Проблемы со строительством - отсутствие прав на землю и угроза сноса здания
₽ VIP
Я, как физическое лицо, в апреле 2004 г. купил незавершенное строительство, договор прошёл госрегистрацию, выдано свидетельство. Далее я заключил договор аренды с администрацией города, получил разрешение на строительство и начал строить. Строительство завершено, в эксплуатацию введена в 2007 г только первая очередь.
Но оказалось, что администрация утвердила план развития города, а оформление земли не закончила, землепользователь по прежнему Россельхозакадемия (земля федеральная). Договор аренды между мной и администрацией города признан недействительным.
Районный и краевой суд отказали в требовании заключить договор с федеральным управлением.
Прежний владелец незавершенного строительства имел договор аренды земли с городом.
Готовится иск о сносе здания.
Применима ли в данном случае ст.272 ГК РФ?
С уважением, Геннадий.
Здравствуйте Геннадий,
исходя из данных , которые Вы сдесь предоставили, я посоветовал бы Вам поступить по другому.
Своими действиями администрация города нанесла Вам определенные убытки. Согласно ст.16 ГК РФ она должна их компенсировать. Я так понимаю, что с землей вряд ли что может получиться. Но возврат инвестиций - это реально. Конечно нельзя ограничиваться только одной ст. ГК , но суть направления иска, НА МОЙ ВЗГЛЯД, будет правильной не обязать заключить договор аренды, а компенсировать понесенные затраты и упущенную выгоду.
С уважением.
СпроситьЯ физическое лицо. Выиграл аукцион на землю для строительства индивидуального жилого дома. По договору земля в аренде на 3 года, чтоб не платить аренду построил фундамент и зарегистрировал незавершенное строительство, написал заявление в администрацию на расторжение договора и оформления земли в собственность. Мне мэрия отказала. Администрация нарушает закон, если препятствует в досрочном расторжении договора аренды и оформлении права собственности земельного участка?
Здравствуйте Сергей. Если я правильно Вас понял, то Вы выиграли право на строительство дома на указанном земельном участке. Предположу, что в условиях торгов определено условие о договоре аренды. Сроки действия договора аренды следуют в т.ч. из ст.46 Земельного кодекса РФ. По окончании срока действия договора аренды, в случае незавершения строительства без уважительных причин Вас могут "попросит" с земельного участка, компенсировав Вам затраты, которые Вы сможете подтвердить или как "оценит государство". Так что мэрия, просто обеспечивает защиту своих прав, стимулируя Вас исполнять свои обязанности. Не хотите платить много за аренду, стройте побыстрее и решайте вопрос с землей, в связи с завершением строительства. А написав заявление о досрочном расторжении договора, Вы вообще формально отказались от условий торгов и вполне можете оказаться "вне участка" досрочно по собствееной же инициативе. Успехов, в т.ч. и в строительстве.
СпроситьУ папы земля находилась в аренде. Он построил дом, далее оформил тех. план и кадастровый паспорт как объект незавершенного строительства. Он умер. После шести месяцев землю оформили на детей (аренду). А незавершенное строительство осталось неоформленным. Разрешения на строительство нет. Как правильно оформить? И еще, только после получения всех документов о праве наследства на аренду земли мы обнаружили кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства. Можем ли возобновить у нотариуса право на наследство на объект незавершенного строительства, если прошел уже год?
Можем ли возобновить у нотариуса право на наследство на объект незавершенного строительства, если прошел уже год?
Можете, так как наследство принимается все и сразу, таким образом приняв часть имущества-оформленную, Вы приняли и не оформленную, но нотариус Вам, скорее всего, откажет и Вам придется признавать право собственности на дом в суде, так как он не оформлен до конца.
СпроситьЗаключили договор аренды земли с городом сроком на один год. Перезаключали этот договор каждый следующий год. В 2004 году здание было построено. Со сдачей здания в эксплуатацию начались проблемы.
С продлением договора аренды тоже проблемы. Можем ли мы заключить договор аренды земли сроком на 49 лет до ввода здания в эксплуатацию и можем ли мы взять соседний участок земли в долгосрочную аренду под будущее строительство?
Семён, на Ваш вопрос врядли можно ответить в формате виртуальной консультации. Необходимо видеть условия предоставления Вашей компании земельного участка, соблюдения Вами условий договора аренды, выполнения инвестусловий (если таковые были). Хотелось бы понимать, какого рода проблемы с вводом здания в эксплуатацию - не принимаются внешние инженерные сети монополистами, не устранены генподрядчиком замечания рабочей комиссии, тормозит с первичной инвентаризацией БТИ, или что-то еще?
Вообще получение ЗУ в 49летнюю аренду до сдачи объекта в эксплуатацию - занятие весьма бесперспективное, а тем более - получение соседнего участка. Прежде всего надо разобраться с текущим строительством, тогда и последующие задачи будут решаться проще.
Если интересуют подробности - мой e-mail в профиле.
Спросить
Как оформить землю под частное строительство при покупке незавершенного объекта у юридического лица?
Я, частное лицо, купил незавершонное строительство у юридического лица, получил свидетельство на право собственности. Планирую достроить под частное жилье. Земля под строительство юр. лицу выделена администрацией района путем аренды. В проекте под строительство выделялась земля около 10 соток, в том числе около 2-х соток занимает объект строительства.
Посоветуйте каков порядок оформления земли под объектом строительства и земли согласно проектной документации, т.е. остальных 8 соток.
Сергей,
для начала попытайтесь подписать 3-стороннее (арендадатель, бывший арендатор и Вы)соглашение о замене арендатора в договоре аренды на основании перехода права собственности на объект строительства. В этом случае Вы станете арендатором на тех же условиях и на ту же площадь. После окончания строительства Вам нужно будет заключить новый договор аренды или выкупить участок.
СпроситьКрайне непонятна ситуация с этой "дачной амнистией". в 2005 году поселковая Администрация выделила участок в аренду на 3 года.
Госрегистрация отказала, ссылаясь на ст.30 ЗК. Мы оспорили, предмет договора аренды - ведение ЛПХ (личное приусадебное хозяйство), а не получение участка под строительство. Суд отказал, признав сторону госрегистрации. Тогда в 2006 году мы получили от администрации разрешение на строительство и начали строить дом (закон о ЛПХ это разрешает).
Могу я подать на регистрацию земельного участка в собственность и недостроенного дома, если на руках имею:
1 - Договор аренды и постановление Администрации об аренде для ведения ЛПХ на 3 года с 2005 года
2 - Кадастровый план участка 2003 года
3 - Разрешение на строительство.
Конечно, нет. Прежде чем регистрировать право собственности на земельный участок, Вам необходимо заключить договор купли-продажи (а не аренды) земельного участка с настоящим собственником - Администрацией.
А вот право собственности на объект незавершенного строительства (недостроенный дом) действительно подлежит регистрации. Помимо перечисленных Вами документов, в рег.палату необходимо предъявить проектную документацию и документы, содержащие описание дома.
С уважением, Марина Масленикова
юрист
СпроситьВопрос: Возможно-ли оформление права на землю, соответственно ее покупки или аренды, если на данной земле есть наш объект незавершеного строительства, без оформления разрешения на строительство и ввода здания в экспуатацию (слишком долгая и дорогая история).
Денис, ситуация достаточно сложная, потому как Вы можете обратиться к Администрации, чтобы оформить аренду на земельный участок для капитального строительства, но под такие нужды землю выдают через аукцион и не факт, что по результатам аукциона этот участок достанется Вам. Чтобы Вам помочь необходимо знать немного больше о самом земельном участке, к какой категории земель он относится в настоящее время и т.д. Удачи!
СпроситьЯ физическое лицо. Выиграл аукцион на землю для строительства индивидуального жилого дома. По договору земля в аренде на 3 года, чтоб не платить аренду, взял кредит, отсыпал, построил фундамент и зарегистрировал незавершенное строительство в установленном законном порядке. Согласно ст. 36 ЗК РФ написал заявление в администрацию на расторжение договора и оформления земли в собственность. Мэрия мне отказала, ссылаясь на ГК РФ. Администрация нарушает закон, если препятствует в досрочном расторжении договора аренды и оформлении права собственности земельного участка? Если нет, какая статья не в мою пользу?
Основания для досрочного расторжения договора аренды должны быть в договор и посмотрите в том же ЗК.
Можете обращаться в суд
СпроситьЯ как физическое лицо осуществлял строительство 2 этажного здания с разрешением на строительство, земля по договору аренды, в проекте строительства достроил 3 этаж прошел экспертизу проектной документации получил новое разрешение на строительство. При обращении в госстройнадзор получил отказ на надзор в связи с тем что строительство 3 этажа было начато до получения разрешения на строительство и без извещения госстройнадзора. Если возможность получить через суд право собственности на здание?
Насколько я поняла Ваш вопрос, то без строительного надзора Вы не сможете получить ЗОС и соответственно ввести объект в эксплуатацию и оформить право собственности в общем порядке.
В таком случае можно признать право собственности в судебном порядке в соответствии со ст. 222 ГК РФ как на самовольную постройку.
Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также является основанием для признания построенного здания самовольной постройкой.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Однако чтобы оценить судебную перспективу такого обращения и выработать определенную стратегию необходимо видеть все документы. Судебная практика неоднозначна в данном вопросе.
Спросить
Заключил договор аренды с городом под строительство магазина 25 кв.м. На словах все заверяли, что после окончания строительства выкуплю землю. Построил. Сдал. получил в юстиции документы на право собственности на строение. Пошел заключать договор купли-продажи земли, а мне отказали. После отмены 36 ст. земельного кодекса, на что можно сослаться что бы заставить администрацию продать мне землю.
Спасибо.
В 2000 году сроком на 1 год было выдано разрешение на строительство 1-этажного здания. В процессе строительства решили изменить назначение и этажность здания. Внесли изменения в проект, получили множество заключений по новому проекту (в т.ч. и вневедомственную экспертизу). 1 этаж в эксплуатацию введен не был, как незавершенка зарегистрирован не был. Во всех документах (проекте, заключениях) указана реконструкция 1 этажного здания с надстройкой 2 этажа. С 2002 года запрашивали в администрации города разрешение на строительство. В 2006 году администрация выдает Постановление разрешающее использование земельного участка под возведенное строение. В 2007 году вводит объект в эксплуатацию. ФРС отказывает в регистрации т.к. выданное в 2006 г. постановление не является документом разрешающим строительство, т.е. признаки самовольной постройки. Департамент архитектуры и градостроительства выдает предписание администрации с требованием отменить выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Администрация подчиняется. С этого момента мы начинаем собирать документы в соответствии с градостроительным кодексом для получения разрешения на строительство (хотя здание существует с 2002 года). Собрав пакет документов подаем заявление в администрацию с просьбой выдать разрешение на строительство. Администрация выдает разрешение на РЕКОНСТРУКЦИЮ, объясняя тем, что наш проект на реконструкцию. В ФРС при сдаче документов возникнет вопрос, кто являлся собственником реконструиромого здания. Земельный участок оформлен в аренду на неопределенный срок. Обращались в суд: в признании права собственности отказано, т.к. земля в аренде; в принуждении ФРС к регистрации сами отказались от требований, т.к. администрация отменила разрешение на ввод в эксплуатацию. Что делать? Помогите! Заранее спасибо.
1.Получите в БТИ новый технический паспорт.
2.Получите градостроительное заключение, что Ваш дом соответствует СНиПам.
3.Заключение санэпиднадзора о соответствии Вашего дома САН Пин.
4.Заключениее МЧС о противопожаоной безопасности.
5.Заявление в жилищную коммисию о регистрации реконструкции.
6.В случае отказа обжалуйте действия в суд и оставлении дома в перепланированном состоянии.
Спросить
