Наличие долга за коммунальные услуги при покупке квартиры по договору долевого участия - правомерность требований управляющей компании

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на: содержание дома; придомовой территории; капитальный ремонт; вывоз бытовых отходов и прочее. Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков. Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у: нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования; арендатора – с момента заключения договора аренды; члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование; собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ); лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Любой объект считается завершенным, если подписан акт сдачи в эксплуатацию, но это не означает, что оплата платежей начинается именно с этого момента. Официальное завершение строительства означает, что можно: общее имущество многоквартирного дома передавать управляющему органу; на жилье оформлять документы на право собственности. Если в договоре с застройщиком не предусмотрено отношений по содержанию дома до момента ввода в эксплуатацию, то согласно законодательству началом оплаты ЖКУ является момент вступления в права собственности. Но при этом владелец жилых помещений принимает помещения по акту приема-передачи, тем самым подтверждая, что строительная организация выполнила договор в полном объеме. Если между датой подписания акта и оформлением права собственности проходит значительный промежуток времени и при этом владелец не пользовался ЖКУ, то застройщик или, лицо которое приняло в управление общее имущество, может предъявить требование оплатить текущие расходы. АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ В соответствии с частью 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, лицо, принявшее от строительной организации помещение по акту приема-передачи, обязано вносить плату за коммунальные услуги. Трактовка этой статьи может указывать, что имущество приняла управляющая компания, но при этом по такой же процедуре передается жилье долевым участникам, следовательно, любое лицо, принявшее помещение, обязано с этого момента оплачивать коммунальные услуги и другие расходы на содержание многоквартирного дома. Кроме того такая норма может присутствовать в договоре между застройщиком и долевым участником, что не противоречит законодательству. Требования оплачивать ЖКУ до подписания акта являются незаконными, даже в том случае, если они прописаны в договоре на строительство. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ В соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности на жилье возникает с момента его внесения в ЕГРП (единый государственный реестр прав). Регистрация производится на основании: договора на долевое участие в строительстве; акта приема-передачи жилья; других установленных законодательством документов. С момента оформления собственности владелец обязан оплачивать все расходы на содержание дома и за предоставление коммунальных услуг. Расходы на капитальный ремонт возникают не ранее, чем через 8 месяцев от начала эксплуатации дома.