Смена управляющей компании в многоквартирном доме - вопросы о замене старшего по дому и возможность заключить единый договор с подрядчиком на техническое обслуживание
При смене управляющей компании в многоквартирном доме нужно менять старшего по дому или старший совсем не избирается? Можно ли заключить один договор на всех собственников с компанией подрядчиком на техническое обслуживание?
Избрание старшего по дому-это элемент непорсредственного управления и это никак не связано с УК. Договор должен заключаться с каждым собственником
Спросить
Купил нежилое помещение в многоквартирном доме 5 сентября. Управляющая компания принуждает заключить договор на"техническое обслуживание многоквартирного дома" причем именно от 5 сентября. Грозят судом. Можно не заключать договор?
Здравствуйте Это Ваше право заключать с ними договор или нет но по факту поставки вам коммунальных услуг вы всё равно должны будете их платить что напрямую что управляющую компанию и тем более не нужно заключать никаких договоров задним числом.
Спросить
Здравствуйте! Если даже не заключите договор на техническое обслуживание, то все-равно Управляющая компания сможет взыскать неосновательное обогащение за обслуживание.
СпроситьВ нашем доме ТСЖ. Между ТСЖ и управляющей компанией действует договор управления многоквартирным домом. Часть членов правления (большинство в один голос) хочет расторгнуть договор с данной управляющей компанией и заключить договор с другой управляющей компанией, которая зарегистрирована только месяц назад и у нее нет опыта обслуживания и содержания домов.
В чьей компетенции находится принятие решения о расторжении договора с действующей управляющей компанией и выбор другой управляющей компании: в компетенции правления, или общего собрания?
Ст.148 Жилищного кодекса говорит об обязанностях правления.
«Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья.
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;».
Вопросы:
1) Имеет ли право правление принять решение о смене управляющей компании без обсуждения вопроса на общем собрания?
2) Если жители (собственники) дома не согласны с тем, чтобы договор был заключен с предлагаемой управляющей компанией, то как противостоять действиям правления?
3) Если принятие решение по выбору управляющей компании находится в компетенции общего собрания, то на какую норму закона ссылаться?
Уважаемый, Иван! Мне всегда было непонятно с какой целью нужно создавать ТСЖ, если оно не намерено управлять имуществом? Для чего нужен "посредник" - нахлебник, между собственниками и управляющей (сторонней) компанией. Если ТСЖ не может само быть управляющей компанией, то Вам нужно ликвидировать ТСЖ и собрание жильцов (собственников) выбрать управляющую компанию, которая Вас устраивает. Это ваше право.
С Уважением, адвокат Н.Федоровская.
Спросить
Уважаемый Иван, г.Самара!
Высшим органом, который может принять решение по выбору или смене управляющей компании является ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ собственников жилых помещений.
Данная норма права у вас должна быть прописана в Уставе ТСЖ - это локальный нормативный акт.
Ваш Правление ТСЖ обладает меньшими полномочиями, чем Общее собрание.
Но для организации Общего собрания собственников жилых помещений, вашим активистам необходимо провести большую работу по организации собрания.
Кроме того, необходимо на Общем собрании обсудить вопрос, а нужна ли вам Управляющая компания, у вас что большой дом?
Желаю вам успехов Владимир Николаевич
г.Уфа 18 марта 2010г
11:41 уф.вр.
СпроситьВ многоквартирном доме нежилое помещение занимает управляющая компания, директор управляющей компании является собственником этого нежилого помещения. Нужно ли собственнику (директору УК) как физическому лицу заключить договор аренды с Управляющей компанией.
Многоквартирный дом на непосредственном управлении. Счета управляющей компании арестованы и все поступающие средства собственников уходят на погашение их долгов. Как при смене управляющей компании и заключении нового договора на обслуживание МКД обезопасить свои средства, предназначенные для обслуживания дома.
Добрый день! Лучше принять решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Спросить
Здравствуйте,
По сути никак не обезопасить. Всё, что будет поступать на счет организации, будет арестовано судебными приставами за долги.
Желаю Вам удачи и всех благ!
Спросить
Дом на непосредственном управлении, прямые договора с ресурсоснабжающими организациями заключены. С управляющей компанией заключен договор на обслуживание МКД.
СпроситьЗдравствуйте,
По сути никак не обезопасить. Всё, что будет поступать на счет организации, будет арестовано судебными приставами за долги.
Желаю Вам удачи и всех благ!
СпроситьЯ собственник нежилого помещения в многоквартирном доме. У меня заключен договор на обслуживание с Управляющей Компанией (не ТСЖ) . Было проведено очно-заочное собрание собственников недвижимости, на котором приняли решение разорвать договор с управляющей компанией и создать ТСЖ. О решении я проинформирован не был. Продолжал оплачивать квитанции от управляющей компании. Договор с ТСЖ на обслуживании заключить мне не предлагали. Документации о передачи обслуживания дома с Управляющей компании на ТСЖ не показывали. Сейчас ТСЖ выставляют счета без договора, и утверждают, что мой договор с управляющей компанией автоматически аннулировался после собрания собственников на основании Жилищного Кодекса. Грозятся отключить коммуникации, если я не стану оплачивать их квитанции.
Подскажите, пожалуйста - кто прав в этой ситуации, и как мне поступать?
Здравствуйте уважаемый Юрий! Мало ли что они провели, может быть на собрании вообще не было кворума и оно не правомочно, в любом случае Вас должны были надлежащим образом уведомить. Требуйте от них решения а там посмотрите что дальше делать. Можно его и оспорить. Желаю удачи и успехов Вам. С уважением, А.А. Боголюбов.
Спросить
СНАЧАЛА выбирается способ управления МКД. В данном случае собственники якобы выбрали способом управления - ТСЖ. Далее - ТСЖ должно быть зарегистрировано в МИФНС № 15 (в г. Санкт-Петербурге)
И только потом ТСЖ вправе начать взаимоотношения с УО о передаче МКД в управление от УО в ТСЖ.
Далее - ТСЖ обязано заключить договоры с РСО и иными непосредственными исполнителями других услуг.
И только после этого ТСЖ вправе что-то выставлять собственникам помещений для оплаты ЖКУ.
СпроситьВопрос: ЖСК является управляющей организацией или компанией? Может ли ЖСК заключить договор на техническое обслуживание дома с ДЭЗ, как управляющей компанией или со сторонней компанией, оставляя за собой право на заключение договоров с собственниками квартир на сбор оплаты коммуна-льных услуг, техническое обслуживание с дальнейшем перечисле-нием. Кому будет выплачиваться дотация на содержание дома в случае заключения договора с ДЭЗ заключения договора со сторонней компанией.
Уважаемый, Андрей! Нет, ЖСК не может заключать договор с управляющей компанией, ПОСКОЛЬКУ САМ ЯВЛЯЕТСЯ ТАКОВОЙ. Многоступенчатость управляющих компаний для управления одним и тем же объектом законом не предусмотрено. Либо ЖСК, либо ЖЭК (ДЭЗ). Хотя на практике, встречаются такие «хитроумные конструкции». Но они не более чем, от правового невежества.
С Уважением, Наталья Федоровская.
Спросить1. Является ли собственник квартиры в многоквартирном жилом доме выгодоприобретателем при заключении договора на обслуживание дома с управляющей компанией?
2. Имеет ли право председатель совета дома заключить договор с управляющей компанией от имени собственников квартир или это возможно только при наличии доверенности от каждого собственника (или одной общей доверенности, подписанной собственниками)?
3. Имеет ли право управляющая компания обрабатывать и распространять незаконно добытые персональные данные собственника квартиры?
Большим подспорьем будет ссылка в ответах на нормативные правовые документы. Спасибо.
Добрый вечер Алена.
1.Выгодоприобретателем следует понимать лицо, в пользу которого заключен договор (как это следует из ст. 430 ГК РФ, а также из определения договора страхования, закрепленного в ст. 929 ГК РФ), либо лицо, в интересах которого исполняется обязательство (ст. 1012 ГК РФ применительно к договору доверительного управления).
понятия ВАС РФ сводится к тому, что выгодоприобретатель — это не являющееся стороной сделки лицо, которое в результате ее совершения может быть освобождено от обязанностей перед акционерным обществом, а также лицо, непосредственно получающее права по данной сделке. Кроме того, по мнению ВАС РФ, в качестве выгодоприобретателя может рассматриваться также должник по обязательству, в обеспечение исполнения которого акционерное общество предоставляет поручительство либо имущество в залог, за исключением случаев, когда будет установлено, что договор поручительства или залога совершен акционерным обществом не в интересах должника или без его согласия. Получается, что Пленум ВАС РФ избрал компромиссный вариант трактовки понятия выгодоприобретателя.
2.Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договоров. Оба указанных вами варианта заключения договоров могут быть применены. Полагаю, что вариант заключения отдельного договора с каждым собственником более удобным и приемлемым,. потому что в случае проявления инициативы со стороны отдельных граждан о внесении дополнений или изменений в договор УК будет согласовывать договор только с этими гражданами. В другом же варианте предложения одного подписанта нужно согласовывать со всеми собственниками подписавшими договор и обсуждение изменений к договору может проходить длительное время. Возможен вариант, когда собрание собственников жилья выдает доверенность одному собственнику на подписание договоров, связанных с вопросами содержания общего имущества многоквартирного дома.
3.К персональным данным мы относим фамилию, имя, отчество, дату и место рождения человека, данные документа, удостоверяющего личность. И много другой информации, на основании которой прямо или косвенно можно определить конкретного человека.
При этом нужно иметь ввиду, что если без получения дополнительной информации невозможно установить конкретного человека, то такая информация не является персональными данными.
Ст. 15 настоящего Федерального закона говорит о том, что персональные данные должны обрабатываться на законной основе для достижения легитимных целей. Для управления домом, начисления коммунальных услуг, наконец, для получения собственниками этих коммунальных услуг и для осуществления прочих работ ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК необходимо производить обработку персональных данных собственников многоквартирного дома (МКД). То есть в данном случае ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК выступает в качестве оператора, работающего с персональной информацией.
Управляющие организации заключают с собственниками помещений договоры управления МКД, в которых обязательно указываются персональные данные. Кроме того, УО как юридические лица имеют правоотношения со своими работниками, которые регулируются трудовым законодательством. Поэтому управляющие организации являются операторами по обработке персональных данных.
В соответствии с законом оператор персональных данных – государственный орган, муниципальный орган, юридическое или физическое лицо, которое самостоятельно или с другими лицами обрабатывает персональные данные. Такое лицо определяет цели обработки ПД и их состав.
Любое юридическое лицо, в том числе УО, ТСЖ и кооперативы, автоматически становится оператором персональных данных.
Ст. 3 Федерального закона № 152-ФЗ от 27.07.2006 г. «О персональных данных» дает определение понятия «персональные данные» – это любая информация, которая прямо или косвенно относится к определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).
Таким образом, к персональным данным будут отнесены ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, сведения о доходах и задолженностях и т.д.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона №152, ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК не имеют права раскрывать третьим лицам или распространять персональные данные без согласия субъектов персональных данных (членов ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК). Следовательно, прежде чем передать персональные сведения в какую-либо организацию, председателю ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК необходимо получить письменное согласие с того, на кого эти сведения передаются.
С уважением Дмитрий Александрович.
СпроситьКак происходит оплата задолженности коммунальных услуг в многоквартирном доме при смене управляющих компаний, требование исходит от управляющей компании с которой договор расторгнут.
Задолженность перед управляющей компанией никуда не девается, если только эти долги не передаются по договору цессии новой УК. Так что взыскиваются в обычном порядке, в том числе и через суд.
СпроситьПроцедуру смены управляющей компании. Есть решение собственников многоквартирного дома о смене управляющей компании, на следующем собрании выбран Совет многоквартирного дома, Решением общего собрания Председателю Совета многоквартирного дома большинством голосом дано право от имени всех собственников подписать утвержденный общим собранием договор управления многоквартирным домом с новой управляющей компанией... Старая управляющая компания продолжает осуществлять управление, РЦ начисляет плату в пользу прежней компании за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома и считает пока не расторгнут договор между РЦ и прежней управляющей ситуация не изменится... Что делать новой вновь избранной управляющей компании..
Здравствуйте,
новой управляющей компании следует направить в адрес предыдущей УК письмо о заключении договора управления многоквартирным домом и необходимости передачи технической документации на дом.
В соотв. со ст. 162 ЖК РФ прежняя УК за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Заочно также не помешает направить копии протоколов собственников и договоров управления в органы жилищного контроля для оценки правомерности смены УК.
СпроситьОбязано ли учреждение офис которого находится в многоквартирном доме заключить отдельный договор с управляющей компанией на капитальный ремонт здания. Или достаточно Простого договора управления многоквартирным домом?
