Ликвидация ООО в 2016 году - обязанность уплаты НДФЛ при продаже здания или распределении между участниками
ООО создано в 1993 году, с того времени в составе участников 9 человек. В 2016 году хотим ликвидироваться:1 способ-путем продажи здания третьему лицу от имени ООО.2 способ-здание и земля будут распределены между участниками физ. лицами. Вопрос, возникнет ли обязанность уплаты НДФЛ (владеем долями более 5 лет) в каждом из способов. Если да, то у ООО, как у налогового агента или непосредственно у участников-физлиц с предоставлением декларации 3 НДФЛ по месту жительства. Спасибо.
Доля в уставном капитале, являются имущественными правами, а не имуществом. К доходам от их продажи (уступки) не может быть применен имущественный налоговый вычет (п. 2 ст. 38, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В частности, такой вывод в отношении реализации доли в уставном капитале содержится в Письме Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-06/4-288, Определениях Верховного Суда РФ от 29.01.2010 N 5-В10-5, от 18.11.2009 N 18-В09-63.
Не облагается НДФЛ доход, полученный при реализации (погашении) долей (акций) в уставном капитале российских организаций, если они находились в собственности физического лица более пяти лет (п. 17.2 ст. 217 НК РФ). Данное правило используется в отношении долей (акций), которые приобретены начиная с 1 января 2011 г. (п. 7 ст. 5 Закона N 395-ФЗ). Например, если доля в уставном капитале организации была куплена в 2004 г., а продана в 2011 г., то применить положения п. 17.2 ст. 217 НК РФ нельзя (Письмо Минфина России от 27.10.2011 N 03-04-06/4-288). Кроме того, льгота действует только в отношении долей (акций), которые были приобретены налогоплательщиком. Это означает, что, если они получены иным способом (например, в результате увеличения уставного капитала организации за счет ее имущества), освобождение не действует (Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-04-05/0-48).
Спросить
Прошу помочь Нам в следующем вопросе: нас трое участников ООО, которому принадлежит здание на праве собственности. Хотим здание перевести на нас троих, то есть на физ. лиц.
Возникает спор по поводу продажи из за комнат в этом этом здании.
От сюда вопросы: каким способом можно совершить эту сделку с наименьшими потерями времени и денег?
Александр, если в целом - каким способом - заключением договора купли-продажи. Это не секрет. Если нужны детали - надо соответственно знать детали проблемы.
СпроситьООО, состоящее из 3 учредителей, имеет в собственности здание. Участники ООО хотят выделить в натуре каждому из участников часть нежилых помещений в этом здании (согласие м/у участниками достигнуто), при этом оставшиеся помещения здания - оставить как собственность ООО.
Выход участников из ООО - не рассматривается.
Возможно ли и каким образом выделить часть помещений в здании, право собственности на которое зарегистрировано за ООО? Спасибо.
Здравствуйте!
Можно заключить договор купли-продажи или дарения между юр лицом и учредителями.
Спросить
Нежилое здание принадлежит на правах общедолевой собственности 4-м лицам, в здании без договора аренды ведет производственную деятельность юридическое лицо ООО, в котором два участника являются учредителями и одновременно дольщиками в этом здании, два других собственника здания не получают от здания никаких доходов, так как участники ООО не хотят заключать договор аренды. Как заключить договор аренды на здание на выгодных условиях 2 м дольщикам в здании, не являющимися участниками ООО.
Имею в собственности более 10 лет нежилое здание. Я-ИП по ЕНВД, но покупал на физлицо. Буду ли я платить НДФЛ и НДС при продаже данного здания как от физлица, а не от ИП.
Здравствуйте! Вы должны будете заплатить НДФЛ с продажи - 13 % . Так как помещение использовалось в предпринимательской деятельности, имущественные вычеты при продаже не предоставляются.
СпроситьНами с торгов в ходе процедуры банкротства было приобретено здание. На здание имелись все документы - свидетельство ФРС, техпаспорт. Ранее банкротом были проданы остальные здания (за исключением нашего) и земельный участок (причем весь целиком) третьему лицу. Данное лицо переоформило приобретенное имущество. Таким образом, наше здание оказалось на чужой земле. Собственник земли препятствует нам в доступе к зданию, более того, сам пользуется им. Ключи у него.
Что предприять нам в данном случае? Требовать признать договор купли-продажи участка недействительным и требовать права собственности на часть участка под нашим зданием? Или какие-то другие шаги предпринять? Заранее спасибо!
Добрый день!
Вы не указали, как был продан участок и был ли он в собственности банкрота. В сулчае, если участок был в собственности, то необходимо применять требования статьи 552 ГК РФ, если не собственность не была оформлена (продавались только здания, а новый собственник оформил права на земельный участок путем приватизации, то речь необходимо вести исходя из Вашего исключительного права на приватизацию земельного участка.
В любом случае, Высший Арбитражный Суд выработал единый подход к рассмотрению споров, которые возникают в случаях, когда на одном земельном участке находится недвижимость двух и более собственников. Поэтому ориентируйтесь на него: Подробнее ➤
СпроситьУ меня вопрос следующего содержания. ООО имеет трех учредителей физ. лиц (один их них еще и ген. директор ООО). Организация (на УСН) занимается сдачей в аренду нежилых (офисных и торговых) помещений. Здание, помещения в котором сдаются находится в собственности этих учредителей. ООО распоряжается зданием по договору доверительного управления (3 шт). Здание передано ООО полностью. Земля под зданием находится в аренде у города (договор на 49 лет заключен с физ. лицами). Вопрос № 1. - Может ли ООО платить арендную плату от своего имени (без переоформления договора аренды с городом) с указанием в назначении Оплата за...фил. лицо, без удержания подоходного налога с учредителей. В договор о доверительном управлении это условие оплаты возможно внести (на данный момент его нет) . Вопрос № 2 - если учредитель внесет свою часть здания в уставной фонд, будет ли в этом случае возможна оплата аренды земли от имени ООО. И сможет ли он внести долю здания в уставной фонд, если земля под ним останется в аренде у физ. лица? Переоформление договора аренды земли с физ лиц на ООО невозможно. Спасибо, с уважением, Голева Наталия Владимировна.
Согласно ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ
и ст. 606 ГК РФ
Да
Спросить
Вы можете оплачивать от своего имени.
Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 53] [Статья 1012]
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Спросить
1. ВПРАВЕ ПЛАТИТЬ ПО СТ. 313 ГК РФ. НО ДЛЯ ФИЗ. ЛИЦ ЭТО БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ ДОХОДОМ С НЕОБХОДИМОСТЬ УДЕРЖИВАТЬ НДФЛ. ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ЭТОГО ВЫ ВПРАВЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕДАЧУ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ОТ ФИЗ ЛИЦ К ООО (ДОГОВОР ПЕРЕНАЙМА). В ЭТОМ СЛУЧАЕ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ НЕ ТРЕБУЕТСЯ, - ТОЛЬКО ЕГО ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ. СТ. 22 ЗК РФ.
2. МОЖЕТ ВНЕСТИ ДОЛЮ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЕ, В ЭТОМ СЛУЧАЕ ООО ПРИОБРЕТЕТ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ПО СТ. 35 ЗК РФ. И НА ОСНОВАНИИ ЭТОГО СМОЖЕТ ВНОСИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ, Т.К. ВСТАНЕТ НА МЕСТО АРЕНДАТОРА.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
25. По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых
(перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Статья 22. Аренда земельных участков
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Спросить
Наталия Владимировна,
по 1 вопросу:
Да. ООО может платить за ФЛ арендные платежи.
Только нужно уведомить об этом собственника ЗУ -муниципалитет в соот. с п.5ст. 22 ЗК РФ
И в назначении также указывать "на основании договора доверительного управления ...."
Соответственно, в эти договоры внести соответствующие поправки.
по 2 вопросу:
часть здания может быть внесена в уставной капитал.
А вообще, сдайте земельный участок в субаренду ООО.
Согласие собственника при таком сроке аренды не требуется (п.9 ст. 22 ЗК), только уведомление
СпроситьНаталия Владимировна, добрый день!
1. В силу ст.313 ГК РФ Общество может производить арендные платежи за физ.лиц:
Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
2. Учредители имеют право внести арендные права в качестве взноса в уставный капитал Общества в соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ:
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Спросить
1. Чтобы не переоформлять договор аренды возможно сдать земельный участок в субаренду (ст.22, п.9 ЗК РФ).
Также арендаторы могут передать свои права по договору аренды к ООО. Во втором случае в п.5 ст.22 прямо указано, что при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
2. Внесение своего права аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества также возможно, в данном случае ООО приобретет права и обязанности по договору аренды, и осуществляет уже их от своего имени.
Можно внести долю в здании и ООО приобретет права и обязанности по договору аренды (ст.35 ЗК РФ).
Вообще собственники здания имеют право выкупить земельный участок и не арендовать его более.
Согласно ст.36 ЗК РФ Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Спросить
ВОПРОС №1: Поскольку арендатором является физ.лицо, оплата аренды производится физ.лицом. А что мешает внести в УК и право аренды на земельный участок?
ВОПРОС №2: - возможна оплата от имени ООО.
ст.35 ЗК РФ При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
СпроситьКакие варианты возможны при приобретении зданий в собственность, если первое здание:-в свое время был заключен устный договор по продаже здания между двумя юридическими лицами. Продавцы деньги получили. Покупатели в течении нескольких лет уже занимают это здание, но официально договора купли-продажи нет. Теперь собираемся оформить все по закону. Продавец согласен. Как правильно, с чего нужно начать?. Да,земля под зданием находиться уже в собственности покупателя.
Второе здание:-50-х годов постройки,2 этажное, документы давно утерены. Бывший собственник-юридическое лицо-продать его не против. В здании отсутствуют окна, полуразрушен внутри, требует полной реконструкции. Земля под ним тоже в нашей собственности. Подскажите, как правильно подготовить документы к сделке купли-продажи здания? Какие могут быть препятствия в его оформлении? Как определять его нынешнюю цену? На что обратить внимание?
Непонятно, как получили деньги покупатели. Если между сторонами нет разногласий, лучше такой вариант: покупатель подает иск в суд о признании сделки состоявшейся. Продавец в суде признает исковые требования покупателя. Если в местной регистрационной палате зарегистрировано право собственности продавца на здание, то проблем быть не должно - на основании решения суда здание зарегистрируют за покупателем.
СпроситьВозможно ли оформить в залог нежилое здание и часть земли?
Земля и здание принадлежит одному собственнику - юр.лицо.
На участке земли находится несколько зданий. Как оформить здание в залог с частью земли, которая относится непосредственно к зданию?
Уважаемый Лев!
Ваш ответ совершенно не по существу, а только самореклама! То, что нужно оформить договор залога написано в моем вопросе.
Нет ответа, со ссылками на законы, не надо писать!
СпроситьВы хотели, чтобы вам выложили готовый договор залога? Уверяю вас, никто этого делать не будет.
Какие вы хотите ссылки на закон? То что у юр. лица есть возможность оформить залог на недвижимое имущество - это предусмотрено законом, вернее - не запрещено юр. лицу.
Залог можно оформить только на отдельные объекты недвижимости. Чтобы оформить залог на часть земельного участка, эта часть должна быть выделена, на нее должно быть получено новое свидетельство, как на отдельный объект. Также не стоит забывать про единую судьбу земли и находящейся на ней недвижимости. То есть нельзя отдать в залог здание без земли или землю без зданий. Связались бы со мной, я бы вам также все вкратце объяснил.
Если вы хотите ссылки на статьи, то это уже в рамках платной письменной консультации, так как это будет довольно объемная работа.
СпроситьОоо продала здание со своего боланса физлицу по договору купли продажи, земля вокруг здания принаддежит по постонавлению сельсовета другому лицу и это лицо сделало межевание и в квадрате участка теперь здание находится, вопрос как оформить собственость в кадастровой палате?
Кадастровая палата тут ни при чем.
Если здание было в собственности ООО, то оно продолжит после купли-продажи оставаться в собственности физ. лица.
С договором купли-продажи нужно обратиться в Росреестр.
Межевание тут тоже ни при чем! При собственности на здание в право пользования переходит и часть земельного участка по закону!
Основание:
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. В силу с 10.01.2021)
ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Спросить
В ооо здание числилось на болансе и все право собствености не сделали, что делать?
Спросить
Если бы у ООО не было оформлено и зарегистрировано право собственности, то не был бы заключен ДКП.
СпроситьМожно ли продать часть здания ООО Индивидуальному предпринимателю или просто физ лицу, без регистрации ИП? здание еще не построено. Или же можно оформить сразу после строительства здание на ООО и на ИП (или просто физ лицу) равными долями?
Если здание еще не построено, то продать то, чего нет, нельзя. Между ООО и ИП (физлицом) в настоящее время можно, например, заключить инвестиционный договор на строительство здания, определив, кто и какой вклад вносит в строительство, и кто и какую долю в этом здании потом получает (вплоть до помещений и кв.м.). После строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию ООО и ИП подписывают Протокол распределения площадей и Акт о результатах реализации инвестиционного договора и регистрируют право собственности каждый на свою долю.
Спросить
Разрешение на строительство уже получено на ООО, земельный участок в собственности у ООО, имеется ввиду в будущем после строительства оформить часть здания соответственно с зем участком на физ лицо, или же можно до строительства как то оформить инвестиц договором? Здание без земли продать нельзя ведь.
СпроситьВы можете и сейчас оформить инвестиционный договор, указав, что разрешение на строительство, ГПЗУ, земельный участок, проектная документация и т.д., какая-то часть денежных средств являются вкладом ООО в строительство (оценить стоимость вклада), а ИП вносит свой вклад в строительство в виде денежных средств в таком-то размере в такие-то сроки с таком-то порядке. Если предполагаете, что доли ООО и ИП в здании будут равны, то оцениваете вклады в равном размере.
Спросить
