Изменение вида разрешенного пользования земельным участком осуществляется в порядке, установленном ст. 39 ГрК РФ. Однако надо смотреть Правила землепользования и застройки данного муниципального образования. Кроме того если договором аренды это не предусмотрено, то не сможете.

Нужно смотреть условия договора аренды.

Если там указано цель (назначение аренды), Вы не сможете поменять его без расторжения прежнего договора аренды и без заключения нового договора аренды на аукционе согласно ст. 39.13 ЗК РФ:

"Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме".

Проще найти иной ЗУ или строить медцентр.

Право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, и оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи

Дело А09-2139/2011

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 ноября 2011 года Дело N А09-2139/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21.11.2011

Постановление изготовлено в полном объеме 28.11.2011

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при участии в заседании:

Нарусова М.М.

Солодовой Л.В.

Смолко С.И.

от истца

Закатовой О.В. - представителя (доверенность №01-7598 от 04.07.2011;

от ответчика

представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу внешнего управляющего ООО «Стройтехмонтаж» Мартыненко А.В., г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.05.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу № А09-2139/2011,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, ОГРН 1053244057085, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Стройтехмонтаж», г. Брянск, ОГРН 1053233058977, о расторжении договора аренды земельного участка № 29110 от 17.05.2004 и обязании ответчика передать земельный участок площадью 6899 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д/н участок ч. 10, кадастровый номер 32:28:03 16 14 0002, категории земель - земли поселений (другие застроенные территории), назначение - для проектирования и строительства комплекса 5-этажных домов по акту (возврату) Управлению имущественных отношений Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.05.2011 (судья Д.В. Азаров), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 (судьи Е.И. Можеева, Л.А. Капустина, Е.В. Мордасов), исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Стройтехмонтаж» просит приятые по делу судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа своего представителя не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов исходя из нижеизложенного.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 17.05.2004 между Брянской городской администрацией и коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 29110, во исполнение которого КТ «Социальная инициатива и компания» был передан земельный участок площадью 6899 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д/н участок ч. 10, кадастровый номер 32:28:03 16 14 0002, категории земель - земли поселений (другие застроенные территории), назначение - для проектирования и строительства комплекса 5-этажных домов.

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Соглашением от 09.11.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 29110 от 17.05.2004 права и обязанности по указанному договору переданы от КТ «Социальная инициатива и компания» к ООО «Стройтехмонтаж».

Дополнительным соглашением от 07.06.2010 к договору аренды земельного участка срок действия договора продлен до 01.05.2013.

Указывая на неисполнение ООО «Стройтехмонтаж» обязанности по оплате арендных платежей, истец 15.03.2011 направил в адрес ответчика уведомление №16-2511 с предложением расторгнуть договор аренды №29110 от 17.05.2004. Ответ на указанное письмо от ответчика не поступил.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды двух инстанций, руководствуясь ст. ст. 450, 454, 619 ГК РФ, принимая во внимание п. 4.1. договора аренды, и, установив неоднократное (более двух раз подряд) неисполнение ответчиком своих обязательств по договору №29110 по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, несмотря на неоднократное предоставление ответчику отсрочки по текущим арендным платежам, правомерно признали обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора №29110.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются и на основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд правомерно обязал ООО «Стройтехмонтаж» вернуть земельный участок, площадью 6899 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Дуки, д/н участок ч. 10, кадастровый номер 32:28:03 16 14 0002, категории земель - земли поселений (другие застроенные территории), назначение - для проектирования и строительства комплекса 5-этажных домов, по акту (возврату) Управлению имущественных отношений Брянской области.

Довод кассационной жалобы о том, что право аренды земельного участка по договору № 29110 от 17.05.2004 является составляющей имущества должника и входит в конкурсную массу должника, был предметом оценки суда нижестоящих инстанций и правильно признан судом несостоятельным, поскольку право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, и оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи.

В связи с изложенным, а также принимая во внимание, что нарушений норм материального права, допущенных судами при вынесении судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Судебные расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Поскольку при подаче кассационной жалобы заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы до рассмотрения ее по существу, с заявителя подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 24.05.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2011 по делу № А09-2139/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Перед тем как менять вид разрешенного использования, то сначала нужно будет земельный участок выкупить. Приобрести его в собственность можно будет также с торгов (ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Сначала стоит выяснить, что входит в разрешенное использование земельного участка и какие у него основные и условно-разрешенные виды использования, а также будет ли строительство гостиницы находиться в рамках того же вида разрешенного использования или требуется получить разрешение на условного разрешенный вид использования.

В этом случае применяется процедура ст. 39 Град. Кодекса РФ.

Справка

по итогам изучения практики рассмотрения судами Республики Татарстан гражданских дел по исковым заявлениям граждан к муниципальным образованиям, а также по заявлениям об оспаривании действий (бездействий) органов государственной власти, местного самоуправления, должностных лиц, отделов Управления Росреестра по Республике Татарстан, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан по вопросам предоставления, пользования, уточнения границ и площади, изменения целевого назначения и разрешенного вида использования земельных участков

за период с 01 июля 2012 года по 31 декабря 2013 года

Дела об оспаривании отказов исполнительных комитетов муниципальных образований районов республики в изменении вида разрешенного использования земельных участков с принятием судами решений об изменении вида разрешенного использования

В соответствии с частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Границы территориальных зон, градостроительные регламенты с видами разрешенного использования земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки территорий муниципальных образований (статья 30Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 37Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента.

Согласно пункту 6 статьи 37Градостроительного кодекса Российской Федерации предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39названного Кодекса.

В силу положения статьи 39Градостроительного кодекса Российской Федерации вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

На основании заключения о результатах публичных слушаний глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

В соответствии с действующим законодательством вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен в соответствии со статьями 37 и 38 ,39 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». В этом случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в местных Правилах землепользования и застройки видов разрешенного использования для конкретной категории земель.

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий,

В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно статьи 37 и 39:

изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;

заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;

проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;

участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;

на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

Для начала я вам советую посетить местную архитектуру у нее получить полную информацию на предмет того -возможно ли в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Екатеринбурга в градостроительной зоне жилой застройки строительство гостиницы А потом исходя из полученной информации предпринимать дальнейшие шаги по оформлению земельного участка и получению разрешения на строительство согласно ст51 Градостроительного кодекса РФ

Есть возможность приобрести у предприятия банкрота ( с торгов) право аренды земельного участка,

---нет у вас такой возможности. (если только договором предусмотрена субаренда этого з/у, но не при банкротстве). По участку нужно разговаривать с его собственником. менять вид разрешённого использования з/у, -как минимум преждевременно. Для начала собственник расторгнет с арендатором договор аренды и потом сможете претендовать на этот участок.

[u][/u]

Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Это понятно, что делать все через администрацию - они и есть собственники (муниципалитет)