И как лучше оформить эту площадь, как кладовую или переводить из нежилого фонда в жилой.

Чердаки и подвалы можно оформлять в собственность в качестве жилых помещений. Порядок такого оформления установлен распоряжениями мэра № 49/1 от 2 июля 1996 года или № 1310 от 28 декабря 1998 года. Это два основополагающих документа, вводящих механизм проведения самих работ и устанавливающих схему последующего оформления этих помещений в собственность.

1. Первое действие будущего инвестора - убедиться в отсутствии противопоказаний к обустройству чердака или подвала: дом не должен находиться на реконструкции, а чердак должен быть именно чердаком, а не техническим этажом (чердак, согласно Строительным нормам и правилам (СНиП), - это пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа). Второе условие - удостовериться, что в доме не организован и не зарегистрирован кондоминиум, в противном случае, согласно закону, оформить собственность на помещение в таком доме нельзя, так как все общие помещения являются собственностью кондоминиума и ни при каких условиях не подлежат отчуждению.

2. Убедившись в том, что препятствий для осуществления проекта нет, можно приступать ко второму этапу - сбору документов. Это испытание должно подтвердить намерения человека переоборудовать чердачное или подвальное помещение. Сначала необходимо собрать документы, неофициально именуемые "разрешительными", - получить разрешение на оборудование чердака под жилые цели от организации-балансодержателя (как правило, это дирекция единого заказчика). На запрос предоставляется два ответа: первый - имеется ли техническая возможность по обустройству, второй - своеобразное добровольное "обременение" - список работ, которые инвестор может выполнить в доме (ремонт фасада или кровли, благоустройство детской площадки). Это не обязательная, но рекомендуемая работа, которую инвесторы чаще всего охотно выполняют. Если речь идет об обустройстве подвала или чердака под нежилые цели, то требуется разрешение еще двух инстанций: Отдела по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям (здесь проверяется наличие объекта в списках этого ведомства и его функции) и Центрального территориального агентства Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (ЦТА ДГМИ), где устанавливается, имеются ли у подвала или чердака какие-либо обременения. Например, не сдан ли он уже в аренду и есть ли на это помещение права третьих лиц.

Получив разрешения этих ведомств, можно собирать другие, "общие" документы. К ним относятся документы бюро технической инвентаризации (БТИ) по 6 позициям: выписка из технического паспорта на дом (форма 1а), справка о состоянии строения (форма 5а), поэтажный план и экспликация на квартиру, над которой будет обустроен чердак, а также поэтажный план и экспликация самого чердака. Для того чтобы предоставить справку о площади и состоянии чердачного помещения, специалистам БТИ нужно будет выехать на место и провести замеры, так что такую проверку нужно заранее заказать.

При обустройстве подвалов поэтажный план и экспликация квартиры, находящейся сверху, требуется только в случае, если предполагается соединение подвала и этой квартиры. Если это будут отдельные помещения, такая справка не потребуется.

Вторая группа "общих" документов - подтверждение прав собственности на квартиру сверху (если обустраивается подвал и будет присоединение его к квартире) и снизу (если чердак). Третья группа документов - выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета. Эти документы подтверждают, кто зарегистрирован в квартире. Нужны такие бумаги будут в случае, если площадь чердака превышает площадь квартиры инвестора и заходит на территорию жилья других собственников. В этом случае потребуется нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних граждан, проживающих в этих квартирах, на обустройство помещения. Если границы квартиры и чердака совпадают, такое согласие не нужно.

Теперь можно приступать к сбору так называемых "архитектурно-технических" документов: техническое заключение (ТЗК) о состоянии конструкций перекрытий чердака и последнего этажа. В данном случае право выдавать такое заключение имеет только одна организация - МосжилНИИпроект. Инвестору придется предоставить также эскизный проект обустройства для чердака: план верхнего и нижнего уровня, план стропил, кровли и фрагмент фасада. Каждый фрагмент рисуется в вариантах "до" и "после" обустройства. Эскизный проект, в свою очередь, должен пройти согласование в 6 инстанциях: Москомархитектуре, Управлении по охране памятников, СЭС, Пожнадзоре, организации-балансодержателе, МосжилНИИпроекте.

3. Оценочная комиссия

Большая часть документов, названных нами "разрешительными" и "общими", представляются на оценочную Комиссию при ДМЖ (если под жилые цели обустраивается чердак) или Комиссию при ЦТА ДГМИ (если обустраивается чердак под нежилые цели и подвал). Комиссия рассматривает документы и определяет стоимость права инвестирования, которую инвестор должен будет внести в бюджет города в обмен на право обустройства нужного ему помещения.

Определив стоимость права инвестирования, инвестор готовит документы на конкурс. Однако до этого момента должен пройти минимум месяц для оповещения всех жителей дома о предстоящих работах - ГУП "Ликом-Центр" рассылает жителям заказные письма с уведомлением о вручении и дает объявления в средствах массовой информации.

4. Конкурс

Объявляемый комиссией конкурс является открытым, так что любой желающий может выкупить право реализации объекта. Для участия в конкурсе необходимо внести 30% стоимости права инвестирования, выигравший доплачивает остальные 70%, а проигравшим в полном объеме возвращают их залоговые средства. С победителем конкурса заключается инвестиционный договор, который является юридическим основанием для проведения строительства, а впоследствии и для оформления помещения в собственность.

Следует знать, что заключенный инвестиционный договор проходит регистрацию в ДМЖ или ЦТА ДГМИ, где ему присваивается учетный номер.

С момента сбора справок и документов до подписания договора в среднем проходит 3-4 месяца.

5 Реализация договора

Получив юридическое основание обустроить и оформить в собственность помещение, инвестору можно приступать к следующей стадии работ - реализации договора. Для этого ему предоставляется 9-месячный срок.

Прежде всего, инвестору нужно заключить договор о техническом надзоре за строительством с балансодержателем, чтобы последний, в целях безопасности живущих в доме граждан, надзирал за работами на чердаке или в подвале.

Второй шаг - создание рабочего проекта обустройства: техническое расчеты, прокладка систем канализации, вентиляции, отопления и т. д. Этот проект также должен пройти по инстанциям, а затем представлен на Межведомственную комиссию (МВК), которая и выдает разрешение на строительство.

Итак, у вас есть юридическое основание для проведения работ - инвестиционный договор - и есть техническое основание - разрешение МВК. Можно работать!

Как и любое строительство, обустройство чердака или подвала должно закончиться актом государственной комиссии (она назначается распоряжением префекта округа), подтверждающим отсутствие замечаний к качеству выполненных работ.

6. Оформление отношений

Начинается он с подписания акта о реализации инвестиционного договора, что означает отсутствие неурегулированных претензий между городом и инвестором. Подписывают договор те же стороны, которые визировали его при заключении: инвестор, ГУП "Ликом-Центр", ДМЖ или ЦТА ДГМИ, районная управа по месту расположения объекта инвестирования, государственно-правовое управление префектуры, первый заместитель префекта округа, префект.

На основании этого документа Московский комитет регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует право собственности на чердак или подвал.

ПОЛОЖЕНИЕ об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве (Извлечения)

Утверждено распоряжением мэра Москвы 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ

1. Термины и определения

"Чердак" - пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (с. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).

"Этаж мансардный" - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства (с. 32 СНиП 2.08.02-89, приложение 2).

"Освоение чердачного пространства" - проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

2. Общие положения

2.3. Проведение работ по освоению чердаков проводится с целью выполнения программы капитального ремонта и реконструкции зданий в городе Москве, создания дополнительной жилой площади без застройки новых земельных участков и привлечения внебюджетных средств для строительства жилья и решения вопросов внебюджетного финансирования ремонта жилищного фонда. Указанная цель достигается путем продажи прав инвестирования на освоение чердачного пространства на конкурсной основе, с последующим устройством помещений мансардного типа.

2.4. Проектно-сметная документация на устройство мансарды в жилых домах в обязательном порядке согласовывается с Москомархитектурой, Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы, органами Госпожнадзора, органами Госсанэпиднадзора, МосжилНИИпроектом в порядке, определенном нормативными актами г. Москвы.

2.5. Товарищества собственников, принявшие жилые дома в управление в порядке, определенном постановлением правительства Москвы от 28 августа 1993 г. № 813, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду. Решение о проведении реконструкции принимается на общем собрании товариществ.

3. Порядок оформления документов

3.1. Инвестор, претендующий на устройство помещения мансардного типа, определяется по результатам специального конкурса, проводимого префектом административного округа.

3.2. Для проведения конкурса конкурсная комиссия заказывает техническое заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши, проектную документацию на устройство мансарды, согласованную в установленном порядке, стоимость которых в дальнейшем оплачивает инвестор, победивший на конкурсе.

Кроме того, в комплект конкурсных документов обязательно включается расчет обязательных компенсационных выплат за счет инвестора в пользу собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ. Размеры компенсационных выплат определяются МосгорБТИ.

Вопросы, связанные с разрешением инвестору компенсировать части стоимости права инвестирования выполнением планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта дома, где расположен объект инвестирования (или другими работами в соответствии с нуждами городского хозяйства), рассматриваются в префектурах административных округов специальной комиссией.

По просьбе собственников (нанимателей) квартир, непосредственно примыкающих к зонам проведения строительных работ, указанные компенсации могут быть заменены ремонтными работами на сумму компенсации.

3.3. При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке.

3.4. Не позднее чем за месяц до проведения конкурса его условия должны быть опубликованы.

3.5. Решение конкурсной комиссии утверждается распоряжением префекта административного округа.

3.6. На основании распоряжения префекта административного округа и оплаты прав инвестирования в бюджет города оформляется договор с инвестором на освоение чердачного пространства (или отдельного его участка). Договор подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.

3.7. После регистрации договора инвестор обязан в указанные сроки освоить чердачное пространство согласно проекту.

3.8. Приемка работ по окончании строительства мансарды осуществляется приемочными комиссиями административных округов. Акт приемки работ утверждается в месячный срок распоряжением префекта.

3.9. Сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся МосгорБТИ и направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных.

3.10. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в Департаменте муниципального жилья.