Предварительный договор купли-продажи квартиры с оплатой через нал средства, мат. капитал и ипотеку - правомерность и меры по обезопасению

Просим вас помочь оценить наши риски как продавца квартиры: а) в части получения денежных средств б) в части взимания налога на доходы с суммы свыше 1-го млн.

Текст ДКП (предлагаемы Сбербанком следующий:

2.1.2. Стоимость Объекта составляет 1 000 000 (один миллион) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.

Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств в сумме 3 800 000 (Три миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» , ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, КПП

775003035, расчетный счет № 30301810800006003800 в ОАО «Сбербанк России», к/с №

30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225, местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, почтовый адрес: 119019, г. (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным в СДО №.

За счет кредитных денежных средств оплачивается приобретение Объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями Объекта недвижимости.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является ОАО

«Сбербанк России» как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Залогодержателя (Банка) согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

При продаже квартиры под ипотеку банк переводит деньги на счет покупателя. Может ли покупатель использовать эти деньги не по назначению? На что необходимо обратить ВНИМАНИЕ при составлении основного договора купли продажи. Предварительный уже подписан. Смущает Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателям и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у продавца.

Мы с мужем продаём квартиру под ипотеку Сбербанк России. В предварительном договоре купли продажи написано: Часть стоимости оплачивается за счёт собственных средств Покупателя, а оставшаяся часть приобретаемой квартиры оплачивается Покупателем за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю сбербанком в течении 3 (трёх) дней после государственной регистрации права собственности Покупателя. Что это значит, нет ли здесь подвоха? Не получится ли, что после такой записи Покупатель будет платить всю жизнь нам за эту квартиру, а не сбербанку?

В предварительном договоре купли-продажи через ипотеку в Сбербанке есть такой пункт, что это значит для продавца, я не совсем поняла? (2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.)

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно)

Между продавцом и покупателем 26 декабря 2018 года был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры в котором стороны обязуются не позднее 30 января заключить основной договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, указан адрес, кадастровый номер, указано на основании чего квартира принадлежит продавцу. Так же в предварительном договоре указана стоимость квартиры которая является окончательной. Также указано в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения покупатель передал продавцу на основании статей 380-381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб в счет оплаты стоимости квартиры по основном у договору купли-продажи. Также указано каким образом будет будет выплачена оставшиеся сумма. Также указано: в соответствии со статьей 380 381 ГПК стороны предусматривают в качестве договорного способы обеспечения уплаты следующей компенсации: 1. в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока указанного в пункте один, (а и именно 30 января) уплатить покупателю двойную сумму задатка, а в случае неисполнения настоящего договора по вине покупателя полученный задаток качестве компенсации остается у продавца. Также отдельно в день подписания предварительного договора купли-продажи был подписан договор передачи задатка, в котором также указаны все реквизиты продавца и покупателя, что покупатель получил от продавца задаток в размере 100000 руб за предстоящую продажу квартиры с кадастровым номером, указаны также данные на основании чего покупателю принадлежит квартира, указана сумма за которую должна быть произведена продажа квартиры, в следующем пункте написано сумма задатка настоящего договора включает стоимость указанная квартира в следующем пункте стороны договорились осуществить сделку купли-продажи не позднее 30 января 2019 года при этом оплата оставшейся суммы оплачивается до заключения договора купли-продажи указанная квартира в пункте также написано что содержание статей 380 381 ГПК РФ и последствия из них вытекающей сторонам известно. Покупатель отказался покупать квартиру, просто потому что передумал. Может ли покупатель через суд вернуть задаток, если по вине покупателя не будет заключён основной договор купли-продажи в указанный срок (покупатель отказался устно) Заранее спасибо!

Я продаю квартиру по ипотеке, в договоре есть такой пункт, подскажите что он означает:

Стороны установили, что с момента передачи Объекта ПОКУПАТЕЛЮ и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у ПРОДАВЦА.

Продаю недвижимость покупателю с ипотекой от СбБанка. Покупатель не хочет обналичивать кредит, настаивает на безналичном переводе ипотечной суммы-«в течение 3 х рабочих дней на счет продавца» после регистрации Договора КП, закладной, перехода права собственности. При этом в Предв д-ре прописаны пункты: «2.1.6. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца...2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.»

1. Какие условия в Договоре купли продажи должны быть указаны, которые гарантируют перевод денег Продавцу после регистрации договора и перехода права собственности?

2. Такие сделки в принципе являются ли стандартными для покупателей с ипотекой от СБ?

Скажите, если покупаю квартиру по государственному жилищному сертификату. В договоре купли-продажи указываем: часть денег из собственных средств (как аванс продавцу), часть денег из средств гос. жил.сертификата. При этом есть пункт в договоре: Стороны договорились, что с момента перехода к Покупателю права собственности на Недвижимое имущество и до момента полной оплаты по Договору, оно не будет находиться в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. Теперь отдаем этот договор в Россреестр. Они делают регистрацию права на недвижимость, потом несем эти документы в банк для перечисления денег по гос. жил.сертификату. На этот момент уже право собственности согласно выписки из ЕГРН на покупателе. Вопрос следующий: нужно ли в договоре составлять акт приема передачи квартиры? По факту квартира передается только после полной оплаты стоимости. Россреестр БЕЗ акта приема зарегистрирует собственность?

Помогите пожалуйста, прокомментируйте данный договор купли-продажи доли квартиры. Для грамотной оценки сообщаю дополнительные водные данные и формулирую по ним конкретные вопросы:

1. Доля, приобретается на часть кредитных денег (1 мил. руб.), и часть из средств покупателя (300 тыс руб). У нас получается двойная сделка, так как продавец продав нам свою долю, тут же покупает себе в другой квартире, и конечным продавцом становится тот кто ему продает. (он и будет иметь доступ к банковской ячейке) - агентство со стороны нашего продавца просит нас не закладывать личные средства (или их часть) в ячейку, для того что бы ему и другому агентству могли оплатить все услуги, так как конечный покупатель от другого агенства, и предлагает расписку от лица нашего продавца о получении суммы на руки - вопрос на сколько это грамотно должно быть оформлено и могут ли быть другие варианты?

2. Еще один интересный момент, ранее собственником данной доли и зарегистрированным лицом на данной жилплощади был один и тот же человек, но перед сделкой он оформил дарственную на свою жену и теперь в качестве продавца выступает она, но при продажи выписаться должен он. Мне бы хотелось прописать это в договоре, что с момента подписания и до момента регистрации договора он такой то такой то обязуется выписаться, но тут опять агент продавца - боится лишних документов, которые могут запросить (подтверждение выписки, я так понимаю-это форма№9), и приостановки из за этого, при регистрации договора в ГБР. И предлагает написать у нотариуса обязательства по выписки. Вопрос-как лучше поступить? Я не знаю на сколько по времени может занять выписка, но не думаю что очень долго. И если лучше прописать данный пункт в договоре, то как грамотно его написать?

3. Правильность оформления договора. Не совсем мне понятен пункт 2.5

Заранее Огромное спасибо за помощь и советы.

1. Предмет договора.

1.1.Продавец продает, а Покупатель покупает 1/3 (одну третью) долей в праве собственности на квартиру, а именно комнаты (номер комнаты 3, площадь 13,4 кв.м.) в трёх комнатной квартире, расположенной по адресу: РФ, Санкт-Петербург, Полюстровский проспект, дом, квартира, общей площадью 71,6 кв.м., в т.ч. жилая 48,8 кв.м. (далее по тексту - Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Покупателем, а Сторона-2 – Продавцом недвижимого имущества.

1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-2 на праве Договора дарения доли в праве собственности на квартиру, бланк 78 АА 0844248, зарегистрированного в реестре за № 3-5501 от 26 декабря 2011 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 января 2012 сделана запись № 78-78-37/049/2011-072, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным 16 января 2012 года (бланк 78-АЖ 466220).

Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1.Стороны оценивают отчуждаемые доли квартиры в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.2 Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Сбербанка России ОАО. В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанный объект недвижимости не возникает. При этом часть стоимости в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.

Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 000 000 (один миллион) руб. 00 коп. оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом Сбербанк России (сокращенное наименование ОАО Сбербанк России). Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 1481 выдана 03 октября 2002 года Центральным Банком Российской Федерации (Банком России), ИНН 7707083893, КПП 781602001, ОГРН 1027700132195, Местонахождение: 117997, город Москва, улица Вавилова, дом 19, почтовый адрес: 196105, Санкт-Петербург. Ул. Севастьянова, дом 7 (далее – КРЕДИТОР-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ) по кредитному договору № 9055/01782/12/00518 от 18 апреля 2012 года (далее – «Кредитный договор»), заключенному в городе Санкт-Петербурге между КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ и гр. Макаровым Дмитрием Сергеевичем, на срок 73 (семьдесят три) месяцев, считая с даты его фактического предоставления.

2.3. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является открытое акционерное общество Сбербанк России, как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

2.4.Право залога КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в отношении долей квартиры, а также право требования КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ по кредитному договору удостоверяются закладной, подаваемой Покупателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с настоящим договором.

2.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца.

2.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания договора.

2.7. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в течение 2 (двух) недель с момента государственной регистрации настоящего договора.

2.8. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.9. Расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности несет Покупатель.

Продавец гарантирует, что на момент подписания данного договора он является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

3. Заключительные положения.

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.

3.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, один – у Покупателя, один-у Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.