Процедура разделения долей в собственности квартиры после выплаты ипотеки - варианты и нюансы

Квартира приобретена в ипотеку. Я являлся основным заемщиком, жена созаемщиком. При погашении кредита использовался материнский капитал. Соответственно я давал ПФР нотариально заверенное обязательство о наделении долями (размер по соглашению) в приобретенном имуществе всех членов семьи. И вот наконец ипотека выплачена, обременение снято. Как раз это было в первых числах июня. Решил не откладывая в долгий ящик выделить доли всем путем дарения в простой письменной форме. Однако как выяснилось со 2 июня 2016 года сделки с долевой собственностью требуют обязательного нотариального заверения (172-фз 02.06.2016). В росреестре сами толком не знают как применять данную норму. Сначала отказали в приеме простой формы дарения, потом разрешили, потом опять отказали. Сейчас предлагают следующий вариант. Оформлять сделку разделения долей нотариально, а это выходит в хорошую сумму. И последовательность шагов сильно (количество сделок) сильно зависят от нотариуса. Так один мне предложил тот же договор дарения на всех членов семьи, но нотариально заверенный. Тут смущает следующее. Собственник квартиры я (жена нигде в документах не фигурирует), но с учетом того что квартира приобреталась в браке, то фактически она в общей совместной собственности с женой (думаю любой суд это подтвердит). Сразу возникает вопрос как я жене подарю совместную собственность? Или росреестру глубоко фиолетовый этот факт? Главное что договор удостоверен нотариусом? Второй вариант предложенный нотариусом (другим): брачный договор по которому я реально становлюсь единственным собственником, а потом процедура дарения всем членам семьи. Вроде как более правильно с точки зрения закона. Ну и еще росреестром был предложен вариант дарения по простой письменной форме, но таким образом что у меня не будет доли, т.е. вся квартира целиком отходит жене и детям. (Вариант в принципе приемлим, так как у меня есть другая квартира, собствеником которой я являлся до брака). Якобы здесь не возникает у меня доли (т.е. обходим поправки в 172-фз от 02.06.2016), а значит нотариально такую сделку заверять не надо. Но мне не сильно понятно, как такая сделка будет законна? Опять же в силу того, что квартира в совместной собственности. Возникает вопрос как росреестр вообще проверяет законность сделки? И не будет ли она завернута на этапе рассмотрения? Ну и рассматривая приведенные выше примеры, какой вариант более законен, беззатратен? Или же есть еще какие-то варианты разделения на доли?