Как проверить деятельность частного застройщика, строящего таунхаус на земле ИЖС, но не занимающегося официальной строительной деятельностью?

Вы покупаете, то что является предметом договора купли-продажи, а не обещания..... после того как станете собственником - все риски на Вас.....

Вполне вероятно. Статус земли не предназначен для строительства могоквартироного домаи статус ИЖС не спасет. Снесут

Безопасно если правильно оформите сделку

Что вы имеете в виду под правильным оформлением сделки?

Здравствуйте! чтобы изменить назначение земли нужно обратиться в администрацию за вынесением соответствующего постановления.

Законного определения Таунхаус не существует, есть дом сблокированной застройки, он относится к категории многоквартирных домов, Если у Вас под Вашим таунхаусом земля размежевана и оформлена в собственность, то Вас ждет веселая эпопея. Проще всего, жилцам таунхауса оформить землю под пятном дома как земли Жилой Застройки, а размежеванные участки не трогать. Однако стоит помнить, что все манипуляции с землей под пятном дома Вы вправе делать только на основании решения общего собрания.

Здравствуйте, все не так просто. Вам нужно менять правила землепользования в котором указана зона под дома для ИЖС.

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

ГрК РФ, Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки

1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.

2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1) несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.

3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются:

1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального значения;

3) органами местного самоуправления муниципального района в случаях, если правила землепользования и застройки могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) органами местного самоуправления в случаях, если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории поселения, территории городского округа, межселенных территориях;

5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.

5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Здравствуйте.

Обращайтесь в администрацию города..меняйте назначение земли, если не соответствует

как можно узаконить таунхаус

Если самовольно построен - через суд

А этим вопросом занимается именно администрация? Не рег.палата, не кадастровая палата? Именно в администрацию своего района нужно обратиться для изменения назначения земли? То есть мы без судебных разбирательств можем обойтись?

Администрация может отказать?

Как вы считаете, у нас есть шанс исправить оплошность застройщика без угрозы сноса дома?

Как я поняла, проще изменить вид разрушенного использования, а не категорию земли? Заявление пишется в свободной форме или же есть какие то обязательные формулировки, ссылки на законы и т.п.?

Кадастровый план подразумевает документ, в котором прописаны все данные о земельном участке, доме, в графическом и текстовом формате. Он содержит в себе как неизменяемые сведения (расположение участка), так и те, которые могут изменяться (постройка новых объектов).

Вся информация, находящаяся в графическом и текстовом формате, заносится в единую книгу регистраций недвижимости.

Вот и потребуйте от ЗАстройщика предоставить вам кадастровый план на дом Только после предоставления кадастрового плата вам можно заключить эту сделку по покупке недвижимости стст 549-551 ГК РФ.

Здравствуйте

Для приобретения недвижимости по договору купли - продажи (ст.549 ГКРФ) вам понадобится следующие документы

1. Технический план на этот дом

2. И выписка ЕГРН, в которой указаны сведения о земельном участке и отдельная выписка из ЕГРН в котором указаны сведения об этом доме

Для того, чтобы убедиться, что Вы приобретаете именно ту недвижимость, на которую Вы рассчитывать, надо проверять прежде всего документы из Росреестра

Здравствуйте, Евгений! Странно то, что на публичной кадастровой карте нет данных о построенном доме. Если регистрационные действия согласно ст.8.1 ГК РФ и требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" были осуществлены, есть кадастровый план и технический паспорт, то должна быть информация и в публичной кадастровой карте. Скорее всего просто не отразили своевременно информацию. Однако если есть все документы, выписка из Росреестра, то можно покупать такой таунхаус, а ошибку в публичной кадастровой карте можно будет исправить при наличии такого пакета документов. Как-то так...

Добрый день!

Если есть кадастровый план на дом и техпаспорт, то должно быть обозначение и на кадастровой карте. По другому быть не может просто. Возможно Вы не туда просто посмотрели.

Обратитесь еще раз к специалистам Росреестра (кадастровой палаты) по данному факту, застройщику и удостоверьтесь.

Чтобы приобрести таунхаус на него должны быть правоустанавливающие документы, ст.8.1,454, Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Все правильно, просто дом не введен как жилой, поэтому и не внесен в кадастровую карту. Танхаус-это многоквартиный жилой дом, то есть это дом с несколькими хозяевами. В то же время участок ИЖС, то есть строить можно частный жилой дом, а не много квартирный жилой дом, то есть участок земли использовали не по назначению и самовольно построили многоквартирный жилой дом, то есть это не законная постройка, которую мгут снести по решению суда. Так что надо подумать, прежде чем покупать. Такие прецеденты имеются.

ГК РФ Статья 222. Самовольная постройка

Позиции высших судов по ст. 222 ГК РФ >>>

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Здравствуйте Евгений

Для того, чтобы уточнить есть привязка или нет, стоит на кадастровом учете объект или нет закажите выписку из ЕГРН с Росреестра и посмотрите кадастровый номер.

По нему можно определить идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости на каждый объект присваемый при постановке на учет согласно Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости"

Тогда и решите покупать или нет

Либо запросите документы у застройщика

Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления)

Добрый день! Можно через суд снять обременение!

Добрый день, уважаемый посетитель!

Вполне законно в рассматриваемом случае

Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

На земле под индивидуальное жилищное строительство могут быть только индивидуальные дома. Если документам у вас квартира то значит дом многоквартирный. В настоящее время юридический статус таунхауса четко не определен.

Гульнара!

Может и отказать.

Вы должны предоставить детям нормальные условия для проживания.

Вы не ответили - Ваш танхаус по документам - жилое помещение??

Наталья, Добрый вечер! Мой Вам искренний совет - избавляйтесь как угодно, пока не поздно. Штрафовать начнут - это полбеды. Могут и не штрафовать вовсе, а сразу с иском в суд о сносе незаконной постройки. У меня было такое дело недавно. До Верховного суда дошли, без толку - снести и всё тут. Хотя люди покупали именно жильё - оформленное в Росреестре (просто администрация и росрестр не доглядели). Печально!

Удачи!

будет конечно. скоеее всего безо всяких разрешений, потом могут снести

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земельный участок может быть использован собственниками земельных участков и землепользователями только в соответствии с установленным назначением. Собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

Уточняйте, был ли изменен Вид разрешенного использования указанного земельного участка (постановлением Главы Администрации МО ) с участка для сельскохозяйственного использования на участок для ведения дачного хозяйства и разрешено ли проведение инженерных изысканий и архитектурно-строительное проектирование, на какой срок?

Здравствуйте.

В данной ситуации нужно изменять вид разрешенного использования. Где строится таун-хауз?

Заключите согласно статье 567 и ст.702 ГК РФ договор подряда с элементами договора мены, по которому застройщик строит и получает взамен долю земельного участка. Также нужно оформление доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ), но осторожнее пропишите полномочия, оставив ключевые моменты в части отчуждения права собственности за собой.

В данном случае можно обременить сервитутом. Сервитут может налагаться как на земельный участок, так и на иную недвижимость. Это (срочное или постоянное) право пользования недвижимостью, например, земельным участком, принадлежащее ограниченному кругу лиц (частный сервитут) или неограниченному их кругу (публичный сервитут) (ст. 23 Земельного кодекса (ЗК РФ), ст. 274 Гражданского кодекса (ГК РФ)).

Вам лучше всего оформить договор о совместной деятельности с элементами подряда. Благо закон позволяет оформить договор как предусмотренный четко ГК РФ, так и смешанный, с элементами разных договоров. И все там оговорите. Что застройщик строит объект своими силами и средствами, а Ваш вклад земельный участок. Но ни в коем случае не спешите переоформлять землю на застройщика. Все оформляйте на себя вначале.

Все документы, разрешения делайте на себя, ст.51 ГрК РФ.

А потом уже после строительства застройщику передадите вторую часть таунхауса. Об этом собственно и можете указать в договоре.

Никакой договор подряда с элементами договора мены, по которому застройщик строит и получает взамен долю земельного участка, и никакой сервитут, как тут пишут, оформлять не вздумайте.

Земельный участок можно потом межевать.

Риски будут сведены к минимуму, если все грамотно оформить.

ГК РФ Статья 1041. Договор простого товарищества

1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

3. Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом "Об инвестиционном товариществе".

(п. 3 введен Федеральным законом от 28.11.2011 N 336-ФЗ)

Уважаемый Андрей г. Екатеринбург!

Для решения данного вопроса рекомендую вам:

ВО-ПЕРВЫХ:

произвести Раздел земельного участка (ст.11.4 Земельного кодекса РФ) на ДВЕ части с присвоением каждому ЗУ кадастрового номера.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

ВО-ВТОРЫХ:

Вы вправе заключить с Застройщиком Договор подряда на строительство таунхауса (ст.702 ГК РФ) с предоставлением Застройщику документов на земельный участок на котором будет располагаться Таунхаус и т.д.

Удачи вам Владимир Николаевич

г. Уфа 05.10.2019 г.

Какой-то огород нагородили уважаемые юристы.

В общем так:

1. Заключаете договор аренды земельного участка с застройщиком (ст. 606, 607, 615 ГК РФ)

2. После того, как строительство будет окончено и таунхаус будет поставлен на кадастровый учет, а право собственности будет зарегистрировано за застройщиком, вы заключаете с ним договор мены, по которому вы получаете 1/2 таунхауса, а застройщик получает право собственности на 1/2 долю участка. Поэтому участок делить не нужно, да и вряд ли вы его сможете разделить под двухквартирным домом.

Здравствуйте Андрей

Вам лучше всего осуществить раздел земли на два участка с присвоением каждому участку кадастрового номера. На том участке где будет вестись стройка выдаёте доверенность либо заключаете договор подряда.

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка

Перспективы и риски судебных споров. Ситуации, связанные со ст. 11.4. ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Здравствуйте, уважаемый Андрей. В Вашем случае правоотношения необходимо квалифицировать как смешанный договор подряда и купли-продажи будущей вещи. Как указано в Постановлении Пленума

от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Чтобы не остаться без земли не передавайте ее в аренду и до момента регистрации права на долю в таунхаусе (или блок в доме блокированной постройке) не отчуждайте долю в земельном участке, если по ПЗЗ минимальныйразмер не соответствует 5 соткам, то реально раздедить участок не получится.

Удачи Вам.

1. Есть жилые дома и жилые дома блокированной застройки (таунхаусы).

2. Земля под ИЖС, значит, нельзя строить на ней таунхаусы.

Риски как минимум, проблемы регистрации права собственности в Росреестре, как максимум плюс проблемы оформления документов для строительства.

3. Строительство одного дома на двух участках, это создать себе дополнительные проблемы. Риски, как в п.2

4. Застройщик это лицо, у которого право на землю, в собственности или в аренде, и которое получает разрешение на строительство , если оно нужно в принципе.

5. Предоставить "застройщику" право аренды это существенный риск, так как право на все построенное приобретает он.

Как правило, если основной вид разрешенного использования (ВРИ) участка под ИЖС, то условно разрешенный вид использования земельного участка может быть «жилые дома блокированной застройки».

Это можно проверить, получив Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ.

Допустим получили разрешение на применение условно разрешенного участка для строительства "таунхауса".

Ни при каких вариантах участок не делится в период строительства.

Варианты договорных отношений предложены коллегами.

Осталось указать риски по каждому из них, чтобы сделать выбор.