Местные власти требуют от жителей аварийного дома ДДУ в строительстве, но цена не соответствует рыночной - что делать?

199₽ VIP

Можете не соглашаться. Вам должны выплатить рыночную стоимость на основании ст. 32 ЖК РФ. Все иные вопросы решаются по договоренности с администрацией.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 5] [Статья 32]

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

2. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

3. Утратил силу.

4. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

7. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Здравствуйте! Права собственников определяются статьей 32 ЖК РФ. Законодательный акт устанавливает, что данная категория граждан вправе претендовать на выкуп, то есть равноценную компенсацию в денежной или натуральной форме.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Компенсация в натуральной форме передается нанимателям по договору социального найма. Данная категория граждан может претендовать на другое жилое помещение, которое обязано соответствовать нормативам по благоустройству и быть точно таким же по общей площади. С нанимателем заключается новый договор.

Собственник имеет право выбрать денежную компенсацию или ее предоставление в натуральной форме.

Если вы не пришли к соглашению подавайте исковое заявление.

Для переселения из непригодного для проживания жилого помещения и аварийного многоквартирного дома рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Справка. Основания признания жилого помещения непригодным для проживания

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие (п. 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Шаг 1. Обратитесь с жалобой на аварийное состояние дома в жилищную инспекцию (ст. 20 ЖК РФ; п. 4.4.1 Положения, утв. Постановлением Правительства г. Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Если управление многоквартирным домом осуществляется ТСЖ, жилищным кооперативом, то можно инициировать проведение общего собрания членов товарищества, жилищного кооператива с включением в повестку собрания вопроса о выборе специализированной организации и заключении договора для проведения обследования технического состояния многоквартирного дома (ст. 124, ч. 1 ст. 145, ч. 2 ст. 161 ЖК РФ; пп. "г" п. 45 Положения).

Примечание. В г. Москве такой специализированной организацией является ГУП "МосжилНИИпроект". Для признания аварийным муниципального многоквартирного дома можно обратиться в местную администрацию (п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ; п. 42 Положения).

Шаг 2. Представьте в межведомственную комиссию документы для оценки помещения (многоквартирного дома) в целях признания его непригодным для проживания (п. 7 Положения).

Примечание. В г. Москве необходимо обратиться в префектуру соответствующего административного округа.

Если вы обратились с жалобой на аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы (п. п. 45, 45(1) Положения):

- заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным;

- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРП.

Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома.

Заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены на бумажном носителе лично или по почте с уведомлением о вручении. Кроме того, заявление можно подать в форме электронных документов с использованием Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.

Если вы обратились с заявлением о признании дома аварийным в администрацию, то документы в комиссию должны быть представлены администрацией (п. 42 Положения).

Межведомственная комиссия, в которую включаются представители пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и других инстанций, принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 дней с даты регистрации заявления или заключения органа государственного контроля (п. 46 Положения).

Решение оформляется заключением, на основании которого органом государственной власти или местного самоуправления (в г. Москве - префектом соответствующего административного округа) в течение 30 дней со дня получения заключения издается распоряжение с указанием сроков переселения жильцов (п. 49 Положения).

При несогласии с заключением межведомственной комиссии, а также в случае непринятия органом местного самоуправления мер по заявлению гражданин вправе оспорить действие или бездействие указанных органов в судебном порядке (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 3. Заключите договор социального найма либо соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Заключение договора или соглашения зависит от оснований выселения из аварийного дома и от прав собственников и нанимателей жилых помещений, признанных непригодными для проживания.

1. Наниматель по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания, вправе заключить договор социального найма в отношении другого помещения

При этом следует учитывать, что если гражданин владеет жилым помещением по договору социального найма, то общая площадь предоставляемого жилья должна соответствовать площади ранее занимаемого помещения. Жилое помещение должно быть благоустроенным и находиться в границах соответствующего населенного пункта, за исключением случаев, предусмотренных законом, когда с письменного согласия гражданина предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

Примечание. Размер общей площади другого жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма в г. Москве, определяется по нормам, установленным правовыми актами г. Москвы (ч. 2 ст. 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21).

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).

При предоставлении жилья не учитывается наличие в собственности нанимателя или членов его семьи иных жилых помещений (разд. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Следует иметь в виду, что в случае отказа нанимателя выехать в предоставляемое жилое помещение орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

2. Собственники жилых помещений, признанных непригодными для проживания, в зависимости от оснований выселения вправе заключить договор о предоставлении жилого помещения или соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

2.1. Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то гражданин вправе рассчитывать только на возмещение за изымаемое жилое помещение.

При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; разд. 2 Обзора судебной практики).

2.2. Если многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то он вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилого помещения либо на возмещение за изымаемое жилое помещение. Выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ; разд. 2 Обзора судебной практики).

Шаг 4. Определите размер возмещения за жилое помещение (в случае заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом размер возмещения за изымаемое жилое помещение включает рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; ч. 3 ст. 12 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21; разд. 2 Обзора судебной практики).

Если собственник не заключил соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о принудительном изъятии жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Материал подготовлен при содействии

Группы компаний "Аналитический Центр"

консультант+

Здравствуйте. У вас есть право не соглашаться на получение выкупной цены, у вас есть право оспорить рыночную стоимость ваших жилых помещений, у вас, наконец, есть право требовать при расселении взамен жилое помещение вместо денежной компенсации. Не соглашайтесь, пусть администрация подает в суд, а вы уже в суде пытайтесь убедить суд в том, что при получении денежной компенсации за свои квартиры право на жилище, которое закреплено в Конституции РФ, реализовано не будет, так на данные средства ввиду низкой стоимости квартир вы приобрести даже на вторичном рынке жилье не сможете.

И еще один момент. Вы имеете также право на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт вашего дома.

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

29 апреля 2014 года

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОБЕСПЕЧЕНИЕМ

ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ЖИЛОГО ДОМА

АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Уважаемый Владимир Валентинович! Дело в том, что администрация вызвала оценщиков, которые, даже не заходя в квартиры, так как никто их не пускал, оценили 2-х комнатные квартиры в 1678950 руб. Наш дом ветхий и признан аварийным. Какая у него может быть рыночная стоимость, если он предназначен на слом? Еще раз подчеркиваю, что дом находится в программе расселения из аварийного жилья. А администрация хочет его расселить под предлогом изъятия земли для муниципальных нужд. Это же разные вещи? Объясните, пожалуйста, Почему бы деньги, выделенные по программе расселения не отдать сразу застройщику? Почему все риски перекладываются на жильцов нашего ветхого аварийного дома? Если застройщик не выполнит своих обязательств, мы в лучшем случае вернем эти несчастные деньги, но останемся вообще без квартир. Это что, законно и духе программы по расселению из аварийного жилья?