Исчерпывающий ли список случаев расторжения договора найма жилья по ст.687 ГК РФ?

199₽ VIP

Это исчерпывающий перечень случаев, когда наймодатель имеет право расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Сделать это можно только в судебном порядке.

Любые пункты в договоре найма, которые любят включать в договор стороны договора найма противоречащие этим правилам, являются недействительными.

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 35] [Статья 687]

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Здравствуйте!

В ст. 687 Гражданского кодекса РФ перечислены только случаи расторжения договора найма жилого помещения наймодателем в судебном порядке.

Случаи и порядок расторжения договора наймодателем во внесудебном порядке в ст. 687 ГК РФ не оговариваются.

Такие случаи могут быть предусмотрены самим договором.

Необходимо руководствоваться не только ст. 687 ГК РФ (специальная норма).

Существует и общая норма - ст. 450.1 ГК РФ, согласно которой:

"1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором..."

Так что предусматривайте Вашим договором найма право наймодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора найма (одностороннего расторжения договора найма по требованию наймодателя во внесудебном порядке) с предупреждением об этом нанимателя за определенный срок.

Считаю,что перечень случаев по пункту ст687 ГК РФ является исчерпывающий.Чтобы стороны договора могли расширить этот перечень,думаю что в статье 687 должна быть такая же норма как и в статьях 619 , 620 ГК РФ -Договором найма жилого помещения могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию наймодателя (нанимателя) в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В статье 687 ГК РФ не содержится подобной нормы Из чего следует вывод что перечень случаев исчерпывающий только включение подобной нормы в данную статью дает сторонам право на примение пункта 2 ст450 ГК РФ и ст451.1 ГК РФ

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Зддраствуйте. Это не так, вы имеете право внести в договор такой пункт.

В Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", правила ст. 687 ГК РФ не выглядят императивными в отношении запрета на расширение перечня оснований. Явного запрета законодателя нет, а защиту прав каждой из сторон можно предусмотреть, введя в договор взаимные гарантии и обязательства на случай расторжения договора по инициативе одной из сторон. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Это означает, что необходимо уведомление жильца за срок, установленный договором.

ст 421 ГК РФ

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Олег, я не соглашусь с коллегами, которые считают, что нельзя внести такой пункт. Есть общие принципы гражданского законодательства - оно диспозитивно, то есть стороны действуют хоть и в общих рамках закона, но в значительной мере на своё усмотрение.

Согласно ст. 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Кроме того, следует учитывать и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, из которой следует, что прекращение права пользования жилым помещением возможно в силу не только закона, но и договора.

---Олег, что хотите. то и вписывайте в договор. см. Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. [u][/u]Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

5. Если условие договора не определено сторонами или диапозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

/Это исчерпывающий перечень случаев, когда наймодатель имеет право расторгнуть договор найма в одностороннем порядке./

Спасибо за ответ! А из чего следует, что этот список исчерпывающий?

/Вы - физическое лицо и имеете право внести в договор такой пункт./

Из каких норм закона это следует? Вроде как ст.687 не разделяет физиков и юриков. Или я что-то не понимаю.

/На основании ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора одной из сторон) может быть предусмотрено и самим договором./

Спасибо за ответ! А если договор заключен до введения ст. 450.1 ГК РФ (до 8.03.2015)?

Постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 N16: 3. При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т. д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку постановления Пленумов ВАС судам общей юрисдикции не указ, есть аналог данной нормы в постановлениях Пленумов ВС?