Как продать свою половину трехкомнатной квартиры в собственности с матерью и купить себе однушку - вопросы права и согласия матери

199₽ VIP

Если у Вас 1/2 доля в праве собственность, то продать можете, но вначале надо предложить матери купить ее согласно ст. 250 ГК РФ

Сможете продать свою долю без ее согласия. Нужно уведомить ее в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Никакого суда не требуется.

Статья 250. Преимущественное право покупки

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Алена Сергеевна, здравствуйте.

Данный вопрос жилищный Вы вправе разрешить с соблюдением положений статей 246, 250 Гражданского кодекса РФ.

.............................................................................................................................................

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

........................................................................................................................................

Теоретически Вы можете продать свою долю собственности в этой квартире, но практически это сделать будет очень не просто. И в этом случае будет не выгодно вам обоим с матерью такая возможная сделка.

.........................................................................................................................................Знать свои права и обязанности – это хорошо. Но лучше уметь ими

пользоваться на практике с ПОЛЬЗОЙ для себя, а не наоборот.

В этом и может помочь разобраться уже конкретный юрист на основании полной информации по юридическому вопросу.

Здравствуйте, Алена Сергеевна! Если у Вас выделена доля в квартире,то согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении следующих правил. Таким образом, если Вы решили продать свою долю, то сначала следует предложить выкупить эту долю другому со собственнику(вашей маме), так как она имеет преимущественное право покупки. Необходимо письменно ее известить о продажи доли, указать цену. Если она откажется, или же не ответит, то через 1 мес Вы можете продавать свою долю другим лицам, но по той цене, которую Вы указали второму со собственнику.(ст. 250 ГК РФ)

Благополучный исход процесса продажи доли в квартире зависит от многих факторов, в том числе и от действий совладельцев объекта недвижимости. Поэтому первый этап предпродажной подготовки, обязательный для данного вида сделок, – уведомление сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли.

Было бы предложено

Уведомление других участников долевой собственности о вашем намерении продать долю – важный этап сделки, ведь закон наделил совладельцев объекта недвижимости правом преимущественной покупки доли в нем (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). То есть в очереди желающих выкупить вашу долю (если такая очередь имеется) сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.

Поэтому оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как вы заблаговременно уведомили совладельцев о предстоящей продаже и предоставили им возможность самим приобрести вашу часть недвижимости.

Текст обращения к сособственникам желательно составлять у нотариуса, хотя это и необязательно. В извещении следует сообщить о вашем намерении продать свою долю и сформулировать предложение к совладельцам приобрести ее. В извещении должен быть указан адрес недвижимого имущества, размер доли, и, что самое важное, – цена, по которой предполагается продажа. Обратите внимание: цена для сособственников не может отличаться от цены, по которой предполагается продажа третьим лицам и от цены, которая будет указана в итоге в договоре купли-продажи. После этого извещение нужно передать совладельцам (в случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний, извещение направляется в орган опеки и попечительства по месту прописки ребенка). Для ответа на ваше предложение собственникам дается месяц.

Целесообразно направить уведомление о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату, и, что важно, оно содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ (в нашем случае – уведомление о продаже доли) направлялся. Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев, он сможет продать ее иным лицам

То есть продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения (что означает, что никто не пришел получать письмо) уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной ст. 250 ГК РФ. В этом случае продавец может с чистой совестью продать долю любому постороннему человеку.

Следовательно, если текущий адрес проживания одного из совладельцев неизвестен, письмо может быть направлено по любому последнему известному месту пребывания сособственника. Либо, если иного адреса неизвестно, – по месту нахождения общего недвижимого имущества.

Дела мирские

Однако правильно составленного и переданного извещения о продаже доли не всегда бывает достаточно для того, чтобы быстро совершить сделку.

Очень часто встречается ситуация, когда совладелец не отказывается от покупки доли, а, наоборот, обещает в скором времени «подкопить» или взять ипотеку и эту долю выкупить. Таким образом люди, которые часто реально не могут приобрести вашу долю, пытаются отдалить момент ее продажи посторонним. И продавец может ожидать выполнения обещания очень долго, иногда до нескольких лет

Вариант выхода из такой ситуации – дарение своей доли или ее части постороннему человеку (при дарении доли третьему лицу владелец не обязан предлагать эту долю другим сособственникам). «Принципиальным недостатком таких вариантов является возможность признания сделки притворной (совершенной для прикрытия другой сделки), а потому недействительной (ст. 170 ГК РФ)», – предупреждает руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства Ирина Мошнякова. Однако для признания сделки притворной одних заявлений сособственников недостаточно. В суд необходимо предоставить как минимум расписку о передаче денег за долю от дарителя к одаряемому. То есть факт продажи доли под видом ее дарения еще нужно доказать.

Если же среди сособственников нашлись реальные желающие выкупить вашу долю, определение будущего покупателя остается на усмотрении продавца – он может выбрать любого из претендентов-совладельцев. При этом отказы от остальных сособственников объекта недвижимости получать уже не нужно, а сделку можно провести, не дожидаясь истечения 30 дней.

Под государственной печатью

В случае если никто из совладельцев приобрести долю не пожелал, согласно Гражданскому кодексу РФ через месяц после передачи совладельцам уведомления о продаже доли, продавец и сторонний покупатель могут обратиться в Росреестр для государственной регистрации сделки купли-продажи.

Для того чтобы сделка состоялась, на государственную регистрацию перехода прав продавцу нужно принести с собой либо уведомления о вручении писем (если по прошествии месяца после вручения извещений ответа от совладельцев не последовало), либо письменные отказы сособственников от покупки доли (ст. 24, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если у вас не будет подтверждения, что всем сособственникам была передана информация о продажи доли, в силу п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возможна приостановка, а затем и отказ в государственной регистрации перехода прав.

Поле для маневра

После отчуждения доли закон устанавливает достаточно короткий срок на оспаривание сделки в суде. Согласно ст. 250 ГК РФ, данный временной промежуток составляет всего три месяца. Причем согласно закону возможность оспаривания связана лишь с единственным правовым последствием – переводом прав по сделке на оспаривающего сособственника. Это означает, что никакого возвращения в первоначальное положение быть не может. Доля все равно будет продана, вопрос только в том, изменится ли покупатель.

Данное положение ГК РФ направлено на защиту тех добросовестных сособственников, которые желали приобрести долю, но их права были нарушены. Это возможно в случае, если продавец сразу реализовал долю третьему лицу, не предложив ее вначале сособственникам объекта недвижимости. В этом случае совладельцы могут обратиться в суд, уплатить продавцу соответствующую покупную цену и перевести на себя право собственности на долю.

Иные претензии со стороны собственников суд не квалифицирует как имеющие правовые основания для признания сделки недействительной.

На мой взгляд, основные проблемы, возникающие при продаже долей в праве собственности на недвижимость, связаны с правовой неосведомленностью наших граждан. Многие люди верят, что угрозы сособственников не дать согласия на продажу доли, – это реальное препятствие в распоряжении их имуществом

В действительности это не так: действующее законодательство закрепляет порядок продажи доли, который полностью защищает интересы продавца от действий недобросовестных сособственников. Главное – соблюсти правильный порядок проведения сделки.

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Если собственник решает продать долю в квартире, то он должен первым делом предложить другим собственникам долей выкупить свою. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно уведомить других собственников о своих намерениях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫЙ И ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Очень часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого нет ни у кого.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли в квартире просто противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 установлено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Так вот под правом распоряжаться понимается в том числе право на отчуждение имущества. Поэтому никто не вправе запретить продавать долю в квартире, а преимущественное право покупки всего лишь направлено на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить совё владение в общем имуществе. Но надо отметить, что они часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а просто создать ему трудности в продаже. А этих трудностей и так много.

А дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, как раз игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, поскольку считает преимущественное право покупки доли квартиры как РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ. Спросите почему?

Сложилась парадоксальная ситуация.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего. Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Правда, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Но такое всё же происходит в порядке исключения. Вот и превращается право преимущественной покупки в разрешение, а продажа доли квартиры - в трудное дело.

А ещё бывает занятной ситуация, когда другой собственники доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь не может орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, вот и начинает трансформировать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появления нового собственника доли может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. Как было уже сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли обращается к нотариусу и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют три «обходных» схемы оформления:

1) договор дарения всей доли;

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.

3) Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры. Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

А вообще Вы спросите, читая всё это: «Зачем вообще такие сложности, чтобы продавать долю другому лицу?»

Отвечу:

Здесь три фактора.

Первый фактор заключается в том, что выгодно продавать всю квартиру, поскольку доля квартиры стоит меньше чем соответствующая часть денег при продаже всей квартиры.

Второй фактор состоит в том, что другой сособственник в подобной ситуации часто не хочет продавать свою долю вместе, а ещё не хочет выкупить сам продаваемую долю по рыночной цене.

Третий фактор вытекает из второго, поскольку если второй собственник доли не хочет купить долю по нормальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ему. Ведь здесь принцип игры «Монополия». Кто играл, тот знает. Ведь посторонний покупает проблемную долю, а второй собственник её покупает «без проблемы», ведь «проблема» это он сам.

Расскажу немного о попытках решить вопрос в судебном порядке.

Некоторые из собственников долей в квартирах пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и самое главное, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос?

Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей никаких обычно не возникает. Суд практически всегда удовлетворяет такое требование собственника, но … только что это даёт на практике?

Победивший в суде собственник доли имеет возможность один раз попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет заводить истца в квартиру всякий раз, когда тот столкнется с закрытой дверью. Да и не выживет «слабый» в квартире с «сильным». Т.е. такое положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением тоже не принесёт «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица своей доли решение суда об определении порядка пользования потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя. Т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться. И возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

А ещё нужно учитывать, что доля в квартире всегда проблемна в силу того, что невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Т.е. если при смене собственника даже определённый порядок пользования утрачивает своё значение, то это означает, что новый собственник вправе брать и приходить, взламывая все двери в квартире. Ведь старый порядок пользования на него не распространяется.

Даже если доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и есть даже решение суда, по которому собственнику этой доли определена эта комната, то новый собственник всё равно сможет в неё войти. И никакие заявления в милицию о якобы пропавших вещах потом не помогут. Такова судебная практика. Порядок пользования, определённый в суде, распространяется только на тех, кто был сторонами по этому делу.

Так вот поэтому всё равно более эффективным решением остаётся продажа доли в пользу третьих лиц.

Кто покупает доли в квартирах?

Покупателей долей можно разделить на две группы. Первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования её в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания. Это люди, которые отдают себе отчёт в будущем конфликте с другим сособственником. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает.

Вторая группа покупателей – это профессиональные рейдеры, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить упорствующего собственника доли к адекватному решению сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

Бывает, что неуступчивый собственники доли в квартире потом жалеет и кусает свои локоточки, вспоминая, как он раньше кошмарил другого собственника и упустил такую возможность, чтобы с ним договориться. Порой он сам потом вынужден продать свою долю ниже рыночной цены.

Сколько стоит доля квартиры?

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычленяют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с другим сособственником не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых. Учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в квартире осуществляется по следующему принципу:

а) Есть теоретическая возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). Например, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 1\2 доля. За точку отсчета берется не большая комната, а меньшая. Если продавец найдет прямого покупателя, который берет эту долю для проживания, то стоимость доли будет составлять примерно 60-80% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. Но и здесь покупатель может знать, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственники доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. нужно умело обмануть такого покупателя, чтобы не знал о таком нюансе.

Скидка в 20-40% будет являться стимулирующим фактором для покупателя в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Возможно, эта скидка кажется большой, но нужно реально осознавать минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли покупателю нужно будет определить в суде, её не возможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это конфликтная недвижимость.

Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли квартиры может так и не состояться и вы зря потеряете время.

Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 30-50% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Только на основании доверенности тут ничего не сделаешь. Ведь рейдерам нужен доступ в квартиру, а это лишь могут осуществить собственники. Поэтому для такого плана действий нужно заключить с рейдерами договор купли-продажи, по которому они приобретут право собственности. Денег при этом они не платят, а поэтому доля остаётся в залоге у продавца.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает хороший смысл. Ведь рейдер, по сути, не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии.

И какие мои действия должны быть сейчас? Подробнее если можно расскажите пожалуйста. Кого вызывать что бы делить квартиру как то пополам и по какому принципу она делится? В суд нужно подавать?

Но вот другой вопрос. Как поделить эту квартиру??? Ну к примеру кухня моя,ванна её,комната одна моя и т.д как мне продать мою долю если мать будет говорить что кухня и ванная это её половина? Как правильно разделить квартиру так,что бы не было вопросов,сделать все по закону и поделить так же. Я же не могу продать свою часть людям без туалета например,на который она скажет что это её половина.

И какие мои действия должны быть сейчас? Подробнее если можно расскажите пожалуйста. Кого вызывать что бы делить квартиру как то пополам и по какому принципу она делится? В суд нужно подавать? И предлагать ей в письменной форме просто напечатать письмо и что бы она расписалась в получении где указать сумму,время на размышление? Или идти к юристу и составлять какое то официальное письмо ей?