Я собираюсь заключить договор найма жилого помещения (по предварительной информации приватизированной комнаты в коммунальной квартире).
С лета прошлого года появилась статья 26.1 Государственная регистрация найма жилого помещения в Федеральном законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно части первой этой статьи необходимо обращаться в Росреестр и регистрировать ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, если договор заключается на срок более года.
Согласно части 1 статьи 164 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Получается, что если заключить договор на 11 месяцев (и тогда его не нужно регистрировать в Росреестре), то такая сделка не подлежит государственной регистрации, а значит её правовые последствия наступают после подписания договора и акта приёма-передачи (с даты, указанной в договоре или акте приёма-передачи).
А если же я хочу заключить договор на 5 лет (максимально возможный по закону срок), то правовые последствия сделки наступят в непредсказуемый день, когда Росреестр зарегистрирует сделку.
А таком случае возникает вопрос, как же тогда должен действовать договор до регистрации сделки в Росреестре?
1. Есть ли смысл в договоре писать дату начала его действия или указать, что он начинает действие с даты регистрации в Росреестре, а документ, выданный Росреестром, считать неотъемлемой частью договора?
2. Без акта приёма-передачи договор не будет считаться заключённым и Росреестр не примет такой документ. А передача имущества по акту приёма-передачи предполагает, что я уже получил право пользования жилым помещением и могу распоряжаться полученным имуществом, но при этом правовые последствия сделки ещё не наступили? Как такое возможно?
3. Оплату за жилое помещение следует вносить уже после регистрации в Росреестре и с даты такой регистрации или всё-таки с даты приёма-передачи имущества?
4. С какой даты наступает право пользования жилым помещением? Это важно для отсчёта срока для регистрации по месту жительства в жилом помещении (7 рабочих дней для иностранных граждан, имеющих РВП или ВНЖ в РФ).
5. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, является договор или документ из Росреестра?
6. Если собственниками комнаты являются два человека (муж и жена), то осуществлять оплату надо каждому из них в размере 50% от установленной платы за месяц, чтобы по окончанию года каждый из них подал налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатил 13% от своего дохода?
7. Если между собственниками (жильцами) всех комнат квартиры нет соглашения о пользовании общим коридором, кухней, санузлом, то понятное дело, что его лучше заключить. А если такое соглашение есть, можно ли его не менять, а в договоре найма жилого помещения указать, что наниматель обязуется исполнять те же требования, которые были установлены этим общим соглашением для собственников нанимаемой комнаты? То есть ранее собственники муж и жена должны быть соблюдать какие-то правила пользования местами общего пользования, а теперь я буду исполнять те же правила. И тогда не понадобится заключать общее соглашение именно с моей подписью?
P.S. Если Вы можете подсказать мне ответы не на все, а только на часть вопросов, это будет гораздо лучше, чем отсутствие ответа вообще. Заранее спасибо за помощь.
Здравствуйте! Вы можете включить в договор условие, согласно которому договор считается заключенным с момента регистрации, но распространяет свое действия на правоотношения, возникшие с момента его подписания (ч.2 ст. 425 ГК РФ). На первый взгляд, такой формулировкой все Ваши вопросы снимаются.
Месяц назад заключил договор найма жилого помещения с собственником квартиры. Сроком на 1 год. В соответствии с ГК РФ, Обременение по долгосрочному договору найма жилого помещения подлежит регистрации в Росреестре. В силу п. 1 ст. 164 ГК: В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. А теперь сам вопрос: Считается ли мой договор действительным и заключенным если обременение по нему не зарегистрировано в Росреестре? Спасибо!
Ограничение (обременение) права собственности на указанное в части 1 настоящей статьи жилое помещение правом пользования таким жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".".
Доброго времени суток подскажите уважаемые юристы согласно этой статье закона отказавшиеся от приватизации должны быть отмечены в росреестре как обременение или я неправильно понимаю.
Прошу совета по статье 42 пункту 1, 218-ФЗ.
"Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)."
В квартиру 1 собственник. Квартира обременена договором ипотеки. В договоре ипотеки есть созаемщик. Собственник хочет продать созаемщику 1/2 долю этой квартиры. Подлежит ли такая сделка нотариальному удостоверению в обязательном порядке?
Зарегистрирован как самозанятый. Приобрёл по договору цессии нежилые помещения, но пока не могу их зарегистрировать в Росреестре по причине наличия красных линий из-за перепланировок. Могу ли я официально сдавать помещения в коммерческую аренду до регистрации сделки в Росреестре? Когда наступает такое право, после подписания акта приема-передачи помещений или после регистрации сделки в Росреестре?
Господа юристы, здравствуйте. Вопрос: с какого момента считается действующим (заключенным) договор коммерческого найма жилого помещения.
А. С момента подписания договора.
Б. С момента передачи по приемо-передаточному акту помещения.
В. С момента регистрации права пользования жилым помещением в качестве обременения в органе, осуществлющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор заключен на срок более 1 года.
Спасибо.
Продаю комнату в коммунальной квартире. Встал вопрос о передаче ключей. Договор составляет нотариус. В договоре будет упомянуто, что подписание договора является так же подписанием акта приема-передачи. Полный расчет будет произведен до подписания договора. Должна ли я передать ключи в день подписания договора (он же акт прима-передачи) либо нужно дождаться пока Покупатель подаст документы на регистрацию права? В какие сроки Покупатель обязан подать документы на регистрацию права? И есть ли какие-то риски для меня (Продавца), если Покупатель не зарегистрирует свое право в ближайшее время после сделки?
В 1998 году приобрели квартиру по договору мены, право собственности в Росреестре не зарегистрировали, сейчас при продаже в ипотеку для банка необходимо получить свид-во о право собственности, нужно ли оплатить госпошлину в 2 000 и 350 рублей (жилой дом и земля) или такая регистрация осуществляется бесплатно?
В ст. 6 Закона о Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины", т.е. на основании данной статьи регистрация первичного права является бесплатной?
1 Я приобрел нежилое помещение в 1997 г, до вступления силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. No. 122-ФЗ, то есть до 28 января 1998 г., как я понял – пока не совершаю сделки с ним – гос. регистрация не нужна.
2 Намерен сдать помещение в аренду на срок менее года – гос. регистрация договора такой аренды не нужна,
Вопрос: Необходимо – ли сначала пройти гос. регистрацию помещения, а уж потом сдавать в аренду (те. совершать сделку)?
Через несколько дней выхожу на сделку в качестве покупателя комнаты (доли по документам) в 2 к квартире в ипотеку. Сколько ни пыталась, ни рылась в интернете, не пойму нескольких вещей -
Во-первых госпошлина, есть госпошлина на право собственности на долю, а есть гос пошлина на регистрацию прав с обременением - какая из них подходит в моем случае? Или заплатить нужно будет обе?
После подписания ипотечного договора, с продавцом едем к нотариусу подписывать договор купли-продажи, т.к. по закону такие сделки проводятся через нотариуса - тут вопрос, госпошлину мне нужно оплатить до подписания договора у нотариуса или после?
В тарифах нотариуса на заверение сделок такая же градация по виду сделки - тут тот же вопрос, мне нужно платить за регистрацию обременения? Или за регистрацию перехода прав собственности? Или обе?
Нотариус документы в Росреестр отправит сам или нужно будет дополнительно после совершения сделки со всеми документами самостоятельно ехать в Росреестр для регистрации договора?
В № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст. 6 написано что от 21 июля 1997 г.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
В иных случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
То, есть за обычную регистрацию права собственности на квартиру, купленную до вступления в силу данного закона, госпошлина составляет половину установленного ее размера, то есть на сегодняшний день это 1/2 от 1000 руб=500? я правильно понимаю?
