Как разделить дом и землю между родственниками на две независимые собственности?

796₽ VIP

1. У Вас рабочая схема, если дом приобретён до брака, и является личной собственностью супруги согласно ст. 36 СК РФ:

"Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью."

Тогда можно супруге дарить Вам долю в доме и выделять её в натуре.

2. Земля не делится под домом.

Ст. 244 ГК РФ указывает:

"Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона."

Она останется в собственности каждого сособственника дома как общая.

Если дом и земельный участок приобретались (строились) в браке, то не дарением, а оформляйте соглашением раздел совместно нажитого имущества, у каждого из супругов будет по 1/2 доле. Затем выдел доли в натуре дома и участка. Будут части жилого дома (ст.16 ЖК РФ).

Ст.252 ГК РФ.

Схема в принципе правильна.Вам нужно произвести выдел доли в натуре, зарегистрировать обе части в Росрееестре и только после этого продать долю. Учтите что согласно ст.35 ЗК РФ: При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Здравствуйте!

Такой вариант раздела соответствует статье 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Отказать в регистрации новых жилых помещений при подписании соглашения о разделе дома в соответствии со ст. 252 ГК РФ Росреестр не вправе.

Только до подачи документов Росреестр необходимо будет поставить ноые отдельные части дома на кадастровый учет.

Что касается земельного участка, то полагаю, что первоначально при разделе дома поделить участок может и не получиться, поскольку могут возникнуть проблемы с минимальными предельными размерами земельных участков в данной территориальной зоне.

А вот после регистрации права родственницы на её часть дома, учитывая, что часть земельного участка, на котором расположена приобретенная ею часть дома, перейдет в собственность ей в силу закона, то можно будет произвести межевание части участка под частью дома, поставить вновь образованный участок на кадастровый учет.

Хотели поначалу просто разделить дом в натуре на два жилых помещения (тех.возможность есть, входы раздельные имеются). Подали документы в Росреестр. Оттуда пришел отказ. Говорят, многоквартирный дом получается.

В данном случае вы можете на основании ст252 ГК РФ заключить соглашение о разделе имущества,находящегося в долевой собственности.То то что получается две квартиры никак не препятствует разделу имущества.

Чтобы Росреестр зарегистрировал соглашение о разделе имущества нужно в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" поставить на кадастровый учет два новых объекта недвижимости.

Что касается земельного участка то переход права на землю возможен если в собственности будет часть дома.Земля под этой частью также является собственностью ст35.3 ЗК РФ

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст 35 ЗК РФ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

[Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 35]

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Чтобы оформить не долевую собственность, а два отдельных объекта недвижимости, необходимо изменить разрешенный вид использования земельным участком. В Росреестре вам отказали, поскольку разрешенный вид использования земельного участка - для ИЖС, а в случае двух квартир в доме, это уже МКД.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 37]

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Уважаемый Николай г.Краснодар !

Во-первых, продать или купить Дом с ЗУ как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998г) субъекта РФ , что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

Во-вторых, в вашем случае у вас как у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающих право собственности:

1)документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

2)документы на жилые и нежилые строения на данном земельном участке с Кадастровым и Техническим паспортами на них и т.д.

В-третьих, для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:

-Предмет договора с его характеристиками(земельный участок, дом и т.д.)

-Цена договора;

-Порядок и форма оплаты по договору;

-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

В-четвёртых, если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить - Продать объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ !!!

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи !!! (ст.160 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 18.04.2016г