Какие факторы играют роль (Генплан застройки города, мнение жильцов близлежащих домов и тп)?

Вам необходимо разрешить две проблемы: а) получение земельного участка; б) разрешение на строительство.

Ниже приведенные нормы регулируют означенные отношения.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для

строительства из земель, находящихся в государственной или

муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для строительства из

земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, осуществляется с проведением работ по их

формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

2. Предоставление земельных участков для строительства в

собственность без предварительного согласования мест размещения

объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах,

аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

3. Предоставление земельных участков для строительства с

предварительным согласованием мест размещения объектов

осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20

настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.

4. Предоставление земельного участка для строительства без

предварительного согласования места размещения объекта

осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:

подготовка проекта границ земельного участка и установление

его границ на местности;

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения объектов к сетям

инженерно - технического обеспечения;

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов)

или предоставлении земельных участков без проведения торгов

(конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов,

аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных

участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего

Кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже

земельного участка или продаже права на заключение договора аренды

земельного участка или предоставление земельного участка в аренду

без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании

заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в

предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в

аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается

при условии предварительной и заблаговременной публикации

сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных

участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов,

аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в

результате предоставления земельного участка без проведения торгов

(конкурсов, аукционов).

5. Предоставление земельного участка для строительства с

предварительным согласованием места размещения объекта

осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке,

установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о

предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в

соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего

Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для

строительства в соответствии с правилами, установленными статьей

32 настоящего Кодекса.

6. В случае, если земельный участок сформирован, но не

закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление

для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и

4 пункта 4 настоящей статьи.

7. Решение исполнительного органа государственной власти или

органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29

настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для

строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов,

аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного)

пользования при предоставлении земельного участка в постоянное

(бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли - продажи и государственной

регистрации права собственности покупателя на земельный участок

при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и

государственной регистрации данного договора при передаче

земельного участка в аренду.

8. Решение или выписка из него о предоставлении земельного

участка для строительства либо об отказе в его предоставлении

выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

9. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для

строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

10. В случае признания судом недействительным отказа в

предоставлении земельного участка для строительства суд в своем

решении обязывает исполнительный орган государственной власти или

орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29

настоящего Кодекса, предоставить земельный участок с указанием

срока и условий его предоставления.

11. Предварительное согласование места размещения объекта не

проводится при размещении объекта в городском или сельском

поселении в соответствии с градостроительной документацией о

застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием

территорий), а также в случае предоставления земельного участка

для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства

либо гражданину для индивидуального жилищного строительства,

ведения личного подсобного хозяйства.

12. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным

юридическим лицам земельные участки для строительства могут

предоставляться в порядке, установленном настоящей статьей, в

соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1

статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

1. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в

предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в

исполнительный орган государственной власти или орган местного

самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с

заявлением о выборе земельного участка и предварительном

согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны

быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его

размещения, обоснование примерного размера земельного участка,

испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут

прилагаться технико - экономическое обоснование проекта

строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или

юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29

настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти

обеспечивает выбор земельного участка на основе документов

государственного земельного кадастра и документов землеустройства

с учетом экологических, градостроительных и иных условий

использования соответствующей территории и недр в ее границах

посредством определения вариантов размещения объекта и проведения

процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными

законами, с соответствующими государственными органами, органами

местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных

участков и об обеспечении этих земельных участков объектами

инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические

условия подключения объектов к сетям инженерно - технического

обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы),

содержащие сведения о местоположении земельных участков,

предоставляются бесплатно соответствующими государственными

органами, органами местного самоуправления, муниципальными

организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от

органа местного самоуправления.

3. Органы местного самоуправления городских или сельских

поселений информируют население о возможном или предстоящем

предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы

территориального общественного самоуправления имеют право

участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и

связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков

для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих

земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного

проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных

народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не

связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и

традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы

граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных

участков для государственных или муниципальных нужд и

предоставления земельных участков для строительства объектов,

размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов

и общностей. Исполнительные органы государственной власти или

органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29

настоящего Кодекса, принимают решения о предварительном

согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких

сходов или референдумов.

4. Орган местного самоуправления информирует

землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных

участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в

результате возможного изъятия для государственных и муниципальных

нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении

земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных

участков для строительства. В случае, если в целях размещения

объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных

или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности

граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления

информирует собственников этих земельных участков об их возможном

выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут

быть установлены федеральными законами, законами субъектов

Российской Федерации.

5. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о

выборе земельного участка для строительства, а в необходимых

случаях и для установления его охранной или санитарно - защитной

зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного

самоуправления проекты границ каждого земельного участка в

соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа,

земельного участка для государственных или муниципальных нужд к

акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков

собственников земельных участков, землепользователей,

землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь

сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

6. Исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего

Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места

размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в

соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или

об отказе в размещении объекта.

7. Копия решения о предварительном согласовании места

размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка

или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в

семидневный срок со дня его утверждения.

8. Решение о предварительном согласовании места размещения

объекта является основанием последующего принятия решения о

предоставлении земельного участка для строительства и действует в

течение трех лет.

В случае осуществления собственником земельного участка,

землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного

участка строительства на земельном участке или иного его улучшения

после информирования о возможном изъятии, в том числе путем

выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных

нужд собственник земельного участка, землепользователь,

землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения

на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном

участке или с иным его улучшением.

В случае, если по истечении срока действия решения о

предварительном согласовании места размещения объекта решение о

предоставлении земельного участка не было принято, лица, права

которых были ограничены, вправе требовать возмещения от

исполнительного органа государственной власти или органа местного

самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса и

принявших такое решение, понесенных убытков независимо от

продления срока действия решения о предварительном согласовании

места размещения объекта.

9. Решение о предварительном согласовании места размещения

объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано

заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном

порядке недействительным решения о предварительном согласовании

места размещения объекта исполнительный орган государственной

власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей

29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает

гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с

подготовкой документов, необходимых для принятия решения о

предварительном согласовании места размещения объекта.

10. В субъектах Российской Федерации - городах федерального

значения Москве и Санкт - Петербурге выбор земельных участков для

строительства осуществляется органом исполнительной власти

соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не

предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного

участка для строительства

1. Решение о предварительном согласовании места размещения

объекта и проект границ земельного участка являются основанием

установления в соответствии с заявками граждан или юридических

лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для

строительства, и за их счет границ такого земельного участка на

местности и его государственного кадастрового учета в порядке,

установленном федеральными законами.

2. Исполнительный орган государственной власти или орган

местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего

Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица,

заинтересованных в предоставлении земельного участка для

строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана)

земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о

предоставлении земельного участка для строительства.

3. При предоставлении испрашиваемого земельного участка в

результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для

государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о

предоставлении земельного участка принимается решение о

соответствующей форме изъятия такого земельного участка.

4. Условия предоставления земельных участков для

государственных или муниципальных нужд должны предусматривать

возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных

участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или

прекращением договоров их аренды, а также возмещение в

соответствии с правилами, предусмотренными статьей 58 настоящего

Кодекса, потерь сельскохозяйственного производства или потерь

лесного хозяйства. Условия могут также предусматривать права

других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или

предусмотренные статьей 56 настоящего Кодекса ограничения

использования земельных участков.

Статья 33. Нормы предоставления земельных участков

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных

участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся

в государственной или муниципальной собственности земель для

ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства,

огородничества, животноводства, дачного строительства,

устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для

ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного

строительства - нормативными правовыми актами органов местного

самоуправления.

2. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых

гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных

правилами пункта 1 настоящей статьи, устанавливаются:

федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной

собственности;

законами субъектов Российской Федерации - из земель,

находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

- из земель, находящихся в собственности муниципальных

образований.

3. Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи,

предельные размеры земельных участков устанавливаются в

соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами

отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии

с правилами землепользования и застройки, землеустроительной,

градостроительной и проектной документацией.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РФ

Статья 62. Разрешение на строительство

1. Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий

право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта

недвижимости осуществить застройку земельного участка,

строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения,

благоустройство территории.

2. Разрешение на строительство выдается в соответствии с

настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных

физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права

на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной

документации.

Разрешения на строительство объектов недвижимости федерального

значения и значения субъектов Российской Федерации выдаются с

соблюдением условий, предусмотренных статьями 21 и 22 настоящего

Кодекса.

Соответствующие органы архитектуры и градостроительства

осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на

строительство.

3. Форма заявления о выдаче разрешения на строительство,

порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень

представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на

строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и

срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче

разрешения на строительство устанавливаются настоящим Кодексом,

законами и иными нормативными правовыми актами субъектов

Российской Федерации.

4. Разрешение на строительство и утвержденная проектная

документация подлежат регистрации органами местного

самоуправления.

5. Информация о наличии разрешения на строительство

предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в

соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и

градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик

обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в

соответствующие органы архитектуры и градостроительства.

6. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче

разрешения на строительство в случаях:

несоответствия проектной документации разрешенному

использованию земельного участка;

несоответствия проектной документации строительным нормам и

правилам.

7. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об

отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано

в суд.

8. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем

три года.

Разрешение на строительство может быть продлено на основании

заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения

на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.

9. Разрешение на строительство не требуется в случае, если

работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не

затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и

безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае

возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках,

необходимых для организации строительных работ.

10. Субъекты Российской Федерации могут устанавливать

дополнительный перечень объектов недвижимости, для строительства и

реконструкции которых не требуется разрешение на строительство.

11. При переходе прав собственности на объекты недвижимости

действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное

разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.

12. Контроль за осуществлением работ по строительству и

реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением

на строительство, а также градостроительными регламентами, со

строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие

органы архитектуры и градостроительства и органы государственного

архитектурно - строительного надзора Российской Федерации.