Риски при заключении договора субаренды.

Какие риски возникают при заключении данного договора? ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ № Р 1-11-15

нежилого помещения

г. Санкт-Петербург «24» ноября 2015 года

Индивидуальный предприниматель именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Индивидуальный предприниматель именуемое в дальнейшем «Субарендатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор субаренды нежилого помещения (в дальнейшем – «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. 1.1. Арендодатель обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения номера на поэтажном плане: 110-132, 132 а, 133-141, 141 а, 142, 142 а, 143-146, 146 а, 147, 148, 149-186, 79, 80, 1, этаж: цокольный этаж №1, кадастровый номер 61:44:0010412:168, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, площадью 324,0 (Триста двадцать четыре) квадратных метров, именуемое в дальнейшем «Объект» для организации в нем Молодежного компьютерного центра.

План передаваемого в субаренду Объекта является неотъемлемым приложением настоящего Договора (Приложение № 1).

1.2. Арендодатель владеет Объектом, указанным в п. 1.1 настоящего Договора на основании договора аренды № 111/14 от 23 октября 2014 года, заключенного с собственником Объекта, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 октября 2015 года сделана регистрационная запись № 61-61-001-01/001/084/2015-9387/1,9387/3.

1.3. Собственником Объекта является Общество с ограниченной ответственностью

2. Обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Передать Объект Субарендатору в технически исправном состоянии не позднее «24» ноября 2015 года по Акту приема-передачи, являющемуся его неотъемлемой частью (Приложение № 2).

2.1.2. Обеспечивать Субарендатору возможность беспрепятственного пользования арендуемым Объектом. Не вмешиваться в производственную деятельность Субарендатора, так как плоды, продукция и доходы, полученные Субарендатором в результате использования Объекта, согласно Договору, являются его собственностью.

2.1.3. Предоставить Субарендатору право на организацию собственной охранной службы и заключение прямого договора со специализированной организацией на охрану арендуемого Объекта на срок субаренды.

2.1.4. Не сдавать Объект в субаренду третьим лицам.

2.1.5. Выделить для размещения рекламы Субарендатора 14,5 м.кв. на фасаде Объекта

2.1.6. Обеспечить Субарендатора электроэнергией мощностью 20 кВт.

2.2. Субарендатор обязан:

2.2.1. Принять Объект у Арендодателя по акту приема-передачи не позднее «24»ноября 2015 года.

2.2.2. Использовать Объект по его прямому назначению в соответствии с п.п. 1.1. настоящего Договора.

2.2.3. Проводить перепланировку и реконструкцию Объекта, производить неотделимые улучшения арендуемого Объекта только с письменного согласия Арендодателя. Отделимые улучшения являются собственностью Субарендатора, и при окончании срока действия Договора (либо его досрочном расторжении) могут быть изъяты из помещений Объекта, при условии, что данные изъятия не повлекут повреждение конструкции Объекта и проведение ремонта Арендодателем.

Неотделимые улучшения, произведенные Субарендатором в помещениях Объекта с согласия Арендодателя, безвозмездно передаются Арендодателю по окончанию срока действия настоящего Договора (либо его досрочном расторжении), и стоимость затрат на неотделимые улучшения возмещению Субарендатору Арендодателем не подлежат.

2.2.4. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в соответствии с разделом 3 настоящего Договора. Нарушение данного пункта Договора в течение одного срока более чем на 5 (пять) рабочих дней является безусловным основанием для расторжения Договора субаренды со стороны Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

2.2.5. Соблюдать нормы эксплуатации инженерного оборудования, электросетей и других энергетических сетей на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность.

2.2.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, инспекции по охране труда, архитектурно-строительных служб и т.д., а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Субарендатора и арендуемого им Объекта, а также нести полную финансовую и административную ответственность перед надзорными и контролирующими органами.

2.2.7. После подписания Акта приема-передачи производить своими силами и за свой счет косметический ремонт помещений, замену поврежденных витрин, текущий ремонт инженерных сетей и оборудования, в том числе санитарно-технического, в период действия настоящего Договора. При нарушении данного пункта Субарендатором, Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор в порядке, предусмотренном пунктом 5.7. Договора.

2.2.8. Обеспечивать беспрепятственный доступ представителя Арендодателя на территорию арендуемого Объекта.

2.2.9. Письменно сообщить Арендодателю о досрочном освобождении Объекта не позднее, чем за 3 (три) месяца. При нарушении данного пункта Договора Субарендатор обязан выплатить Арендодателю штраф в размере двухмесячной арендной платы.

2.2.10. По окончании срока действия настоящего Договора Объект должен быть возвращен Субарендатором Арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока субаренды в нормальном состоянии с учетом естественного износа, пригодном для его дальнейшего использования без необходимости проведения Арендодателем какого-либо ремонта или уборки Объекта в технически исправном состоянии. При передаче Субарендатором Арендодателю Объекта в состоянии хуже первоначального, приемка Объекта Арендодателем не производится, начисление арендной платы продолжается.

2.2.11. Известить Арендодателя о намерении продлить настоящий Договор за 2 (Два) месяца до окончания его срока действия.

2.2.12. Субарендатор не вправе предоставлять Объект в субаренду третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.

2.2.13. Субарендатор не вправе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив или передавать иным сторонам права, вытекающие из настоящего Договора.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. Размер арендной платы по настоящему Договору состоит из двух частей, а именно:

1-я часть арендной платы (фиксированная часть арендной платы) составляет сумму в размере 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц за весь Объект, НДС не облагается, в связи с применением Арендодателем УСН. Все расчеты по настоящему Договору производятся путем безналичного перечисления денежных средств.

2-я часть арендной платы (переменная часть арендной платы) включает в себя компенсацию расходов, связанных с содержанием Объекта: вода и потребленная Субарендатором электроэнергия (по показаниям учетных приборов), а также отопление в размере 10 000-00 (Десять тысяч) рублей в отопительный сезон.

Фиксированная часть арендной платы начисляется с 46 дня с момента подписания настоящего договора, а именно начиная, с 09 января 2016 года и оплачивается Субарендатором не позднее 15 января 2016 года.

3.2. Дальнейшая оплата 1-й части арендной платы (фиксированной части арендной платы) по настоящему Договору производится Субарендатором путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 5 (пятого) числа месяца, за который производится платеж.

Оплата 2-й части арендной платы (переменной части арендной платы) осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты, выставления счетов Арендодателем Субарендатору.

3.3. Арендатор имеет право в одностороннем порядке повышать арендную плату один раз в год на величину изменения индекса потребительских цен на товары и платные услуги населению Российской Федерации, рассчитываемого Федеральной службой государственной статистики Российской Федерации, за предыдущий календарный год, но не более чем на 10% и не ранее чем через 22 месяца, со дня подписания данного договора, предварительно письменно, уведомив Субарендатора о предстоящем изменении арендной платы не менее чем за месяц. Субарендатор обязуется в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения от Арендодателя уведомления о повышении арендной платы подписать дополнительное соглашение к Договору об изменении размера арендной платы.

3.4. В течение 3 (трех) дней с момента подписания настоящего Договора Субарендатор оплачивает Арендодателю, в качестве депозита, арендную плату в размере фиксированной части арендной платы за один месяц, в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора.

Депозитный платеж возвращается на расчетный счет Субарендатора после подписания Сторонами акта сверки взаимных расчетов и отсутствия какой-либо задолженности со стороны Субарендатора, в течение 10 рабочих дней, с даты расторжения Договора.

4. Ответственность Сторон

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Стороны несут ответственность за действия их работников, нарушающих условия настоящего Договора.

5. Срок действия, порядок изменения и расторжения Договора

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты подписания его Сторонами и действует 11 (Одиннадцать) месяцев. По окончании срока действия Договора, при отсутствии возражений какой-либо из сторон Договора, при условии, что другая Сторона уведомлена о соответствующих возражениях не менее чем за месяц до истечения срока действия Договора, Договор считается вновь заключенным на тот же срок.

5.2. Изменение условий настоящего Договора, допускается по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в десятидневный срок и, в случае достижения согласия, оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Досрочное расторжение Договора (без штрафных санкций) возможно только по взаимному согласию Сторон, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а также в соответствии с условиями настоящего Договора.

Экономическое состояние Сторон, изменение экономической ситуации в стране, изменение курсов и условий хождения валют не считаются обстоятельствами непреодолимой силы и не могут быть основанием для досрочного расторжения Договора без штрафных санкций.

5.4. Субарендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор, уведомив Арендодателя за 2 (Два) месяца и оплатив арендную плату за два предпоследних месяца субаренды в течение пяти дней с момента уведомления.

5.5. Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор, уведомив Субарендатора, без оплаты неустойки в случае нарушения Субарендатором п. 2.2.2, 2.2.3, 2.2.7. настоящего Договора.

5.6. В случае одностороннего расторжения Арендодателем настоящего Договора в соответствии с п. 5.5. Договора, Арендодатель направляет письменное предупреждение Субарендатору об устранении допущенных нарушений, указанных в п. 5.5 настоящего Договора.

5.7. В случае если в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения предупреждения Субарендатор не устранит указанные нарушения, Арендодатель направляет Субарендатору уведомление о расторжении настоящего Договора в одностороннем порядке, при этом настоящий

Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке только по истечении 2 (Двух) месяцев с даты, отправления Арендодателем в адрес Субарендатора уведомления (заказным письмом) о расторжении Договора. До истечения вышеуказанного двухмесячного срока Субарендатор обязан оплачивать арендную плату, расходы, связанные с содержанием Объекта, а Арендодатель не имеет права требовать от Субарендатора освободить арендуемый Объект. Через 2 (Два) месяца Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке.

5.8. Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор также в случае нарушения Субарендатором п. 2.2.4 настоящего Договора. При этом Арендодатель направляет Субарендатору уведомление о расторжении настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке, с указанием в уведомлении даты расторжения настоящего Договора, определяемой по истечении 2 (Двух) месяцев с даты, отправления Арендодателем в адрес Субарендатора уведомления (заказным письмом) либо личного вручения уведомления Субарендатору. До истечения вышеуказанного двухмесячного срока Субарендатор обязан оплачивать Арендную плату и другие платежи, предусмотренные настоящим Договором, а Арендодатель не имеет права требовать от Субарендатора освободить Помещение. Через 2 (Два) месяца, в дату, указанную в уведомлении, настоящий Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке.

6. Форс-мажор

6.1. Стороны освобождаются от частичного или неполного неисполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после подписания настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана немедленно информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме.

Информация должна содержать данные о характере обстоятельств, оценку их влияния на исполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и срок исполнения обязательств.

6.3. Сторона, которая из-за обстоятельств непреодолимой силы не может выполнить своих обязательств по настоящему Договору, приложит, с учетом положений Договора, все усилия к тому, чтобы как можно скорее устранить последствия невыполнения обязательств.

7. Прочие условия

7.1. Стороны констатируют, что на момент подписания настоящего Договора Объект пригоден для эксплуатации в целях, определенных настоящим Договором. В то же время Субарендатор вправе по своему усмотрению и за свой счет произвести ремонт Объекта, обеспечивающий достижение повышенных требований Субарендатора к Объекту.

Отделимые улучшения являются собственностью Субарендатора, и при окончании срока действия Договора (либо его досрочном расторжении) могут быть изъяты из помещений Объекта, при условии, что данные изъятия не повлекут повреждение конструкции Объекта и проведение ремонта Арендодателем.

Неотделимые улучшения, произведенные Субарендатором в помещениях Объекта с согласия Арендодателя, передаются Арендодателю по окончанию срока действия настоящего Договора (либо его досрочном расторжении), и стоимость затрат на неотделимые улучшения возмещению Субарендатору Арендодателем не подлежат.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий Договор составлен и подписан в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8.2. Во всех вопросах, неурегулированных настоящим Договором, Стороны должны руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

8.3. Неурегулированные Сторонами споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, а также всех сделок, совершенных в связи и в соответствии с настоящим Договором, разрешаются в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области.