Оплата задатком, входящим в окончательную стоимость квартиры, и не являющимся вознаграждением за услугу бронирования в договоре долевого участия

Пишите, что "внесенная сумма является задатком и будет зачтена в счет оплаты цены за приобретаемый объект при заключении договора". На основании ст. 421 ГК РФ Вы вправе внести любые формулировки в заключаемый договор.

Вы праве указать в договоре что сумма будет включена в стоимость при окончательной оплате стоимости квартиры в качестве аванса или задатка

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Здравствуйте!

В том то и дело, что договором бронирования, как правило, застройщики прикрывают получение задатка (аванса) за приобретаемое участником долевого строительства жилого помещения, "закрепляя" (что называется) тем самым покупателя.

Дело в том, что получить с участника долевого строительства денежные средства, согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве...", можно только после заключения договора долевого участия (т.е. после его гос. регистрации в Росреестре), что застройщику, естественно невыгодно.

Если же Вы согласны оставить договор бронирования и не требовать от застройщика заключения договора участия в долевом строительства, с тем, чтобы только после этого Вы передали деньги, но при этом намерены изменить условия договора бронирования таким образом, чтобы внесенная Вами сумма считалась задатком, то условие пункта 4.2 договора бронирования следует изложить следующим образом:

"4.2. За оказываемые Исполнителем услуги по бронированию Помещения, а также в счет причитающейся с Заказчика оплаты за приобретаемое Помещение, в доказательство заключения договора участия в долевом строительстве и в обеспечение исполнения договора участия в долевом строительстве, Заказчик вносит на расчетный счет Исполнителя вознаграждение в размере164345руб84коп. (Сто шестьдесят четыре тысячи триста сорок пять ) рублей 84 коп., в срок до «23» декабря 2015 г.".

Вам не стоит заключать данный договор. Так как исходя из смысла Вашего вопроса, вы хотите заключить договор долевого участия в строительстве, а застройщик, изначально предлагает Вам заключить договор подбора и бронирования квартиры с внесением 3% от стоимости. Это два совершенно разных документа. При любой формулировке, эти деньги не пойдут в оплату приобретаемой в будущем Вами квартиры. Достаточно крупные суммы, необходим полный и детальный анализ договоров, заключаемых в рамках приобретения Вами квартиры. Задаток, в соответствии со ст. 380 ГК РФ денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть само по себе соглашение о задатке не повлечет за собой никаких правовых последствий. Заключите сначала договор Долевого участия, а к нему уже соглашение о задатке.

Аркадий!

Вы вправе просить брать пункт 4.2. о бронировании из договора, если для Вас в этом нет необходимости. Кроме того, Вы вправе просить указать в договоре, что стоимость помещения Вы будете вносить не единовременно. В соответствии со ст.421 ГК РФ Свобода договора: "

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон".

Кроме того, если Вы намерены заключать договор долевого участия, то его положения должны соответствовать ФЗ-421 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Аркадий, все формулировки, "как написать", "как составить", "что указать", "на что сослаться", "как сформулировать" - это вопросы, подразумевающие работу с документами, их составление и такая работа может быть только на платной основе.

Здравствуйте, Аркадий.

Юридически верную формулировку сделать можно, вопрос в том, согласует ли ее Вам застройщик. Обычно у них стандартные формы договоров и добиться изменений очень трудно.

Задаток не пройдет на 99%, т.к. он предполагает в случае отказа от сделки со стороны застройщика вернуть сумму в двойном размере.

Может пройти аванс - в этом случае возвращается та же сумма, которая была внесена.

Предложение со свой формулировкой необходимо оформить как протокол разногласий к проекту ДДУ.

Однако из Вашего вопроса не совсем ясно, какая итоговая стоимость квартиры и за что Вы должны заплатить 164 тыс. Если фактически данная сумма является авансом и входит в итоговую цену, изменения в договор однозначно нужны. Если итоговая цена складывается из этой суммы и цены в п. 4.1, нужно изучать весь договор на предмет рисков, здесь изменения могут быть некритичны.

Если застройщик действительно хочет получить вознаграждение именно за бронирование и не включает эту цену в стоимость сознательно, протокол разногласий ни к чему не приведет - он просто откажется заключать ДДУ на таких условиях, и имеет на это право.

Из Вашего вопроса не понятно, разногласия по юридическому оформлению отношений или по их существу. Если по оформлению, нужно привлекать юриста к подписанию ДДУ со всей подготовительной частью (разработка протокола разногласий, формулирование условий, согласование с застройщиков новых пунктов). Одна формулировка по интернету Вам мало поможет, застройщики даже с юристами не всегда вносят в договор изменения. Если Вы не согласны по существу отношений, проще найти другого застройщика, Вам индивидуальные условия ДДУ вряд ли предоставят.

С уважением. юрист

Коршунова Юлия Геннадьевна.