Спор о цене на продажу одной комнаты в двухкомнатной квартире между собственниками

Уважаемый Алексей.

Спешу исправить возможную ошибку своего коллеги. Вот выдержка из комментария названной вами статьи ГК РФ.

1. Комментируемая статья говорит лишь о двух формах отчуждения доли в праве общей собственности - о продаже и о мене. Таким образом, в отношении других форм правила ст. 250 не применяются (например, при дарении, завещании).

Посторонним лицом, упоминаемым в ст. 250, являются любые третьи лица, т.е. не участники долевой собственности. В качестве таких лиц могут выступать не только граждане, но и ЮЛ, даже если остальные участники права долевой собственности - граждане.

Преимущественное право остальные участники долевой собственности имеют лишь на покупку доли (если участник именно продает, а не обменивает долю в праве собственности), а не на то, чтобы потребовать от него обменять свою долю на иное имущество. Иначе говоря, если участник решил продать долю в праве общей собственности, то другие участники имеют преимущественное право (перед третьими лицами) покупки. С другой стороны, если участник решил именно обменять свою долю на какое-то имущество, то у остальных участников возникает преимущественное право лишь на обмен (они не вправе требовать продажи).

2. Преимущественное право возникает у остальных участников долевой собственности лишь:

а) при условии, что они готовы заплатить за продаваемую долю ту цену, которую запросил продавец доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, что участник, продающий свою долю, запросил несоразмерно высокую цену (т.е. значительно или даже в несколько раз превышающую уровень сложившихся цен в данном регионе). Если упомянутые участники не согласны (либо не в состоянии) уплатить такую цену, то это не считается нарушением их преимущественного права на покупку, а участник вправе продать свою долю третьим лицам, готовым за нее эту цену уплатить. Сказанное относится и к обмену доли (с учетом специфики таких сделок); если приобрести долю пожелают сразу несколько участников, продавец выбирает любого из них по своему усмотрению (возможна и продажа частей доли каждому желающему с последующим перераспределением долей).

Если в ходе переговоров с участниками долевой собственности один из них предложил приобрести долю на более выгодных условиях, чем остальные, продавец вправе уступить долю именно ему, т.к. другие участники не имеют перед ним никакого преимущественного права, а требования о письменном извещении, о равенстве условий продажи относятся к случаям, когда доля продается посторонним лицам;

б) при соблюдении прочих условий продажи доли. К их числу могут, в частности, относиться:

условие о продаже доли в праве общей собственности с отсрочкой передачи вещи в натуре (например, продажа доли в общей собственности на дом с условием передачи дома новому собственнику лишь по окончании дачного сезона);

условие о предоплате;

условие о том, чтобы покупатель доли в общей собственности дополнительно выполнил обязательства продавца перед третьими лицами;

условие о пожизненном содержании продавца - участника общей долевой собственности;

условие о доставке вещи (при обмене) в другой населенный пункт и т.д.

Но нельзя в качестве прочих выдвигать такие условия, которые противоречат закону. Так, неправомерным условием при продаже доли участником-резидентом другим резидентам является требование уплатить покупную цену в СКВ (см. об этом коммент. к ст. 140, 141, 317 ГК). Неправомерным явилось бы и условие о сокращении сроков покупки, указанных в п. 2 ст. 250.

3. Публичные торги, упомянутые в п. 1 ст. 250, могут проводиться при отсутствии согласия остальных участников долевой собственности на приобретение доли участника, на которую обращено взыскание третьих лиц - кредиторов этого участника (см. об этом подробнее коммент. к ст. 255, 448, 449 ГК).

К иным случаям проведения публичных торгов, упомянутым в ст. 250, в частности, относится продажа жилого помещения, являющегося общей долевой собственностью нескольких лиц, если они нарушают установленные законом правила пользования и содержания жилья (ст. 293 ГК).

4. Обязанность продавца письменно известить остальных участников долевой собственности - безусловная. Письменная форма извещения считается соблюденной, если разосланы письма, телеграммы, сообщения по факсу и т.п. В извещении должны быть четко и однозначно изложены все условия продажи (обмена) доли. При несоблюдении этих требований закона считается, что участник нарушил право преимущественной покупки доли другими участниками.

В то же время извещать всех участников необязательно, если продавец доли решил продать ее конкретному участнику долевой собственности. Дело в том, что ст. 250 говорит о преимущественном праве участников перед посторонними лицами, а друг перед другом они такого права не имеют.

5. Пункт 2 ст. 250 различает отказ купить долю от случая, когда другие участники не приобретут долю.

Анализ ст. 250 позволяет сделать вывод, что отказ от покупки доли означает, что другие участники долевой собственности прямо и однозначно выразили свою волю - они не захотели покупать долю. Отказ может быть оформлен в виде письменного извещения продавца, в виде устного отказа при личной встрече, в ходе телефонных переговоров и т.д. Статья 250 не говорит, что отказ обязательно должен иметь письменную форму, значит, он возможен (с учетом исполнения ст. 158-161 ГК) и в устной форме. Если впоследствии отказавшийся участник предъявит требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя лишь на том основании, что продавец на свое письменное извещение должен был дождаться письменного отказа, а он продал долю посторонним после получения отказа от других участников в устной форме, то действия продавца будут считаться разумными и добросовестными, пока не будет доказано обратное (например, участнику удастся доказать, что в ходе устных переговоров он не заявлял об окончательном отказе, а решил еще подумать).

Случаи же неприобретения доли возникают в ситуациях, когда:

надлежащим образом извещенные участники долевой собственности не заявили прямо об отказе от покупки;

истекли сроки приобретения, упомянутые в п. 2 ст. 250.

6. Упомянутый в п. 3 ст. 250 трехмесячный срок предъявления требований в суд о нарушении продавцом доли права преимущественной покупки - это разновидность сокращенного срока исковой давности (см. коммент. к ст. 197-200 ГК). Если в этот срок с подобным иском в суд обратилось сразу несколько участников долевой собственности, то суд должен отдать предпочтение тому лицу, которое подало иск первым. Если в суд одновременно обратилось несколько участников (каждый от своего имени), то суд, исходя из всех обстоятельств дела, вправе удовлетворить требование того из участников, который, по мнению суда, больше других нуждается в приобретении отчуждаемой доли.

7. Пункт 4 ст. 250 содержит весьма важную норму - уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Иначе говоря, в изъятие из общих норм об уступке прав требования (см. об этом коммент. к ст. 382-390 ГК) участник долевой собственности, имеющий преимущественное право покупки, не может уступить его другому лицу (чьим должником он является). Сам он вправе приобрести долю преимущественно перед третьими (посторонними) лицами, но своему кредитору это право уступить не может.

Поскольку п. 4 ст. 250 запрещает лишь уступку преимущественного права с учетом того, что это право участники долевой собственности имеют только перед посторонними лицами, следует сделать вывод, что уступка права покупки доли одним участником долевой собственности (например, тем из них, которого выбрал сам продавец) другому участнику допускается.

8. Анализ судебной практики применения ст. 250 ГК показывает, что:

1) раздел дома означает прекращение общей долевой собственности, поэтому положения ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки не применяются (БВС РФ, 2001, N 8, с. 14);

2) иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение 3-х месяцев после продажи доли третьему лицу (п. 3 ст. 250 ГК). Этот срок является пресекательным, при его пропуске иск подлежит отклонению. Не подлежит (в указанной ситуации) удовлетворению и иск о признании сделки недействительной (п. 20 Постановления N 8);

3) продажа участником общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК (п. 10 Постановления о приватизации жилья). См. также п. 7 Обзора N 102.

В случае мены, ситаю, что меняющийся сособственник обязан предложить Вам выкупить его долю по предполагаемой цене. Иного варианта не допускается.

Нарушение положения п. 5 ст. 250 ГКРФ хоть и носит формальный характер (нарушение процедуры реализации права). но дает вам все основания для обращения в судебные органы за защитой нарушенного права.

С уважением.

Дмитрий Кошлев.