Проверка договора бронирования и его необходимость при приобретении квартиры в новостройке за наличные
Хотим купить квартиру в новостройке, за наличку единовременно. Агенство недвижимости предлагает заключить договор бронирования с выплатой ему вознаграждения 6% от стоимости квартиры. В договоре бронирования будет указана стоимость квартиры минус 6%.Можно проверить договор бронирования? И нужен ли он вообще? Почему нельзя сразу идти подписывать договор ДДУ? Obuhov-toyota@mail.ru
Здравствуйте! не нужен, лучше вообще без него и без агенства, работайте напрямую с застройщиком!
Спросить
Какая стоимость квартиры должна быть указана указана в предварительном договоре бронирования квартиры в новостройке? Приехав на объект застройщика, менеджер предложил заключить предварительный договор брони. Причём на сайте застройщика на эту квартиру была 5%скидка. Но в договоре брони почему то менеджер указал старую цену на эту квартиру без учёта той самой %скидки, объясняя это тем, что в договоре ДДУ потом будет указана реальная стоимость квартиры (уже якобы со скидкой). Объясните правомерно ли это? Договор ни мной, ни им, не был подписан, а просто дал мне распечатку договора с реквизитами для оплаты брони (8000 р.). Как быть в данной ситуации?
Вы обратитесь непосредственно в офис продаж застройщика и уточните цену, за которую выставляется данная квартира. Вполне возможно (и довольно вероятно), что менеджер хочет получить свой гонорар, продав без скидки.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
СпроситьСогласно ст. 429 ГК РФ
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, требуйте указания в предварительном договоре цены продажи которая будет в основном договоре.
СпроситьПокупаю жилье в новостройке с использованием субсидии через агенство. Столкнулась с кучей договоров: купли-продажи, страхования, бронирования. При этом в договоре купли указана стоимость, чуть меньшая стоимости субсидии. Дополнительные средства (мои) разбросаны по другим договорам. В случае срыва сделки возможен ли при такой схеме возврат моей суммы? Стоимость договора бронирования является по сути частью стоимости квартиры. Чем чревато такое разделение стоимостей? Возможен ли налоговый вычет со стоимости кватриры в дальнейшем при такой схеме? Спасибо.
Уважаемая Анжелика.
О Ваших возможных рисках можно говорить после ознакомления с договорами. Оформление сделок (в особенности крупных) без юридического сопровождения считаю верхом беспечности.
адвокат Арнст Елена Викторовна
СпроситьС застройщиком заключен договор бронирования квартиры с указанием строительного адреса и зафиксирована стоимость квартиры на момент заключения договора, с указанием, что стоимость квартиры на период бронирования изменению не подлежит. В соответствии с условиями договора застройщик обязан получить согласие банка, который кредитует строительство, на прекращение залога на квартиру. Согласие банка застройщик ни как не получает уже в течении 10 месяцев и предлагает написать заявление на возврат стоимости договора бронирования, что меня не устраивает т.к. за это время квартира подорожала на 30 %. Как можно заставить застройщика выполнить свои обязательства по договору?
В вашем случае заставить никак а вот взыскать разницу между первоначальной стоимостью и конечной можно исходя из ст 29-30 Закона о защите прав потребителей.
СпроситьЯ хочу купить квартиру, для этого обратилась в агенство недвижимости. Квартиру выбрала, готова её купить, а в агенстве сказали что для оформления сделки купли-продажи я должна заплатить всю стоимость квартиры в агенство, заключить с агенством предварительный договор и после этого агенство в течении 2-3 недель подготовит документы для совершения сделки (хотя было сказано что документы на квартиру готовы). Правомерно ли это? Почему нельзя совершить сделку купли-продажи сразу в день оплаты стоимости квартиры? Правда ли что для оформления договора купли-продажи теперь не обязательно присутствие нотариуса?
Здравствуйте! Предварительный договор купли - продажи (или договор купли-продажи) Вы заключаете с продавцом, но не с агентством. С агентством заключается договор на оказание услуг, в котором прописывается стоимость услуг за их работу.
Оформить договор купли-продажи возможно без нотариуса.
СпроситьЯ хочу купить в Крыму квартиру. При составлении предварительного договора купли-продажи агенство недвижимости хочет внести в договор стоимость квартиры в рублях и ее эквивалент в долларах. Законно ли внесение в договор стоимости в долларах?
Доброго времени суток! Да, законно. Согласно ГК РФ указание цены в иностранной валюте допустимо.
СпроситьСобираюсь заключить Договор долевого участия на новостройку. Застройщик предлагает заключить договор подбора и бронирования квартиры с внесением 3% от стоимости. Привожу раздел 4 данного договора об оплате
4.1.
Стоимость бронируемого Помещения составляет 4695595,50 коп. (Четыре миллиона шестьсот девяносто пять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей. 50 копеек. Окончательная стоимость Помещения определяется по результатам обмеров организацией технической инвентаризации общей площади Помещения.
4.2. За оказываемые Исполнителем услуги по бронированию Помещения Заказчик вносит на расчетный счет Исполнителя вознаграждение в размере 164345 руб 84 коп. (Сто шестьдесят четыре тысячи триста сорок пять) рублей, 84 коп, в срок до «23» декабря 2015 г.
4.3. При неисполнении Заказчиком п. 4.2. настоящий Договор считается незаключенным.
Нужна юридически верная фурмулировка данного пункта договора, где будет прописано что данный платеж является задатком, входящим в оплату конечной указанной стоимости квартиры, и не является вознаграждением за услугу бронирования квартиры за участником ДДУ.
Пишите, что "внесенная сумма является задатком и будет зачтена в счет оплаты цены за приобретаемый объект при заключении договора". На основании ст. 421 ГК РФ Вы вправе внести любые формулировки в заключаемый договор.
Спросить
Вы праве указать в договоре что сумма будет включена в стоимость при окончательной оплате стоимости квартиры в качестве аванса или задатка
Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Спросить
Здравствуйте!
В том то и дело, что договором бронирования, как правило, застройщики прикрывают получение задатка (аванса) за приобретаемое участником долевого строительства жилого помещения, "закрепляя" (что называется) тем самым покупателя.
Дело в том, что получить с участника долевого строительства денежные средства, согласно Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве...", можно только после заключения договора долевого участия (т.е. после его гос. регистрации в Росреестре), что застройщику, естественно невыгодно.
Если же Вы согласны оставить договор бронирования и не требовать от застройщика заключения договора участия в долевом строительства, с тем, чтобы только после этого Вы передали деньги, но при этом намерены изменить условия договора бронирования таким образом, чтобы внесенная Вами сумма считалась задатком, то условие пункта 4.2 договора бронирования следует изложить следующим образом:
"4.2. За оказываемые Исполнителем услуги по бронированию Помещения, а также в счет причитающейся с Заказчика оплаты за приобретаемое Помещение, в доказательство заключения договора участия в долевом строительстве и в обеспечение исполнения договора участия в долевом строительстве, Заказчик вносит на расчетный счет Исполнителя вознаграждение в размере164345руб84коп. (Сто шестьдесят четыре тысячи триста сорок пять ) рублей 84 коп., в срок до «23» декабря 2015 г.".
Спросить
Вам не стоит заключать данный договор. Так как исходя из смысла Вашего вопроса, вы хотите заключить договор долевого участия в строительстве, а застройщик, изначально предлагает Вам заключить договор подбора и бронирования квартиры с внесением 3% от стоимости. Это два совершенно разных документа. При любой формулировке, эти деньги не пойдут в оплату приобретаемой в будущем Вами квартиры. Достаточно крупные суммы, необходим полный и детальный анализ договоров, заключаемых в рамках приобретения Вами квартиры. Задаток, в соответствии со ст. 380 ГК РФ денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть само по себе соглашение о задатке не повлечет за собой никаких правовых последствий. Заключите сначала договор Долевого участия, а к нему уже соглашение о задатке.
Спросить
Аркадий!
Вы вправе просить брать пункт 4.2. о бронировании из договора, если для Вас в этом нет необходимости. Кроме того, Вы вправе просить указать в договоре, что стоимость помещения Вы будете вносить не единовременно. В соответствии со ст.421 ГК РФ Свобода договора: "
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон".
Кроме того, если Вы намерены заключать договор долевого участия, то его положения должны соответствовать ФЗ-421 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Спросить
Аркадий, все формулировки, "как написать", "как составить", "что указать", "на что сослаться", "как сформулировать" - это вопросы, подразумевающие работу с документами, их составление и такая работа может быть только на платной основе.
Спросить
Здравствуйте, Аркадий.
Юридически верную формулировку сделать можно, вопрос в том, согласует ли ее Вам застройщик. Обычно у них стандартные формы договоров и добиться изменений очень трудно.
Задаток не пройдет на 99%, т.к. он предполагает в случае отказа от сделки со стороны застройщика вернуть сумму в двойном размере.
Может пройти аванс - в этом случае возвращается та же сумма, которая была внесена.
Предложение со свой формулировкой необходимо оформить как протокол разногласий к проекту ДДУ.
Однако из Вашего вопроса не совсем ясно, какая итоговая стоимость квартиры и за что Вы должны заплатить 164 тыс. Если фактически данная сумма является авансом и входит в итоговую цену, изменения в договор однозначно нужны. Если итоговая цена складывается из этой суммы и цены в п. 4.1, нужно изучать весь договор на предмет рисков, здесь изменения могут быть некритичны.
Если застройщик действительно хочет получить вознаграждение именно за бронирование и не включает эту цену в стоимость сознательно, протокол разногласий ни к чему не приведет - он просто откажется заключать ДДУ на таких условиях, и имеет на это право.
Из Вашего вопроса не понятно, разногласия по юридическому оформлению отношений или по их существу. Если по оформлению, нужно привлекать юриста к подписанию ДДУ со всей подготовительной частью (разработка протокола разногласий, формулирование условий, согласование с застройщиков новых пунктов). Одна формулировка по интернету Вам мало поможет, застройщики даже с юристами не всегда вносят в договор изменения. Если Вы не согласны по существу отношений, проще найти другого застройщика, Вам индивидуальные условия ДДУ вряд ли предоставят.
С уважением. юрист
Коршунова Юлия Геннадьевна.
СпроситьЗаключён договор с агентством недвижимости на оказание услуги по бронированию квартиры в новостройке. Стоимость квартиры указана, дополнена, что изменению не подлежит. При подписании внесена денежная сумма, которая явл частью оплаты за преобретаемую квартиру. Комиссия агентства не прописана. В итоге сделка состоялась, продана нам квартира именно за ту стоимость, которая была указана в договоре. Но по факту внесённая денежная сумма была фактической комиссией агентства. А в договоре долевого участия была указана сумма за вычетом той, которую мы вносили. Договор зарегистрирован, деньги застройщику внесены. Можем ли мы вернуть деньги, уплаченные агентству за бронирование, если в нашем договоре не была прописана их комиссия?
Ситуация такая: продаю свою квартиру и успел подписать договор с агентом по недвижимости. Получается стоимость квартиры + вознаграждение (пока оно не обговорено с агентом).
Если я найду покупателя раньше агента, согласного на мою стоимость без агентского вознаграждения, должен ли я платить неустойку агенту?
В договоре указан пункт Принципал обязуется не заключать договоры, аналогичные данному после заключения настоящего договора без уплаты агентского вознаграждения Агенту
Пока не хотелось бы это обсуждать с агентом, боюсь испортить отношения и прочее.
Спасибо!
По данному договору вы не имеете права заключать эксклюзивные договоры с другими агентствами, но здесь не сказано, что вы не имеете права проводить самостоятельных переговоров с возможными Покупателями указанного Объекта недвижимости и не заключать с ними сделок, связанных с отчуждением Объекта недвижимости , без участия Агентства. Значит, продать квартиру без посредников вы можете. Что касается неустойки, то по закону ее размер может быть снижен судом. Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
И все же я советовала бы Вам обратиться к юристу на очную консультацию, чтобы он ознакомился с полным текстом договора и изучил все его нюансы.
С уважением, Татьяна Строкова, директор ООО «Компания «Авеста».
СпроситьБыла куплена квартира через агенство недвижимости согласно договора купли продажи! Стоимость по договору занижена (чтоб продавцу не плотить налоги) а согласно расписки получения денег сумма указана стоимости квартиры! Хотели получить налог с покупки квартиры соответственно сумма по договору занижена! Обратились в агенство чтобы переделали договор агенство отказали сослались что прадовец уехал жить за границу! Подскажите как правильно написать заявление в суд.
Судя по тексту, не будет оснований для подачи иска к агентству. В договоре купли-продажи в качестве сторон указаны Вы и продавец.
ГК РФ.
"Статья 308. Стороны обязательства
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства".
Спросить
