Продажа квартиры по доверенности - оспаривание сделки, долг перед приставами и возможность банкротства
1.5 года назад я участвовал в сделке купли - продажи квартиры по доверенности от собственника. До регистрации договора к/п объявились родственники собственников и подали заявление на расторжение сделки в связи с недееспособностью продавцов собственников. Одновременно с продажей своей квартиры они приобрели дом у неизвестного мне человека и заплатили ему сумму от проданной ими квартиры. В итоге, через суд их признали недееспособными и все сделки аннулировались. Так как я писал расписку о получении средств за квартиру, то я должен вернуть эту сумму этим недееспособным. Человек который продавал им дом потратил все деньги и в итоге умер. Сейчас на мне висит долг у приставов в размере 1 200 000 рублей. Могу ли я обанкротить себя? На данный момент никаким имуществом не владею, работаю на пол ставки. Что мне нужно делать в таком случае?
Да, можете подавать заявление о банкротстве в Арбитражный суд республики Удмуртия.
Спросить
А была собственником части квартиры, квартира была продана всеми собственниками, но фактически деньги за квартиру получил только один собственник, я не получила ничего (была устная договоренность). Сделка была в июне 2012 года, никаких отказов от денег я не писала, просто при сделке, доступ к ячейке имел только один человек, который эту ячейку и открыл, далее на всю сумму от продажи квартиры он купил недвижимость. Все сделки по продаже и купле других квартир оформлял один риэлтор в рамках одного договора. Могу я, на данный момент потребовать возврат суммы, за свою часть квартиры через суд, у человека, который получил деньги?
Можете, если в договоре не указано, что вы деньги сами получили до регистрации. Нужно смотреть договор. Ячейка не единственное доказательство. Расписку надеюсь покупателю вы не давали
СпроситьЧеловеку отдали 2,5 года назад деньги за продажу квартиры, но расписки нет. Сейчас его признали недееспособным. Вопрос таков: может ли этот недееспособный человек либо его опекун подать в суд через такой промежуток времени после продажи квартиры? Вообще как в таких ситуациях может повести себя суд если у человека психическое заболевание и он посути сам не помнит отдавали ли ему деньги?
Вероятность подачи иска о признания сделки недействительной есть, в случае опроса нотариуса вряд ли подтвердит, что он не отдавал отчет своим действиям. Исход дела предсказать трудно.
Спросить
Здравствуйте! Если нет доказательств оплаты (расписки или чек-ордер), то опекун вправе обратиться в суд иском о взыскании неоплаченной суммы по договору купли-продажи.
Спросить
Если расписки либо иных подтверждающих оплату документов нет, сделку могут признать недействительной, так же как и если его родственники подадут в суд в связи с его недееспособностью.
СпроситьМожно получить разъяснение по следующей ситуации. Проведена сделка по купле-продаже квартиры где собственником 1/3 доли был ребенок, затем по решению органов опеик ему приобретена доля (больше) в другой квартире. Сделки регистрировались одновременно. Сейчас продавец пытается признать сделку купли-продаже квартиры недействительной где несовершеннолетний приобрел право. Если будет реституция, есть ли шанс что ребенку вернут право в проданной квартире (1/3 доли), есть ли судебная практика по таким случаям?
Здравствуйте.
Нужно смотреть исковые требования и подавать по ст.35 ГПК РФ возражение
Спросить
Эльдар, надо понять , по каким основаниям заявлен иск, какие обстоятельства там указаны, какие доказательства представлены.
Надо смотреть все документы.
По недействительности сделок целая глава в ГК РФ есть. Это очень широко...
Спросить
Поскольку дело уже в суде, надо изучать иск и понимать все нюансы вашей ситуации для определения позиции. Здесь общими ответами не обойдешься.
СпроситьПроверяет ли федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии чистоту сделки при покупке-продаже квартиры и несет ли за это ответственность? Дело в том, что я взяв ипотечный кредит в Сбербанке купил квартиру, а через две недели в мою квартиру прописалось трое человек и я узнал, что за месяц до сделки на эту квартиру были восстановлены права пользования родственников этого человека который мне продал квартиру. В дальнейшем они подали в суд и сделку между мной и продавцом (договор купли продажи) признали недействительной. Теперь я остался без квартиры и должен выплачивать ипотечный кредит.
Здравствуйте, Павел.
Вам следует обращаться в суд к продавцу, поскольку только он несет ответственность. Если будет нужна помощь в составлении всех необходимых документов и решении вашего вопроса, обращайтесь, буду рад Вам помочь.
СпроситьС 2002 года имеется в долевой собственности квартира. Собственников в квартире 3. Один из собственников продал свою долю третьему лицу (посторонний человек) 20.09.22 года не уведомив о продаже других сособственников. Так же собственник доли (продавец) скрыл от покупателя (нового собственника данной доли), что на момент продажи данной доли по ней имеется долг за оплату ЖКХ, газа, домофона. О продаже доли другие собственники квартиры узнали только вчера, когда к ним в квартиру пришел "новый сосед". Сейчас собственники хотят подать иск в суд на оспаривание сделки и признании договора купли-продажи недействительным. К кому нужно предъявить иск? К старому собственнику, который продал свою долю и не уведомил их или к новому собственнику, который купил данную долю в квартире. Или же иск нужно подавать на обоих сотрудников (на того, кто продал и того, кто купил долю). Спасибо.
Необходимо изучать документы для подготовки иска и делать соответствующие выписки из ЕГРН. И причем тут сотрудники?
СпроситьМогут ли родственники, вступившие в права наследства оспорить сделку, которая была совершена в 2005 году? Квартира была продана по доверенности, данной собственником своей племяннице (на тот момент, имеющей постоянную регестрацию в этой квартире). Продавец неоднократно проходил лечение в психиатрической клинике, но на момент сделки не был признан недееспособным. Квартиру приобрёл отец племянницы, но сохранил за продавцом право прописки. Через год в 2006 году продавец был признан по суду недееспособным и перешёл под опеку интерната. Интернат сохранил за ним право пользования квартирой. Затем с согласия интерната данная квартира была продана покупателем.
Могут попытаться, но шанс не велик.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
Спросить
Добрый день. В теории можно, но с учетом прошедшего времени сложно. Нужны четкие и весомые доказательства, установить которые, можно лишь подробно изучив дело и материалы.
СпроситьКвартиру продают долевые собственники. Каждый из них имею долги, по которым уже возбуждены исполнительные производства. (был суд, приставы закрыли производство т. К. Нечего взять, сейчас коллекторы перекупили долг банку). Деньги за продажу квартиры по доверенности получает один из собственников. Не могут ли кредиторы каждого из продавцов оспорить сделку по купли продажи Т к должники отчуждают своё имущество (доли в квартире) но не гасят свои долги. Каким образом мне как покупателю обезопасить себя при покупке квартиры? Сделка осуществляется через нотариуса.
Здравствуйте, Людмила! Если на их доли пристав не наложил арест и закрыл исполнительное производство, то нет тут оснований для оспаривания сделки (ст.166-181 ГК РФ). Вы же по их долгам не отвечаете (ст.309 ГК РФ), а на что потратить деньги, должники должны сами решать.
Но если сделка будет по заниженной стоимости, то есть риск того, что в случае подачи на банкротство этих должников согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий подаст в суд исковое заявление о признании подозрительной сделки должника недействительной как ущемляющей права кредитора. Так что это главный риск. И прочитайте, пожалуйста, подпись под ответом. Иначе нет смысла отвечать на Ваши вопросы. Смысл тут расписывать, если все равно не читаете?! Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Спросить
Долги на нового собственника не переходят. В силу п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность оплаты коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности. Оспорить сделку купли-продажи по этому основанию нельзя, законом это не предусмотрено.
Спросить
1. В суде, если он будет до процедуры банкротства должников, будет обсуждаться вопрос о добросовестности Вас.
ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
Вот тут есть сложности! Вы вот знаете о недобросовестности продавца. Но умышленно идёте на сделку. Так что при формальной чистоте - если арестов нет - то они могут вдруг появиться и Росреестр приостановит регистрацию! Вы от этого застраховаться не можете - это раз,
2. При банкротстве продавцов - ФУ может оспорить все сделки - и эта продажа может быть признана недействительной.
Подумайте ещё семь раз, прежде чем покупать всё же сомнительную квартиру! Я не утверждаю, что точно всё будет печально, но риски очевидны!
Спросить
Здравствуйте.
При банкротстве любого из должников-дольщиков Оспоритьсделку можно в порядке ст. 61.2 и 61.3 Закона о несостоятельности (банкротства) .
Если недвижимость, доли подарены, проданы в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве, то при оспаривании сделки заявителю придется доказать наличие трех условий: 1. целью совершения действия является причинение вреда имущественным интересам кредиторам, вывод имущества из конкурсной массы; 2. правам кредиторов реально причинен вред; 3. вторая сторона сделки знала или должна была знать об этих обстоятельствах.
Сторона должна была знать, если: является родственником, иным заинтересованным лицом; в свободном доступе есть информация о непогашенных долгах: подано заявление в суд о признании должника банкротом, гражданин обращался к кредитору с просьбой об отсрочке платежей, на сайте судебных приставов есть сведения об исполнительном производстве.
В случае признания должника-банкротом, вероятность признания данной сделки недействительной очень высока. Удачи.
Спросить
А как это пристав закрыл исполнительное производство не наложив арест на недвижимость?
Риск покупки не в том, что кто может оспорить, а в том, что при совершении сделки возможен арест имущества по иску любого из взыскателей по решению суда
При этом вы уже не сможете признать себя добросовестным приобретателем так как вам известно о долгах продавцов ст. 301-302 ГК
НЕ рекомендую покупать.
Спросить
Поскольку кварттира долевая собственность, то заверять сделки с долями квартиры должен нотариус. Нотариус требует справку о задолженности по коммунальным услугам. Но нотариус вряд ли пойдет на это, т.е. не будет регистрации продажи долей квартиры (ст.454 ГК РФ).
Вам нужно найти другой вариант покупки без проблем.
Долги так то не переходят к новому собственнику, кроме платежей за капремонт.
Вам нужно либо предварительно погасить долг по квартире либо отказаться от сделки.
СпроситьНе вижу препятствий для совершения сделки, то что продавцы не гасят долги, это проблемы кредиторов, закон позволяет совершать сделки как наличным, так и без наличным путем. Это никак не влияет на сделку, кредиторы к Вам претензий не смогут предьявить.
ГК РФ Статья 861. Наличные и безналичные расчеты
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 861 ГК РФ
1. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
2. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.
(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Безналичные расчеты осуществляются путем перевода денежных средств банками и иными кредитными организациями (далее - банки) с открытием или без открытия банковских счетов в порядке, ус.
Спросить
Людмила, не просто не могут оспорить, но если там есть банкротный управляющий он её оспорит, однозначно. См. по данному вопросу Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» 4 февраля 2011
В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с применением главы III. 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), и в целях правильного и единообразного применения арбитражными судами соответствующих положений этого Закона Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», постановляет дать арбитражным судам (далее - суды) следующие разъяснения.
10. В силу пункта 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований (сделка с предпочтением).
Спросить
Здравствуйте.
У финансового управляющего есть право оспаривания сделок должников, поэтому такая вероятность существует.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)"Статья 61.1. Оспаривание сделок должника
Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами
Вас признать добросовестным приобретателем на вряд ли получится, так как Вы знали о долгах долевых собственников ст. 301-302 ГК РФ.
В связи с чем считаю покупку большим риском.
СпроситьЗдравствуйте Людмила!
Мы поняли что продавцы долей задолжали банку.
По коммунальным платежам долгов нет
Поэтому мы не видим препятствий к тому чтобы нотариус заверила продажу долей в квартире.
Тем более что исполнительные производства прекращены.
Должники сами решают куда им потратить свои деньги.
В силу статьи 309 ГК РФ новый владелец квартиры не отвечает по долгам продавцов. При этом из содердания вопроса видно что эти долги у коллекторов и никак не связаны с этой продаваемой квартирой.
Поэтому мы не видим оснований для оспаривания сделки (ст.ст 166-181 ГК РФ).
Удачи!
СпроситьОспаривание сделки купли-продажи квартиры.
Собственница продала квартиру. В квартире был прописан ее совешеннолетний сын, который там не проживает, соотв. За коммуналку не платил, вещей никаких его там нет. Квартира была получена по дарственной в собственность его матери, без каких-либо долей. Перед покупкой покупатели знали о прописанном человеке, был уговор что его выпиской после сделки займется продавец по доверенности от новых хозяев. В договоре купли-продажи прописали стандартно, что на момент сделки все прежние жильцы должны быть выписаны из квартиры. Сделка прошла в Росреестре. Теперь обьявился сын продавца и вымогает деньги с обоих сторон угрожая отменит сделку по основанию, что в договоре купли-продажи указано что все дожны быть выписаны на момент сделки и соотвественно он не выписался. Говорит типа нарушены его права и может встречным иском оспорить эту сделку если ему не отбашляют определенную сумму. Покупатели не хотят отменять сделку
. Их устраивает, то что продавец по доверенности от их имени через суд займется выпиской этого человека. Вопрос: может ли этот прописанный человек оспорить в суде сделку встречным иском по иску о его выписке? Каковы его шансы на победу?
Евгений, посылайте лесом данного товарища и не обращайте внимания на его сдвиги! Путь обращается в суд, я на вашем месте даже в суд не ходил, так как оснований для признания сделки недействительной попросту нет! По поводу вымогательства можете обратиться даже в полицию, может и успокоится товарищ!
Спросить
Дело в том, что он ещё не подал иск, а только угрожает. Главный вопрос может ли он вообще оспорить сделку? Он же не собственник и прав у него на недвижимость никаких нет, кроме регистрации в паспорте, соответственно он не является стороной по данной сделке и как он может что-либо оспаривать.
Спросить
Здравствуйте. В данном случае, указанный Вами гражданин не имеет никаких прав в отношении квартиры. Я Вам больше скажу, новый собственник квартиры имеет право в судебном порядке признать гражданина утратившим право пользования жилым помещением, в соответствии с ЖК РФ. На основании решения суда, Отдел МВД по вопросам миграции снимет его с регистрационного учета по месту жительства в принадлежащей Вам квартире.
Говорить он может все, что угодно, но закон, в данном случае, на Вашей стороне.
СпроситьКупил квартиру у родственников продал под ипотеку а у кого родственники купили квартиру тех признали недееспособными и взяли над ними опеку и опекун решением суда признал сделку недействительной. Суд решил что мои родственники должны вернуть квартиру недееспособным.1. Могут ли выселить из квартиры тех кто купил ее в ипотеку, если она в залоге у банка.2.как эта ситуация может коснуться меня.
В договоре купли - продажи квартиры продавец хочет указать стоимость, меньшую действительной (990 тыс. руб., реальная цена - 5 млн. руб.) в договоре содержится след. Информация:-стороны оценивают квартиру на момент подписания договоре в сумме 990 тыс. руб.;-указанная квартира передается без внутренней отделки;-в случае признания судом договора недействит. Продавец обязуется возместить покупателю все понесенные убытки и расходы (сокращенно).
Кроме этого продавец составляет и подписывает след. Документы:-расписка в получении суммы 990 тыс. руб. по договору купли-продажи;-расписка в получении остатка суммы (4 млн. руб.) за ремонт и внутренную отделку в проданной квартире. Далее в тексте расписки продавец обязуется в случае расторжения сделки купли-продажи выплатить эту сумму.
Вопрос: Насколько эта сделка безопасна для покупателя и получит ли он при расторжении сделки полную стоимость квартиры?
Вам предлагается договор, который может принести очень большую головную боль - отделка квартиры в четыре раза дороже ее стоимости. Уже исходя из такого предложения стоимт задуматься - нет ли тут подвохов. С моей точки зрения сделка очень даже небезопасна, в связи с чем есть шанс в случае расторжения договора получить всего лишь судебное решение о взыскание уплаченных денег и всего лишь в сумме, указанной в договоре, после чего взыскивать деньги по копейкам в течение всей оставшейся жизни. В Вашей ситуации явно целесообразно застраховать риск утраты квартиры, но с таким договором вряд ли какая-то страховая компания пойдет на это.
Спросить
Уважаемый Антон!
Продавец, вероятно хочет уйти от уплаты налога?
А Вам зачем это нужно?
Если уж нет никаких сил отказаться от сделки по такой схеме, то в расписке о получении денег, пусть продавец пишет не про ремонт и отделку, а что фактически за квартиру по конкретному договору получена такая-то сумма.
Такую расписку суд примет и это будет доказательством реальной стоимости квартиры, хотя в договоре купли-продажи иная стоимость.
Удачи Вам!
Спросить
