Как оформить престроенный дом официально без разрешения на строительство - советы и рекомендации

Готовить техническую документации в том числе заключение о пригодности дома к эксплуатации по назначению и обращаться в суд с иссом о признании права собственности на реконструкцию

ВОТ РЕШЕНИЕ СУДА МОЖЕТ ПОМОЖЕТ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2011 года г. Сызрань

Сызранский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Бормотовой И.Е.

при секретаре Карпушкиной О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-603/11 по исковому заявлению Терехиной В.С. к администрации Сызранского района, администрации городского поселения Балашейка муниципального района Сызранский о признании права собственности на реконструированный жилой дом,

у с т а н о в и л:

Терехина В.С. обратилась в суд с иском к администрации Сызранского района, администрации городского поселения Балашейка муниципального района Сызранский о признании права собственности на реконструированный жилой дом, указав в иске, что ей на праве собственности принадлежат земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью кв.м. и стоящий на нем одноэтажный жилой дом имеющий до реконструкции общую площадь кв.м., лит. Аа., расположенные по адресу: . К указанному жилому дому в 2010 г. она начала строительство пристроя литер А 1, а в существующем жилом доме литер Аа произвела перепланировку помещений со сносом отопительных очагов, а также переустройство оконных и дверных проемов, замену фундамента и крыши. Работы проводились без соответствующего разрешения компетентных органов. Строительство, перепланировку и переустройство она производила своими силами и на свои средства. Жилой дом, завершенный реконструкцией, готов к эксплуатации, состояние несущих конструкций соответствует требованиям строительных норм. При реконструкции не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, не создается угроза для жизни и здоровья граждан, не представляет опасности окружающей среде. Существующая красная линия улицы и линия регулирования застройки жилого дома не нарушены. Просит признать за ней, право собственности на реконструированный жилой дом, литера А, А 1, а, общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., расположенный по адресу: .

Истица Терехина В.С., в судебное заседание не явилась, в телефонограмме просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика - Администрации Сызранского района в судебное заседание не явился, представил отзыв с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований Терехиной В.С. не возражает (л.д. 41).

Представитель ответчика - администрации городского поселения Балашейка в судебное заседание не явился, представил отзыв с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований Терехиной В.С. не возражает (л.д. 40).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, надлежащим образом извещенный о дне и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела не заявлял (л.д. 42).

Суд, исследовав письменные материалы дела, обозрев документы, приходит к выводу, что исковые требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статья 173 часть 3 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд принимает признание иска ответчиками, т.к. оно не противоречит закону и не нарушает права и интересы третьих лиц.

В соответствии с Приложением 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг является реконструкцией здания.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

В ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» указано какие виды работ включает в себя понятие «Реконструкция» - это перепланировка; выполнение пристроек, надстроек, встроек, а при необходимости и частичной разборки стен; которые приводят к изменению основных технико-экономических показателей. Поэтому никакого дополнительного согласования в части перепланировки не требуется. Слово «Реконструкция» с латинского переводится как «коренное переустройство чего либо».

При реконструкции происходит изменение объекта права собственности, отличающегося своими характеристиками (размерами, планировкой, площадью), следовательно, появляется новый объект собственности, права на который подлежат государственной регистрации, что закреплено в статье 25 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ право лица осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство предусматривалось ранее действующим законодательством (Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»). При этом разрешение на строительство, реконструкцию не требуется, если изменение объектов капитального строительства или их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно пунктам 1.4., 4.24., 4.27. СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденным Постановлением Госстроя СССР 21.04.1987 № 84, п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса вновь построенные здания и сооружения подлежат обязательной приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями, которые составляют акт приемки в эксплуатацию, который должен быть утвержден решением (постановлением, приказом и др.) органом, назначившим такую комиссию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (п. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса).

В данном случае объект недвижимого имущества Терехиной В.С. был реконструирован при отсутствии документов, подтверждающих разрешение на проведение реконструкции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ постройка, возведенная с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил является самовольной.

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ - право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Частью 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади… и качества инженерно-технического обеспечения.

В материалах дела имеются копии свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, из которых видно, что Терехиной В.С. принадлежат на праве собственности жилой дом общей площадью кв.м., и земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью кв.м., расположенные по адресу: (л.д. 6, 8).

Согласно акта обследования завершенного реконструкцией жилого дома, расположенного по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что завершенный реконструкцией объект представляет собой 1-этажный 1-квартирный жилой дом литеры АА 1, где пристрой А 1 - новое строительство. В существующем жилом помещении произведена перепланировка помещений со сносом отопительных очагов, а также переустройство оконных и дверных проемов, замена фундамента и крыши жилого дома; отделочные и теплоизоляционные работы, инженерное обеспечение объекта. Существующая красная линия улицы и линия регулирования застройки жилого дома не нарушены. Работы произведены собственными силами застройщика. Жилой дом, завершенный реконструкцией, готов к эксплуатации (л.д. 24 - 25).

Согласно технического заключения Арх. № Ст 201-86-ОР ООО «Конструктор» в результате визуального обследования жилого дома № (Литера АА 1 а), расположенного по адресу: , установлено, что конструкции дома соответствуют требованиям глав СНиП, НПБ, обеспечивают эксплуатационнно-строительную, взрывную, взрывопожарную и пожарную безопасность. Безопасные условия для жизни и здоровья людей обеспечены (л.д. 26 - 37).

Из заключения отдела экологического контроля администрации Сызранского района, Самарской области следует, что жилой дом, расположенный по адресу: , опасности окружающей среде и здоровью людей не представляет (л.д. 38).

В результате общей произведенной реконструкции жилого дома изменилась площадь дома - общая площадь составила кв.м., жилая площадь - кв.м. В соответствии с техническим паспортом Сызранский районный филиал ГУП ЦТИ описывает указанный спорный объект недвижимости как жилой дом общей площадью - кв.м., жилой площадь - кв.м. (л.д. 10-23).

В судебном заседании было установлено, что истец Терехина В.С. произвела самовольно реконструкцию жилого дома без соответствующего разрешения на земельном участке, который принадлежит ей на праве собственности. Поскольку реконструкцией не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, суд полагает необходимым иск удовлетворить и признать за Терехиной В.С. право собственности на вышеуказанный реконструированный жилой дом.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, ст. ст. 218, 222 ГК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление Терехиной В.С. удовлетворить.

Признать за Терехиной В.С. право собственности на реконструированный жилой дом, общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м. расположенный по адресу: .

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Самарский областной суд через Сызранский районный суд.