Отвечает ли риэлтор за подводные камни при покупки квартиры с обременением.

Здравствуйте, Иван! Если не показывают договор и скрывают информацию, то может стоит поискать другой объект для купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Сумма обязательств может быть больше, чем озвучивают. Получат деньги, а ипотеку не закроют (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Если и заключать договор, то с указанием на то, по какому договору закрывается обязательство по ипотеке, чтобы квартира была свободна от притязаний третьих лиц. Если не знать точную сумму долга, то не известно, будет ли закрыта задолженность и снято обременение.

Это же все просто, называют низкую цену, бумаг не показывают, договор не подписывают с конкретной ценой, а потом она-квартира, оказывается по цене намного выше, чем Вы планировали купить. Без договора просто не понятно, что собираетесь купуть, там долны быть основные условия договора,№ квартиры метраж, цена и насчет отделки.

ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора

Позиции высших судов по ст. 432 ГК РФ >>>

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

(п. 3 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)[quote][/quote]

Здравствуйте, Иван, да тут не камни подводные, а коралловые рифы. Как можно покупать квартиру, не посмотрев правоустанавливающие документы. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Иван! Добрый вечер! Благодарю за вопрос и за обращение!

Вы совершенно правильно задумались!

1)Подводные камни-другая цена или еще какие - нибудь арест и тд.

2) Проверить заказать выписку через сайт Росреестра, либо на бумажном носителе.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Ольга Александровна, составляйте предварительный договор, оформляйте задаток, а не аванс, Я думаю, что должно быть еще согласие банка. В случае не выплаты ипотеки квартира будет собственностью банка. Удачи.

Здравствуйте.

Нужно обратиться к юристу, либо юридической компании.

И заключить договор на оказание услуг.

ГК РФ Статья 779. Договор возмездного оказания услуг

Позиции высших судов по ст. 779 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 779 ГК РФ

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41,

Доброго времени суток! Покупатель может заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и проверить квартиру на обременение и залоги. Если квартира приобретена в браке, обязательно согласие второго супруга. Если в квартире имеются несовершеннолетние собственники, обязательно согласие органов опеки и попечительства.

В день совершения сделки необходимо получить в росреестре выписку по данному объекту доверенности ведь не имеется ли каких-нибудь обременений.

Здравствуйте.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изменениями и дополнениями)

Сделайте выписку с ЕГРП.

Как могут повлиять если в квартире проживали люди, находящиеся в тюрьме, наблюдавшиеся в психо диспансере, несовершеннолетние дети, если жилье досталось по наследству?

Вам следует потребовать документы, подтверждающие право собственности.

если один и тот же банк, обычно проблем не бывает. главное, чтобы они не отказали.

Учтите Вы не сможете продать, подарить квартиру с обременением. В любом случае нужно посмотреть Ваши документы и дать заключение

Добрый день!

Если ипотека в одном и том же банке - обычно без вопросов, банк идет на это.

Риски - внимательно изучайте документы которые подписываете. Сомневаетесь - консультирует есть со специалистами.

Никаких.камней, кроме ваших обязательств сохранить лепку в целости

Процесс покупки - составление договора, регистрация права собственности. Подводные камни это в личной консультации платно.

Нет, не думаю, что ПФР одобрит такую сделку

Нежилой фонд нельзя приобрести за счет материнского капитала. Необходимо сначала перевести в жилой. Удачи вам.

Оформляйте предварительный договор с соглашением о задатке. В счет задатка указывайте деньги, которыми Вы будете гасить ипотеку. Если сделка не состоится по вине продавца, Вы сможете взыскать двойную сумму задатка согласно ст. 381 ГК РФ.

Здравствуйте, Владимир!

В целом - такая схема является вполне рабочей. Т.е. применяется активно и без проблем.

Однако, тут важно понять как у Вас все будет оформлено. Какими документами и в какой момент происходят расчеты.

В принципе при грамотном оформлении, согласовании сделки с залогодержателем (ст. 334 ГК РФ), с банком который дает кредит Вам - проблем не должно быть.

Главное чтобы та часть суммы, которая подлежит уплате в счет долга никуда не пропала и была перечислена на счет банка.

Предпочительнее заключать сразу основной договор, а не предварительный.

Тут надо понимать что именно предлагает риэлтор? Какие документы подписать? Согласовали ли с банком?

Здравствуйте, Владимир! Если не оформите хотя бы предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), то получите перспективу долгого взыскания своих денежных средств с выгодоприобретателя (собственника квартиры). Поэтому заключайте предварительный ДКП, прописывайте там задаток и условие внесения аванса и остатка оплаты, а также выхода на основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

Не нужно ни занижать, ни завышать стоимость. Иначе при расторжении вернут только сумму по договору. А так нормальная схема с предварительным ДКП. Он связывает стороны и в случае чего сможете понудить заключить основной договор на его основании. Внесение средств в погашение ипотеки будет за счет средств, получаемых покупателем по предварительному ДКП.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте, Владимир!

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения.

Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

- стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;

- участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

1. Если вы оплачиваете долг своими деньгами, то:

- Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы;

- Могут возникнуть сложности в снятии обременения;

- Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал;

- Может произойти смерть продавца после оплаты долга.

Ну а в общем, такие квартиры покупаются, главное выбрать правильную тактику, и если риэлтор из организации проверенной, то он все проведет, как положено.

Тактика такова - Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОФОРМЛЯЙТЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ (ст. 429 ГК РФ), и пропишите в нем все нюансы по оплате, переоформлению, срокам и т.д.

Всех благ Вам!

Подробнее ➤

Добрый день. Такие сделки проходят с согласия того банка у кого квартира находится в обременении.

Новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Лучше составить с собственником квартиры также договор, что вы гасите остаток ипотеки, а остальное отдаете собственнику.

Вам вообще не обязательно ходить к нотариусу, который Вам предъявит 1% стоимости к оплате. Обратитесь к юристу, который Вам сделает и договор (ст. 549 ГК РФ) и акт (ст. 556 ГК РФ) и подскажет как зарегистрировать переход права собственности