Как разрешить ситуацию с дарением квартиры, права наследования на которую будут получены позже?

796₽ VIP

можете

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить

в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг

(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме,

установленной для основного договора, а если форма основного договора не

установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме

предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия,

позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного

договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который

стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен,

основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения

предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный

договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,

предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным

договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны

заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не

направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор будет иметь силу согласно ст.421, 429 гк РФ.

Нет. обязательство прекратится.

Статья 418 ГК РФ. Прекращение обязательства смертью гражданина

1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Такой договор будет иметь силу, т.к. наследники наследуют в том числе обязательства наследодателя (ст. 1112 ГК РФ). Судебные решения, подтверждающие эту точку зрения имеются.

См. например,

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июля 2013 г. по делу N 33-5877/2013г.

Судья: Лукьянова С.Г.

Докладчик: Мулярчик А.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Савельевой М.А., Разуваевой А.Л.,

при секретаре Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 25 июля 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя К.В.В. - М.С., на решение Мошковского районного суда Новосибирской области от 25 апреля 2013 года, которым исковые требования Ш. удовлетворены, в удовлетворении встречных требований К.В.В. отказано.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мулярчика А.И., объяснения К.В.В. и ее представителя - М.С., поддержавших доводы жалобы, объяснения Ш. и ее представителя Б., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Ш. обратилась в суд с иском к К.В.В. о признании договора дарения заключенным, регистрации договора и перехода права.

В обоснование своих требований указала, что она с 1992 года состояла в фактических брачных отношениях К.В.А. В период совместного проживания они приобрели для проживания дом по , площадью 22,5 кв. м, жилой площадью 11,7 кв. м. Договор был заключен на имя К.В.А. В дальнейшем они намеревались заключить брак и упорядочить отношения по пользованию домом, переоформив дом в общую собственность, однако оказалось, что нет технических документов на дом. Предполагалось заключить сделку дарения ? доли в праве собственности, поэтому для оформления волеизъявления сторон они заключили предварительный договор (обещание подарить) от ДД.ММ.ГГГГ Оформить сделку дарения не успели, так как ДД.ММ.ГГГГ К.В.А. скоропостижно скончался. С момента приобретения дома (с 1997 года) она вступила во владение домом, стала в нем проживать, зарегистрировалась в спорном доме по месту жительства.

Правопреемником К.В.А. является его наследница - дочь К.В.В., которая ДД.ММ.ГГГГ получила свидетельство о праве на наследство по закону на спорный дом и зарегистрировала свое право собственности в установленном законом порядке.

Истица просила: 1) признать недействительным свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, выданное нотариусом нотариального округа М.Л., номер в реестре у нотариуса N, на жилой дом, расположенный по адресу: ; 2) признать заключенным договор дарения Ш. на ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по в ; 3) вынести решение о государственной регистрации перехода права Ш. на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по в .

К.В.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Ш. о признании договора незаключенным. В обоснование требований указывает, что поскольку п. 2 ст. 572 ГК РФ гласит о том, что обещание дарения признается договором дарения, следовательно, к договору обещания дарения применяются правила ст. 574 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В случае обещания дарения недвижимости так же должна проводиться государственная регистрация сделки. Предварительный договор государственную регистрацию не прошел, а следовательно, является незаключенным, правовых последствий не влечет. Поэтому для удовлетворения требований Ш. правовых оснований не имеется.

Ответчица просила суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым К.В.А. обязался в будущем заключить договор дарения ? доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: , незаключенным.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился представитель К.В.В. - М.С., просит его отменить, постановить новое решение, в соответствии с которым требования его доверителя удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований Ш. отказать, поскольку считает, что договор дарения следует квалифицировать согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, как договор обещания дарения, который должен быть зарегистрирован в реестре прав на недвижимое имущество, а поскольку указанный предварительный договор не был зарегистрирован, то он никаких последствий и обязательств порождать не может.

Полагает, что по требованию Ш. о признании свидетельства о праве на наследство недействительным ответчиком может выступать нотариус, выдавший данное свидетельство, кроме того истицей заявлено требование о признании свидетельства о праве на наследство недействительным полностью, хотя она претендует на ? доли, оставшуюся ? долю, принадлежащую К.В.В. она не оспаривает.

Ссылается, что зарегистрировать переход права по несуществующему договору законодательством не предусмотрено.

Отмечает, что в результате проведенных экспертиз, эксперты так и не дали утвердительного ответа относительно подписи К.В.А. в предварительном договоре, что ставит под сомнение его действительность, а также выражение воли дарителя К.В.А.

Указывает, что отказ суда в удовлетворении встречных требований, со ссылкой на то, что предварительный договор не подлежит регистрации, противоречит законодательству, действующему на день подписания предварительного договора.

Рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К.В.А. приобрел в собственность жилой (л.д. 41).

22 июля 2011 года К.В.А. умер (л.д. 5), его наследником по закону является ответчица, которая приняла наследство (л.д. 26) и зарегистрировала свое право собственности на жилой дом (л.д. 25).

Судом так же установлено, что в период жизни К.В.А. и истица заключили предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор безвозмездной передачи (дарения) истице 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанный дом (л.д. 6), однако основной договор заключен не был в связи со смертью дарителя.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из п. 2 ст. 581 ГК РФ следует, что обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Разрешая спор и принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался вышеуказанными положениями закона, установленными по делу обстоятельствами и пришел к выводу, что предварительный договор заключен в установленной законом форме, основной договор между сторонами не заключался, в годичный срок с момента подписания предварительного договора истица обратилась в суд с соответствующим требованием, а следовательно, для ответчицы, как наследницы дарителя, наступают последствия, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как находит их соответствующими требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии требованиями статьи 67 ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы жалобы о том, что предварительный договор дарения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, основан на неправильном толковании норм права.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность

Таким образом, к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, который в силу требований п. 1 ст. 158 ГК РФ, может быть заключен в устной или в письменной форме (простой или нотариальной).

Установленное п. 3 ст. 574 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества не является элементом формы договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор дарения дома в будущем, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Доводы жалобы о ненадлежащем ответчике не обоснованы, поскольку материально-правовые требования в данном случае обоснованно заявлены к собственнику спорного имущества, которым является ответчица, а не нотариус, у которого открыто наследственное дело. Что касается нотариуса, то поскольку судебное постановление по делу могло повлиять на его права и обязанности по отношению к ответчице, суд обосновано привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в соответствии со ст. 43 ГПК РФ (л.д. 99).

Что касается признания свидетельства о праве на наследство недействительным полностью, то данное требование обосновано было удовлетворено судом, поскольку свидетельство выдано только на спорное имущество - жилой дом. Иного имущества в свидетельстве не указано. Поскольку обязательство заключить договор дарения возникло до выдачи оспариваемого свидетельства, а решение суда является основанием для перехода права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на дом, то суд обосновано признал свидетельство недействительным. Поскольку свидетельство выдавалось не на две доли, а на дом в целом, свидетельство было признано недействительным полностью, что не лишает ответчицу права на получение нового свидетельства на ? долю в праве собственности на спорный дом.

Ссылка апеллянта на неисполнение обязательства дарителя по передаче имущества одаряемому, ничем не подтверждается и противоречит собранным по делу доказательствам (текст предварительного договора дарения, справка Совета депутатов Сокурского сельсовета, показания свидетелей), из которых следует, что истица проживала в доме с дарителем и проживает в нем в настоящее время, зарегистрирована в доме по месту жительства, а следовательно, обязательство передать недвижимость было уже исполнено на момент подписания предварительного договора и дополнительной передаче не требовалось.

Доводы апеллянта о том, что эксперты не дали ответа относительно подписи К.В.А. в предварительном договоре, противоречит выводам экспертизы, согласно которых подписи от имени К.В.А. вероятно выполнены К.В.А. Решить вопрос в категорической форме не представляется возможным ввиду краткости исследуемых подписей, а также малом количестве и ограниченной пригодности образцов подписи (л.д. 66). Доказательств не подписания дарителем предварительного договора ответчиком в суд не представлено. Суд оценил представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Мошковского районного суда Новосибирской области от 25 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К.В.В. - М.С. - без удовлетворения.

Думаю, что можно попробовать.

По предварительному договору у Вас возникнет право требования - требования заключить основной договор.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Как указано в ст. 1156 ГК РФ, если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитавшегося ему наследства переходит к его наследникам по закону, а если все наследственное имущество было завещано - к его наследникам по завещанию (наследственная трансмиссия). Право на принятие наследства в порядке наследственной трансмиссии не входит в состав наследства, открывшегося после смерти такого наследника.

Поэтому представляется, что можно потребовать от наследника, принявшего наследство в порядке наследственной трансмиссии, заключения договора дарения.

Вправе оформить договор дарения уже сейчас, а на регистрацию в Росреестр представить после оформления права собственности у продавца.

Однако если в продавцом в это время, что-то случиться, то будет наследование в порядке ст. 1156 гк рф, т.к. у этого имущества будут уже другие наследники. Однако вправе требовать от них исполнения договора дарения. ст. 1112 гк рф, т.к. обязанность передать имущество переходит на наследников.

Статья 581. Правопреемство при обещании дарения

1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

2. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Название документа

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Источник публикации

"Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011,

"Документы и комментарии", N 19, октябрь, 2011

Примечание к документу

Данное Постановление размещено на сайте ВАС РФ 28.07.2011.

Текст документа

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее - суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации", Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

А вы уверены. что других наследников по закону по ст.1142 ГК РФ у умершего нет и они не объявятся? Не торопитесь и осмотритесь. Спешка здесь не нужна.

А вот если . что с ним случится. то ваш предварительный договор для уже его наследников никакой силы не имеет . Бумажка это просто будет.Они никому ничего не обещали.

Никакого предварительного договора не нужно - ст. 572 ГК РФ разрешает дарить в будущем.

Если у нотариуса заверите, то договор почти невозможно будет оспорить наследникам.

Если не заверите, то никто не мешает признать такую сделку недействительной (оснований для этого в параграфе 2 гл. 9 ГК РФ целая куча).