Как оформить предварительный договор на покупку участка, находящегося в наследстве - документы и условия

₽ VIP

У нее должен быть еще и кадастровый паспорт земельного участка.

Наличие либо отсутствие других наследников риэлтеру известно быть не может, т.к. нотариус не вправе разглашать постороннему лицу информацию из наследственного дела. Не советую Вам заключать с наследницей предварительный договор и под него выплачивать деньги. Предварительный договор - это по сути всего лишь обязательство продавца в будущем продать Вам участок по оговоренной цене, передача по нему денег происходить не может. Договор задатка при отсутствии между вами на данный момент договора купли-продажи будет считаться недействительным.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 329 ГК РФ. Способы обеспечения исполнения обязательств:

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Я Вам советую дать ей деньги в долг под проценты (на нужды по оформлению ее наследственных прав, заключить при этом договор займа и взять с нее расписку). Когда она получит свидетельство о праве на наследство и зарегистрирует его в ФРС, то вы сразу заключите договор купли-продажи земельного участка. При этом данные в долг деньги войдут в стоимость земельного участка, и расписку Вы напишете ей встречную расписку, что не имеете претензий по долговому обязательству.

Если все-таки хотите предварительный договор, то заключайте у нотариуса по месту нахождения земельного участка.

Предварительный договор заключается в простой письменной форме, задаток - средство обеспечения исполнения предварительного договора (сторона, не исполняющая предварительный договор, становится обязанной выплатить другой стороне сумму задатка). Отдельного договора можно не заключать, указав в предварительном договоре относительно его обеспечения задатком, получение задатка продавцом оформить распиской. Других документов, за исключением перечисленных, в настоящее время продавец Вам и предоставть не сможет.

Предварительный договор должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Есть Постановление Пленума ВАС РФ, согласно которому предварительный договор не должен подлежать обязательной гос. регистрации, но нотариальную форму соблюсти надо, иначе договор будет ничтожен. Так как у "продавца" отсутствует свидетельство о праве собственности на ее имя (а есть пока только на имя умершего наследодателя), то нотариус может отказать в удостоверении такого предварительного договора.

Не спешите с заключением предварительного договора. О наличии/отсутствии других наследников известно только нотариусу (да и то не всегда со 100% гарантией).

Вам необходимо знать, что ни о каком задатке речь идти не может, задаток обладает рядом отличительных признаков, указанных в ГК. Если риэлтер так заинтересован в продаже участка, пусть сам и финансирует процедуру принятия наследства.

Что такое задаток.

Ст. 380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Вот Вам разъяснение о том, что такое задаток.

Задатком признается денежная сумма, выданная в счет причитающихся с одной из сторон платежей по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Это означает, что задатком обеспечивается только наличное обязательство. Иными словами, будущее обязательство задатком не может быть обеспечено. А ведь пока договор не заключен, нет и обязательства из договора, в том числе и обязательства по оплате купленного. Это касается Вас, договор, о котором Вы пишите будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации, а до этого ни о каком задатке говорить нельзя.

Уважаемая Вера, риэлтер имеет свой интерес, в том числе и в задатке. Обратитесь очно к адвокату или юристу, пусть он изучит Ваши документы, тогда и совет можно дать обоснованный.