Как получить ипотечный кредит на строительство дома и использовать материнский капитал - права собственности и проценты

₽ VIP

Сначала берете ипотечный кредит в банке, потом погашаете его за счет материнского капитала. Регистрируете право собственности 1 раз, сначала как незавершенку, потом вносите изменения.

В соответствии с Федеральным законом от 25 декабря 2008 года № 288, вступившем в силу с 1 января 2009 года для семей, в которых после 1 января 2007 года родился второй ребенок или последующие дети, предусмотрена возможность распоряжения средствами материнского (семейного) капитала на погашение кредита и займа, в том числе ипотечного, независимо от срока, истекшего со дня рождения ребенка. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.01.2009 №20 внесены уточнения в Правила направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

По новым Правилам, направить средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов возможно, если стороной договора займа, в том числе ипотечного, является не только женщина, получившая сертификат на материнский капитал, но и ее супруг. А для соблюдения нормы закона, в соответствии с которой жилье, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность всей семьи, достаточно предоставить письменное обязательство, что в дальнейшем это жилье будет оформлено в собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи.

Принятие новых Правил внесло изменения в набор документов, которые необходимо предоставить. В территориальные управления Пенсионного фонда для направления средств материнского капитала на погашение указанных кредитов. Теперь кроме документов, удостоверяющих личность, место жительства, гражданство лица, получившего сертификат на материнский капитал, и самого сертификата, заявитель должен предъявить:

1.Кредитный договор;

2.Справку из кредитного учреждения, в которой указана сумма остатка долга по кредиту;

3.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием заемных средств;

4.Засвидетельствованное в установленном законодательством порядке (нотариально) письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение; оформить это жилье в общую собственность родителей, детей ( в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

-в случае приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита - после снятия обременения с жилого помещения;

-в случае индивидуального жилищного строительства- после ввода объекта в эксплуатацию ( при отсутствии обременения);

-в остальных случаях - после перечисления Пенсионным фондом России средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию).

Если заемщиком является супруг, кроме перечисленных документов, представляется копия основного документа, удостоверяющего личность супруга и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания, и копия свидетельства о браке.

– Федеральный закон №288 от 19 декабря 2008 года, который внес изменения в предыдущий Закон №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», предполагает уже с января 2009 года погашение кредитов, оформлявшихся на приобретение и строительство жилого помещения. Что касается кредитов на улучшение жилищных условий, но по пластиковой карте, можно ответить следующее: любой кредит оформляется договором, где обязательно указан предмет договора, в данном случае приобретение жилья (либо квартира, либо строительство жилого дома). Сам договор поименован в перечне документов, которые представляются при получении материнского капитала. Поскольку на руках у заявителя нет кредитного договора, у работников Пенсионного фонда нет возможности определить, брался ли данный кредит на строительство либо приобретение жилья. Следовательно, кредит по пластиковой карте, где не оговорены условия кредитного договора, погасить за счет средств материнского капитала нельзя.

Многие банки охотно выдают кредиты на строительство или приобретение загородной недвижимости, однако отдельные программы для желающих приобрести в кредит только земельный участок пока есть далеко не у всех. Процентные ставки по кредитам на землю выше, чем при покупке квартиры. Так, в случае с землей ставка в валюте составляет в среднем порядка 14% годовых, а при решении квартирного вопроса – это лишь 10–11%. Минимальная сумма кредита, как правило, начинается с 15–20 тыс. долларов, максимальная же зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Стандартный срок кредитования – 10–15 лет. А первоначальный взнос должен быть не менее 40% от стоимости участка.

Кредиты на покупку земли начали предлагать лишь несколько месяцев назад, после того, как в действующее законодательство внесли ряд изменений, касающихся оборота земли, залога участков и строений на них. Подстегнуло интерес крупных банков и бурное развитие рынка загородной недвижимости в целом. Но активность тех немногих, кто рискнул связаться с землей, вскоре сошла на «нет». И к настоящему моменту большинство банков, начавших выдавать ипотечные кредиты на землю, из-за слишком высоких рисков «заморозили» свои программы.

По разным данным, сегодня приостановлена выдача «земельных» кредитов в «ДельтаБанке», «МДМ-банке» и некоторых других. Операциями с землей по-прежнему активно занимается лишь «Городской ипотечный банк». Здесь все еще существует целевое кредитование покупки земли (в том числе с объектом незавершенного строительства), а также программа кредитования на любые цели под залог имеющегося у клиента земельного участка. Полученные средства клиент может использовать, например, на строительство дома на этом участке, то есть фактически кредит выдается не только на покупку земли, но и на завершение строительства.

Тем же, кто не хочет ждать, когда банки вновь начнут выдавать ипотечные займы на землю, можно порекомендовать обращаться за потребительскими кредитами. Купить приглянувшиеся 15–20 соток можно, воспользовавшись обычным потребительским кредитом, который, как утверждают, выдается на любые цели (разумеется, их надо будет обосновать банку и что-то предоставить в качестве обеспечения по кредиту).

В этом сегменте вполне гуманные ставки у «ВТБ-24» – всего 11,5% годовых в валюте. Правда, хватит денег далеко не на всякий участок, так как максимальный размер кредита – 25 тыс. долларов. Еще меньше кредит у «Райффайзенбанка» – всего 10 тыс. евро под 13% годовых. Но если есть свои сбережения, то это – приемлемый вариант. У «Фора-банка» существует программа потребительского кредитования под залог имеющейся недвижимости, причем как жилой, так и коммерческой. Сумма кредита может доходить до 70% от стоимости залога, правда, ставка достигает уже 18% годовых в валюте.

Обращаясь за кредитом на покупку земельного участка, надо быть готовым к тому, что получить его не удастся. Скажем, из-за того, что у банка возникли подозрения в «прозрачности» сделки. Как известно, у земли может быть разное целевое назначение, и далеко не на всех участках, которые продаются, можно легально строить дом. Крайне запутанными бывают и вопросы собственности на продаваемые участки. Нередки случаи, когда у продавца жилья просто нет права собственности на землю, которую он предлагает.

Но даже если все в порядке с юридической стороной, все равно остаются подводные камни. Скажем, вы присмотрели участок с недостроенным домом в коттеджном поселке. Обращаетесь в банк за кредитом, уповая на то, что поселок – организованный, строительство идет полным ходом и наверняка вам не откажут в деньгах. Но здесь есть одно «но», о котором вы даже не догадываетесь. Чтобы банк согласился выдать вам кредит, ему нужен какой-то залог – в данном случае им должен быть кусочек земли и то, что на нем строится. Но такую недвижимость можно оформить только как объект незавершенного строительства, а это – неполноценный залог для банка. В лучшем случае вам выдадут кредит под более высокие проценты, а в худшем – вообще откажут. Более того, если вы соберетесь покупать землю с готовым коттеджем, но в том же строящемся поселке, шансы на получение кредита также невелики. Почему? Потому что для оформления права собственности на объект необходимы разрешение на строительство и утвержденный проект, а также акты приемки и подключения к всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электричество). Но зачастую госкомиссия не принимает готовые коттеджи в поселке до тех пор, пока не будет построен последний дом. Взвесив все «за» и «против», банк откажет в выдаче кредита на покупку земли в строящемся поселке.

Еще одна причина, по которой с вами могут не захотеть иметь дела – низкая ликвидность участка. Дело в том, что земля – нетипичный товар на рынке недвижимости. Сложно оценить ликвидность того или иного участка, слишком много субъективных факторов влияют на стоимость подмосковной земли. Даже в одном поселке равные по площади участки могут сильно различаться в цене – например, участок у воды стоит дороже участка, расположенного в глубине поселка. Существенно может колебаться срок реализации заложенного участка, при определенных условиях он может и вовсе не продаться. Также, оценивая возможные риски, банки обращают внимание на ликвидность и перспективы направления в целом. Если в будущем цены на землю на выбранном вами направлении могут подскочить до небес, то банк охотно пойдет навстречу. А если трасса, которую вы облюбовали, обещает еще долго оставаться в аутсайдерах, в кредите могут и отказать, чтобы не остаться без денег и с мертвым грузом в виде неликвидного участка.

В перечне документов, необходимых для получения кредита, – стандартный набор в виде паспорта и справки о доходах, а также документы на землю: копии паспортов владельцев земельного участка, копии справок о присвоении идентификационного номера владельцев участка, Государственный акт о праве собственности на земельный участок, справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, и выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) ограничений. Некоторые банки также могут попросить свидетельство о браке и копию трудовой книжки заемщика, а также документ, который удостоверяет уплату налога на землю за последние 12 месяцев. Помимо большого количества документов придется уделить внимание и оценке.

олжен ли я как-то согласовывать с Банком, если хочу погасить часть ипотечного кредита материнским капиталом?

Заемщик, желающий погасить часть своего ипотечного кредита за счет материнского капитала, должен согласовать этот вопрос прежде всего с Пенсионным фондом. В банк он обращается за справкой об остатке ссудной задолженности, которая передается им в Пенсионный фонд для организации выплат.

Если решение о погашении принято, то куда идет сумма по договорам Банка - на погашение основного долга или на сокращение ежемесячных выплат?

Сумма направляется частично в счет погашения процентов (начисленных на дату поступления средств), остаток единовременно зачисляется в счет досрочного погашения основного долга по кредиту. По итогам досрочного погашения с заемщиком составляется новый график погашения кредита, при этом общий срок пользования кредитом и даты погашения не меняются, а суммы ежемесячных платежей, естественно, уменьшаются.

Для получения разрешения на передачу материнского капитала я должен предоставить реквизиты, куда перечислять деньги для погашения кредита. Как быть, если кредит оформлен в иностранной валюте?

Сбербанком разработаны и согласованы с Пенсионным фондом две формы справок - для рублевого кредита и для валютного кредита (по валютному кредиту указывается также его рублевый эквивалент на дату составления справки). Однако Пенсионный фонд перечисляет Банку только рубли, а Банк самостоятельно конвертирует их в необходимую валюту и направляет на погашение валютного кредита.

Действительно ли условием для погашения ипотеки за счет материнского капитала должно стать оформление квартиры в собственность новорожденного второго ребенка?

Работники Банка проверяют только наличие оформленного права собственности Заемщика на приобретенный за счет кредита объект недвижимости, без этого справка для Пенсионного фонда не выдается.

Были ли при Банке созданы какие-то специальные службы, которые помогают гражданам в оформлении необходимых документов?

В Банке консультацией заемщиков, равно как и подготовкой необходимых справок, занимаются кредитные инспекторы по месту получения кредита.

Я собираюсь купить квартиру в доме, который еще не построен. Могу ли я получить отсрочку по погашению кредита?

Да, вы можете получить отсрочку по погашению основного долга на время строительства/реконструкции Объекта недвижимости, но не более чем на 2 года с момента заключения кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов по кредиту не предоставляется.

Как погашается кредит?

Основной долг погашается ежемесячно или ежеквартально, проценты уплачиваются ежемесячно.