Несколько лет назад в белгородской ипотечной корпорации взял участок для ИЖС.

Несколько лет назад в белгородской ипотечной корпорации взял участок для ИЖС. Условия такие - 20% стоимости оплачивается сразу, остаток по истечении 5 лет прощается при условии строительства на данном участке дома и его обязательной регистрации в росреестре. При этом участок остается в залое у БИК (т. е. в свидетельстве о собственности указано - ипотека в силу закона) до истечения 5 лет (при условии, что дом построен) либо до оплаты оставшихся 80%, так же, согласно условиям договора все строения признаются собственностью покупателя и ипотека на них не распространяется (т. е. в свидетельстве права собственности на дом ипотека не прописана).

Со своей стороны я выполнил все условия - оплатил в срок 20% стоимости, построил дом и зарегистрировал его. Т. е. через, грубо говоря, 3 года залогодержатель в безусловном порядке снимает обременение.

Далее возникла необходимость дом продать до истечения этих 3 лет. Но образовалась такая проблема: хоть дом и находится в собственности, но продать его нет возможности т. к. вместе с ним должен быть продан участок на котором он построен, а тот в свою очередь находится в ипотеке, обязательства по которой мною фактически выполнены))))

Подскажите как это можно сделать законно, и максимально защитить покупателя от моих (гипотетических) противоправных действий. О чем я: в данный момент у нас практикуется такая схема, по которой дом и участок передается покупателю по доверенности и составляется договор, о том, что по истечении срока ипотеки продавец уступает недвижимость по заранее оговоренной цене. При этом весь этот срок недвижимость юридически принадлежит прежнему владельцу, а полная цена уплачиватся сразу. Естественно ни один нотариус такой договор не зарегистрирует и соответственно все идет исключительно на доверии.

На вскидку вижу 3 варианта:

1 - переуступка прав требования. Но при этом необходимо согласие залогодержателя, которое он, с большой долей вероятности, не даст.

2 - долгосрочная аренда (скажем на 50 лет) с преимущественным правом выкупа по истечении 3 лет, с регистрацией у нотариуса и в регпалате (т. к. аренда более года).

3 - опционный договор продажи данной недвижимости через те же 3 года с последующей регистрацией у нотариуса.