Влияние смены собственника земли на дольщиков и стройку - риски и последствия
Являюсь дольщиком строительства многоквартирного дома. Сдача дома уже просрочена на 3 мес., срок сдачи перенесли на июнь 2017 г. На данный момент строительство не ведется.
Земельный участок находился в аренде у СНТ, теперь оказалось, что СНТ продал участок, на котором строятся наши дома, физ.лицу. Подскажите, чем смена собственника земли может грозить дольщикам и стройке? Что будет, если застройщик обанкротится? Если будет смена застройщика?
Спасибо!
Добрый день. Конечно очень странно. Конечно, необходимо посмотреть документы. Как-то странно, т.к. обычно, хотя бы договор аренды между застройщиком и собственником заключается.
На остальные вопросы, возможно ответить, если видеть документы
СпроситьТакая ситуация: заключили 30.05.2020 договор на поставку материалов и выполнение строительно-монтажных работ по строительству дома по индивидуальному проекту. Срок выполнения работ: 100 дней с момента перечисления денег застройщику (индивидуальный предприниматель). 18.07.2020 мы (физ. лицо) деньги ему перечислили в полном объеме. На 21.05.2020 уже просрочка сдачи дома 176 дней. Можем ли мы расторгнуть с ним договор из-за нарушения сроков сдачи объекта? Удержав с него сумму за невыполненные работы, неустойку за просрочку сдачи объекта? Или неустойку не сможем с него потребовать? Спасибо.
Здравствуйте, Светлана Николаевна! Так как Ваш подрядчик - индивидуальный предприниматель, на Вас распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей", ст. 28 которого гласит: Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) потребитель по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств в полном объеме. Кроме того Вы имеете право взыскать неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не больше цены договора. Кроме того, в суде Вы сможете требовать штраф в размере 50% от всей суммы взыскания (статья 13 Закона о защите прав потребителей и компенсацию морального вреда.
СпроситьСветлана Николаевна, 30 мая 2020 года еще не настало Вы не могли это сделать уже. Тем более перевести деньги в июле 2020 года.
Из контекста могу предположить, что это было на самом деле в 2019 году. Так как сдача дома должна была произойти до наступления самоизоляции по вирусу, считаю, что можно и просить расторжения договора и т.д.
Вам надо обратиться к нему с претензией в порядке защиты прав потребителя
В случае отказа в удовлетворении законных требований потребителя Вы можете в судебном порядке потребовать:
- неустойку на основании ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП)
- штраф в размере 50% на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП
- моральный вред (ст. 15 ЗоЗПП)
- возмещения расходов на юриста в случае их понесения (ст. 98, 100 ГПК РФ)
Обратитесь к юристу за грамотной работой в суде, в том числе можете обратиться к одному из ответивших Вам на вопрос.
СпроситьМожно расторгнуть договор при таких обстоятельствах.
Неустойку имеете право требовать в том числе.
Закон о защите прав потребителей применим, так как он ИП.
СпроситьВопрос такой. Договор долевого участия застройщик просрочил срок сдачи дома. Акт приёма дольщиков подписан а в акте был пункт что претензий к срокам сдачи не имею. Скажите компенсацию уже нет смысла требовать?
Есть смысл требовать неустойку и другие убытки, для этого необходима письменная претензия на основе норм ГК с расчетом, на сколько просрочен срок сдачи?
СпроситьЗдравствуйте! При указанных обстоятельствах Вы не имеете права обращаться в суд и требовать возместить компенсацию за несвоевременное исполнение условий договора - а именно сдачи объекта.
СпроситьДоброго времени суток. Возмещение неустойки и морального вреда закреплено ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве" и Законом о защите прав потребителей. Указание на отсутствие претензий в акте приема-передачи противоречит нормам закона, поэтому является не действительным. Нужно грамотно составить претензию застройщику с расчетом неустойки и морального вреда, направить почтой России, дать 10 дней на удовлетворения денежного требования, если нет - в суд с иском.
СпроситьСкажите пожалуйста, если застройщик не пришлёт письменного уведомления о переносе сроков сдачи дома за 2 месяца до истечения этого срока по ДДУ, то что ему грозит по закону?
Егор, ему грозит то, что Вы на законных основаниях у него взыщете в претензионном или судебном порядке.
Застройщик НЕ вправе в одностороннем порядке переносить сроки сдачи дома в эксплуатацию. Если ничего лишнего не подпишете (типа допсоглашения к договору или согласия на перенос сроков сдачи), то будете иметь право на взыскание приличной неустойки.
Для полноценной консультации нужно изучать документы.
При необходимости обращайтесь.
СпроситьЯ являюсь дольщиком квартиры в многоквартирном доме. Застройщик в заданные сроки дом не сдал и перенесил срок сдачи дома уже раза 4. На застройщика подали в суд о признании его банкротом. Дольщики подают иски о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Стоит ли мне подавать иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте? И какие последствия после удовления судом данного иска? Можно подать иск самостоятельно?
Татьяна, подавайте свои требования в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика. Требования могут быть только денежные, если строительство объекта не завершено
СпроситьСколько раз и на какие сроки застройщик может переносить сроки сдачи дома по договору долевого строительства, закон 214-фз?! Заранее спасибо.
Теоретически может переносить их бесконечно, извещая при этом дольщиков и предлагая согласиться с новыми условиями путем подписания дополнительного соглашения к ДДУ.
Чтобы в будущем получить неустойку через суд - не подписывайте такое соглашение.
СпроситьДобрый день
По закону застройщик должен выполнить в срок свои обязательства и переносить ничего не имеет права. Если дело движется к банкротству - рекомендую признавать право собственности на долю недостроя.
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
СпроситьЗастройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 ФЗ-214).
СпроситьНе подписывайте, не соглашайтесь на перенос сроков, а выставляйте претензии и иски за нарушение сроков исполнения обязательств. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!
СпроситьЗдравствуйте, Полина.
Застройщик вообще не имеет права переносить сроки - это нарушение ФЗ № 214. На практике такое происходит часто: не успели достроить, затягивается принятие госкомиссией в эксплуатацию и т.д.
Вы имеете право получить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования (соответствует ключевой ставки) ЦБ РФ от стоимости квартиры за каждый день просрочки исполнения обязательства.
Важно не подписывать никаких дополнительных соглашений к договору. Если срок уже перенесен хотя бы один раз, пора взыскивать неустойку: исходя из судебной практике, при неоднократном пропуске срока передачи квартиры застройщиком и при, соответственно, неоднократном обращении дольщика за взысканием неустойки, совокупная сумма полученной неустойки оказывается выше, чем при однократном обращении после приемки квартиры. Причина: активное применение судами ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки).
Для получения более подробной консультации по процедуре взыскания неустойки рекомендую обратиться за личной юридической консультацией.
СпроситьФактически сколько угодно может переносить. Обращайтесь в суд с иском о взыскании неустойки, доп. соглашения не подписывайте.
СпроситьЯ являюсь дольщиком, компания застройщик затягивает сроки сдачи объекта, вот такая инфа появилась у них на сайте, наверное чтобы успокоить общественный резонанс, как возможно вообще раздать ключи, если нет коммуникаций пока? Имею ли я право не брать ключей, боюсь если возьму обяжут платить коммуналку ещё,кроме рассрочки?
Уважаемые участники долевого строительства
ЖК «Никольско-Трубецкое»!
ООО «Римэка» сообщает, что в соответствии с условиями договоров соинвестирования и долевого участия в строительстве, а так же в целях подготовки к сдаче жилых домов 1-ой очереди строительства в эксплуатацию, специализированной организацией – Государственным унитарным предприятием города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (филиал по Московской области) была проведена техническая инвентаризация корпуса 1.
По результатам данной инвентаризации Соинвесторам и Дольщикам корпуса 1 в соответствии с заключенными договорами отправляются уведомления о перерасчете по фактическим площадям квартир. С более подробной информацией о произведенной инвентаризации можно будет ознакомиться на сайте svs.com.ru с 25.12.2012 г.
Убедительно просим дождаться получения письменного уведомления в Ваш адрес, после чего просим в обязательном порядке согласовать по тел. (495) 936-9699 дату и время прибытия в офис отдела продаж в штабе строительства микрорайона 22 А для подписания соответствующих документов.
Одновременно сообщаем, что проведение технической инвентаризации остальных корпусов запланировано на следующие сроки: корпус 2 март 2013 г. корпус 3 апрель 2013 г. корпус 4 август 2013 г. корпус 5 февраль 2013 г., что позволит в вышеуказанные сроки отправить Соинвесторам и Дольщикам уведомления о перерасчете, а так же разместить на сайте svs.com.ru подробную информацию о произведенной инвентаризации.
С уважением, руководство компании Инвестора и.
Заказчика-застройщика ООО «Римэка»
Новость №2:
Уважаемые участники долевого строительства
ЖК «Никольско-Трубецкое»!
ООО «Римэка» сообщает о вынужденном изменении сроков ввода в эксплуатацию жилых корпусов 1-ой очереди строительства (без изменения сроков передачи квартир):
Корпус 1 II квартал 2013 г.
Корпус 2 III квартал 2013 г.
Корпус 3 IV квартал 2013 г.
Корпус 5 III квартал 2013 г.
Данный перенос сроков явился следствием того, что Администрация городского округа Балашиха за более чем полгода не согласовала Акты выбора трасс электро и газоснабжения микрорайона 22 А а так же не выпустила постановления об их утверждении (см. новости, размещенные на сайте trubetskoe.ru от 30.11.2012, 12.12.2012, 17.12.2012).
Одновременно сообщаем, что начало выдачи ключей для производства ремонтных и отделочных работ в квартирах, будет производиться существенно раньше запланированных сроков, по следующему графику:
Корпус 1 январь 2013 г.
Корпус 2 март 2013 г.
Корпус 3 март 2013 г.
Корпус 4 сентябрь 2013 г.
Корпус 5 февраль 2013 г.
Информация о порядке выдачи ключей и о Правилах проведения ремонтных работ будет размещена дополнительно.
С уважением, руководство компании Инвестора и.
Заказчика-застройщика ООО «Римэка»
Жилищно-коммунальные услуги Вы обязаны будете оплачивать с момента регистрации договора в Регистрационной палате, т.к. этого момента вы становитесь собственником квартиры и несете все бремя его содержания.
СпроситьНина, здравствуйте! Обязанность по уплате комплатежей возникнет с момента заключения договора с управляющей компанией и предоставления вам коммунально услуг. Прао собственности вам скорее всего придется оформлять в судебном порядке. Это проблема практических всех новостроек если возникнут вопросы, пишите.
СпроситьНи чего страшного в письмах нет. Другое дело оплата коммуналки. Это надо читать договора и в зависимости от того что вам будут предлагать вести себя соответствующим образом. Главное все оформлять письменно. Будут проблемы звоните переговорим. С чесноков
СпроситьУважаемая Нина. Пока договор не заключен с УК коммунальные платежи платить не будете.
Спроситькоммунальные услуги Вы обязаны будете оплачивать с момента фактической передачи квартиры, т.е. с момента передачи ключей и подписания акта приёма передачи, с данного моменты Вы являетесь законным владельцем. Оплата ком услуг после получения свидетельства о праве собственности ошибочна....
СпроситьКоммунальные услуги оплачиваются по факту их предоставления после передачи квартиры Вам или после получения свидетельства о праве собственности. Если например квартиры отапливаются и она Ваша (передана Вам по факту или оформлено право собственности), то естественно надо платить за отопление. Если часть коммуникаций не подведена, то Вы не можете платить за то, чего нет.
СпроситьНина!
Пока по акту квартира Вам не передана, договора с управляющей компнией нет и Вы не пользуетесь квартирой оснований для коммунальных платежей нет.
СпроситьВозможно ли получить возмещение за просрочку сдачи дома при переносе сроков до конца июня 2020 года?
Сдача дома по ДДУ было 31.12.2019 года. В ноябре застройщик прислал письмо о переносе сроков на конец июня 2020 года. Дом не сдан до сих пор (сентябрь 2020 года).
Действительно ли по ПОСТАНОВЛЕНИЮ от 2 апреля 2020 г. № 423, я смогу претендовать на возмещение из-за просрочки сдачи дома только за период от 1 января до 2 апреля 2020 года? А по остальному периода возмещения не будет. Город НЕ Москва.
Да, Алиса. Все так и есть, со 2 апреля 2020 г. и до конца года неустойка по ДДУ не взыскивается.
Не в деньгах счастье
Скажите "спасибо", если дом сдадут.
За другой период взыскать можно будет.
СпроситьПеренос срока сдачи дома на три месяца. Застройщик просит подписать допсоглашение. Являеться ли сегодняшний кризис (санкции и т.п.) Форс-мажором? Какие мои действия? Если в договоре стоят стандартные Форс-Мажоры. Ответственность 1/300 от ставки ЦБ за день просрочки от стоимости.
Не подписывать, ответственность в договоре не соответствует нормам права, когда срок сдачи по договору?
СпроситьУважаемый Дмитрий! Разъясняю Вам, что ответственность застройщика за невыполнение сроков, предусмотренных договором, начинается со дня, который следует за тем, что указывается в долевом договоре в качестве суток, когда объект будет передан в эксплуатацию (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ).
Отсутствие вины ответчика в задержке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не освобождает его от ответственности застройщика, предусмотренной 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что находит свое отражение в многочисленной судебной практике, например: Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2014 по делу N 33-13576, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2014 по делу N 33-3919/14.
То обстоятельство, что застройщик уведомил Вас о переносе срока ввода дома в эксплуатацию и предложил заключить соглашение об изменении этого срока, не освобождает его от ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства.
В силу статьи 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объект долевого строительства.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить гражданину - участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства (с 14.06.2016 – это 10,5% годовых), от цены договора за каждый день просрочки.
В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой.
Указанной норме ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 корреспондирует статья 330 ГК РФ, предусматривающая, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Застройщик также обязан возместить все причиненные участнику долевого строительства убытки сверх неустойки (статья 10 Закона N 214-ФЗ).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами.
Согласно пункта 6 Обзора Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дела, утв. Пленумом Верховного суда РФ от 01.02.2012, к отношениям, возникшим из договора, заключенного гражданином-инвестором, являющимся участником долевого строительства многоквартирного дома, в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей…
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).
P.S. Полагаю, что такой информации достаточно для принятия самостоятельного решения по существу и порядку разрешения спорных правоотношений, исходя из собственных итересов.
СпроситьЕсли хотите получить неустойку не подписывайте доп.соглашение. Однако имейте в виду в любом случае неустойка будет отсчитываться не с 31 августа, а с того момента, когда Вам изначально должны были передать КВАРТИРУ. Например, в течение 2х месяцев после сдачи Дома, то есть 31 октября. То есть неустойка будет считаться с 1 ноября (следующий день).
Кроме того, согласно Закону № 214 "О долевом участии..." неустойка будет рассчитываться из ставки 1/150 ставки рефинансирования, поскольку Вы физическое лицо.
СпроситьСрок ввода дома в эксплуатацию, по договору, не позднее 29 февраля 2016, и передача "Участнику"не позднее 31 августа 2016 г.
СпроситьКак уже было сказано не подписывайте доп.соглашение. Вы не обязаны его подписывать в соответствии с 421 ст. ГК РФ. Тогда сможете претендовать на неустойку с 1 сентября 2016 г.
После 1 сентября направьте претензию застройщику, ждите ответа в течение 10 дней, затем можете обращаться в суд.
Спросить