Какие инстанции требуется пройти и какие документы собрать, чтобы осуществить задуманное?

Вопросы реконструкции чердаков и мансард в Санкт-Петербурге регулируются РАСПОРЯЖЕНИЕМ МЭРА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 19 февраля 1996 г. № 128-р «О РЕКОНСТРУКЦИИ ЧЕРДАКОВ И МАНСАРД, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, НА ИНВЕСТИЦИОННЫХ УСЛОВИЯХ» (в ред. РАСПОРЯЖЕНИЙ губернатора Санкт-Петербурга от 09.01.97 № 6-р, от 11.12.98 № 1244-р (ред. от 23.02.2001), от 12.07.2000 № 745-р, от 23.02.2001 №240-р), а также «Временным Положением по проектированию мансардных этажей эксплуатируемых жилых зданий Санкт-Петербурга», содержащееся в Приложении к приказу Департамента по содержанию жилищного фонда

от 30.05.94 № 50. По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением. В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. В каждом КУГИ района имеется районная комиссия по определению формы сдачи в аренду нежилого фонда принятие в установленном порядке решений о привлечении инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХиБ). При поступлении инвестиционного предложения на осуществление реконструкции чердака или мансарды в многоквартирном доме наниматели жилых помещений, занимающие их по договору социального найма, а также собственники квартир в данном доме должны быть уведомлены о поступившем предложении и могут принять участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений по реконструкции чердака или мансарды, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, дома с учетом того, что при прочих равных условиях им принадлежит преимущественное право на осуществление реконструкции. Привлечение инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется на основании инвестиционного договора, заключаемого от лица Санкт-Петербурга Комитетом по управлению городским имуществом. В договоры с инвесторами включаются следующие обязательные условия:

- условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции;

- обязательство инвестора участвовать в расходах на содержание общих помещений дома, несущих конструкций дома, оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме;

- условие о размере и порядке перечисления средств на реконструкцию инженерной инфраструктуры, благоустройство дома и придомовой территории. Сумма данных отчислений определяется в соответствии с Методикой расчета размера отчислений по инвестиционным договорам о реконструкции чердаков и мансард.

Комитет по градостроительству и архитектуре выдаёт разрешительную документацию на реконструкцию чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по заявкам районных администраций и инвесторов. Комитет по содержанию жилищного фонда проводит экспертизу проектной документации на реконструкцию чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга. Не допускается устройство мансардных этажей в зданиях, которые намечено комплексно ремонтировать или реконструировать в ближайшие 5 лет. Задание на проектирование мансардных этажей до его утверждения подлежит согласованию с администрацией района и жилищно-эксплуатационной организацией. К заданию на проектирование мансардных этажей прилагается:

- разрешительное письмо Комитета градостроительства и архитектуры (Управление застройки города и УГИОП);

- при увеличении габаритов здания и размещении нежилых помещений в мансарде принципиальное согласование с органами санитарного и пожарного надзора;

- технические условия ведомств на инженерное обеспечение помещения в мансардном этаже.

В состав исходной документации входят:

- материалы обследования конструкций (фундаментов, стен, чердачных перекрытий, конструкции крыши);

- поверочные расчеты фундаментов, кирпичной кладки, чердачных перекрытий, конструкции крыши и прочностные характеристики кирпичной кладки стен, подтверждающие возможность устройства мансардных этажей;

- инвентаризационные поэтажные планы существующего здания;

- обмерные чертежи чердака (план чердака, план кровли, разрезы - с показом всех трубопроводов, их диаметров, мест установки, регулирующей и запорной аппаратуры, воздухосборников, вытяжных канализационных стояков, стоек телеантенн, венстояков и пр.);

- акт службы эксплуатации о состоянии отделки помещений верхнего этажа, над которым будут производиться работы, согласие граждан (по возможности) на подключение к трубопроводам нижерасположенной квартиры.

Разработка проектно-сметной документации (в дальнейшем ПСД) на устройство мансардных этажей в эксплуатируемых зданиях может осуществляться только организацией, имеющей лицензию на проектирование реконструкции зданий жилищно-гражданского назначения. ПСД на устройство мансардного этажа подлежит согласованию:

- с владельцем (балансодержателем) дома;

- с Администрацией района;

- с Комитетом по градостроительству и архитектуре при наличии требований в разрешительном письме и изменении облика фасада;

- с Городским центром Госсаннадзора при наличии отступлений от санитарных требований;

- с Управлением Государственной противопожарной службы ГУВД, если проектное решение содержит отступление от действующих противопожарных требований;

- с ведомствами, выдавшими технические условия на инженерное обеспечение мансардного этажа, если проектные решения нарушают эти условия;

- с собственниками помещений нижележащих этажей - если проектом предусматривается пропуск через эти помещения трубопроводов внутридомовых инженерных коммуникаций или подключение к ним.

Два экземпляра согласованной ПСД предоставляются на рассмотрение в Экспертно-технический отдел Департамента по содержанию жилищного фонда. Положительное заключение Экспертно-технического отдела является обязательным для заказчика условием утверждения ПСД и получения права на ее реализацию. ПСД на устройство мансардных этажей, работы по которой не начаты в течение одного года, подлежит пересогласованию и переутверждению.