Собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода от ее продажи (НДФЛ). Однако не всегда. Вы освобождаетесь от налога, если жилье принадлежало вам более трех лет.
В других случаях, согласно Налоговому кодексу РФ, доход от продажи недвижимого имущества облагается налогом по ставке 13%. Сумма для расчета налога - налоговая база – определяется, исходя из доходов от продажи недвижимости за минусом сумм, потраченных на ее приобретение. Именно эта разница и облагается налогом 13%. В случае, если квартира досталась вам по наследству, по договору дарения или в результате приватизации (безвозмездно), то у вас есть возможность воспользоваться второй формой льготы – сумма до 1000 000 рублей выводится из под налогообложения, а с суммы, превышающей 1 миллион рублей, нужно заплатить 13%.
Сейчас часто заключаются сделки, при которых человек продает одно жилье и сразу же приобретает другое: ради большей площади, ради доплаты, для того, чтобы наконец-то разъехаться с родственниками или с бывшим супругом и т.д. В таком случае он не должен выплачивать налог с дохода от продажи в полном объеме. Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса РФ, ему предоставляется так называемый имущественный налоговый вычет. Он равен сумме, которая была потрачена на приобретение или строительство альтернативного жилья (дома или квартиры на территории нашей страны), но не превышающей 2 000 000 рублей, а также включает в себя сумму, потраченную на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Предположим, вы продали квартиру, которой владели больше 3-х лет (срок исчисляется с даты регистрации, указанной в свидетельстве о собственности) за 3 миллиона рублей. Тогда вся сумма от продажи (3 миллиона рублей) освобождается от налога. Если же вы владели этой квартирой менее 3-х лет и продали ее также за 3 миллиона рублей, то вы должны заплатить налоги с разницы между той суммой, за которую вы ее купили и той, за которую продали.
Но если вы в одном налоговом периоде не только продавали квартиру, но и приобрели другую, скажем меньшую за 3 миллиона, то налоговый вычет рассчитывается следующим образом: 3 000 000р - 2 000 000р (максимальная сумма налогового вычета при покупке) = 1 000 000р - это и есть налоговая база, с которой вам надо заплатить налог 13%.
Вы заплатите 130 000 рублей.
Что касается размера имущественного вычета, то он с 2008 года увеличен с 1 000 000 до 2 000 000 руб. Но то, какой именно вычет вы получите, зависит от того, когда возникло право на него. Вычет по приобретению жилья возникает в том налоговом периоде, в котором выполнены все условия для его получения. Итак, если право на вычет, например, возникло в 2008 г. или позднее, то предельный размер вычета составит 2 000 000 руб. А если же право на вычет возникло до 01.01.2008, то размер вычета не превысит 1 000 000 руб.
Причем следует знать, что если вы приобретаете квартиру или комнату (долю) в строящемся доме, условием для возникновения права на вычет может является не свидетельство о регистрации права собственности на объект, а акт о передаче такого объекта недвижимости. Данный налоговый вычет дается каждому совершеннолетнему гражданину РФ ОДИН раз! Поэтому нужно при покупке подумать, на кого оформить квартиру. Если вы хотите воспользоваться этим вычетом, то должны быть плательщиком НДФЛ, т.е. неработающие пенсионеры, индивидуальные предприниматели и пр. не смогут воспользоваться этим вычетом.
Если квартира приобретается супругами, то тоже нужно подумать, на кого из них оформить договор. Если жена временно не работает и находится дома с ребенком, то есть смысл оформить эту покупку на мужа и получить налоговый вычет 13% от суммы покупки, не превышающей 2 миллиона рублей, т.е. до 260 000 рублей. Тем более что по семейному и гражданскому кодексу все, что приобретено супругами в браке, принадлежит им в равных долях, независимо от того, на кого именно оформлена собственность (если в брачном договоре не написано иное). Возможно, потом семья захочет улучшить свои жилищные условия и сохранившиеся право на вычет у супруги будет очень кстати при покупке следующей квартиры.
Нередко бывает так, что люди приобретают недвижимость в общую долевую собственность. В таком случае размер вычета должен быть распределен между совладельцами в соответствии с их долями. То же касается и процентов по кредитам, уплачиваемым созаемщиками. А если жилье приобретено в общую совместную собственность, то размер вычета распределяется между совладельцами, но только так, как они решили сами - в соответствии с их письменным заявлением. Такое распределение может быть любым: 100 и 0% или 75 и 25%.
Для того, чтобы получить имущественный налоговый вычет нужно подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту вашей регистрации с 1 января по 30 апреля следующего года, предоставив копии правоустанавливающих и платежных документов. Во всех районных отделениях налоговой инспекции есть стенды с подробной инструкцией по заполнению декларации и формы необходимых заявлений.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. Другими словами, вы можете воспользоваться своим правом на вычет и в следующем году.
С покупателя недвижимости налог не взимается. Но, разумеется, после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество.
Спросить
