Исчисление 13% 3 НДФЛ при продаже квартиры - сумма разницы или кадастровая стоимость?
Купили квартиру у застройщика по ДДУ за 1 500 000 рублей. Получили собственность. Хотим продать за 1 700 000.
С какой суммы будет исчисляться 13% 3 НДФЛ? С разницы (200 000) или с разницы кадастровой стоимости квартиры и стоимости продажи? 5 лет ещё не прошло.
Добрый день!!! Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые. Кто купил до 31 декабря 2015 года
Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.
Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:
нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.
2. Квартира менее 3 лет в собственности:
13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.
Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.
Если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей
изменилось:
срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.
Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.
В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.
Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:
ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)
Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году
К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.
Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:
Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога
Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0
Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.
Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей
Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.
Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:
Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог
В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.
Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. При неправильном вычислении.
Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:
участие в долевом строительстве (если по ФЗ 214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
переуступка права собственности
В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.
Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.
Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.
Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году
Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.
Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.
Как оптимизировать налог в 2016
Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.
Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.
Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.
Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.
Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)
Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.
Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.
Спросить
Купили квартиру у застройщика по ДДУ за 1 500 000 рублей. Получили собственность.
Хотим продать за 1 700 000.
С какой суммы будет исчисляться 13% 3 НДФЛ? С разницы (200 000) или с разницы кадастровой стоимости квартиры и стоимости продажи? 5 лет ещё не прошло.
Дайте, пожалуйста, прямой и однозначный ответ.
Здравствуйте, если продается квартира приобретенная после 1.1.2016 и в договоре отчуждения указана продажная стоимость превышающая 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года перехода права собственности на покупателя), то Вы можете выбрать схему уплаты налога:
- продажная стоимость по договору отчуждения минус налоговый вычет (если
положен);
- продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов связанных с приобретением этого имущества (вкл. цену приобретения).
С уважением и готовностью помочь, СТАНИСЛАВ ПИЧУЕВ.
СпроситьУважаемые юристы, добрый день.
Помогите, пожалуйста, с расчетом стоимости налога с продажи в следующей ситуации:
Я получила ½ доли в квартире по наследству в марте 2018 года, которую намерена продать не родственнику.
Сумма ½ доли по договору купли 1 500 000, руб.
Кадастровая стоимость всей квартиры 7 700 000,00 руб.
От какой суммы будет исчисляться налог? От суммы договора или кадастровой стоимости?
Если от кадастровой, то по формуле:
7 700 000,00 x 0,7: ½ = 2 695 000 р. ? От этой суммы исчисляется 13% налога.
Налоговые органы не берут в расчет тот факт, что стоимость доли в квартире продается с понижающим коэффициентом от половины стоимости всей квартиры?
И какие есть способы уменьшить сумму налоговой выплаты?
Спасибо.
Налог будет считаться с 70% кадастровой стоимости (ст.217.1 НК РФ) за вычетом налогового вычета в 1 млн. руб. (ст.220 НК РФ), т.к. право приобретено после 1 января 2016 года.
Можно оспорить кадастровую оценку. Вы вправе обжаловать ее в районный суд в порядке, предусмотренном статьями 218-219 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Спросить
Смотрите ст. 217.1 НК РФ.
У Вас будет налог по указанной формуле.
7 700 000,00 x 0,7: ? = 2 695 000 р.
Способ уменьшить налог - взять имущественный вычет.
Если раньше не пользовались льготой по налогу на доходу физлиц.
Спросить
Добрый день. По ст. 217.1 НК РФ в данном случае для определения налоговой базы следует использовать кадастровую стоимость, умноженную на 0,7. Т.е. именно от этой суммы можете отнять 1 млн. руб. (ст. 220 НК РФ) вычета при продаже и заплатите 13% от остатка.
Учитывая, что у Вас 1/2 доля продается - кадастровую стоимость также придется поделить пополам.
В Вашем расчете не учтен имущественный вычет при продаже 1000000 р., который также можно использовать. С учетом вычета у меня получилось, что налог составит 220350 р.
Спросить
Добрый день.
Согласно ст. 217.1 НК РФ, если недвижимость приобретена до 01.01.2016 г., то
при продаже недвижимого имущества (зданий, строений, земельных участков) минимальный срок владения имуществом должен быть 5 лет, за исключением случаев, когда имущество перешло в собственность по наследству или дарению от членов семьи, в порядке приватизации или по договору ренты, в указанных случаях минимальный срок владения имуществом в целях освобождения от налогообложения - 3 года
При расчете НДФЛ от продажи недвижимости необходимо учитывать, что НК РФ предусматривает имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб, который в данном случае НДФЛ не облагается.
Расчет НДФЛ выполняется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, если в договоре купли-продажи стоит сумма меньше 70% кадастровой стоимости. Налогообложение в этом случае будет на сумму не меньше, чем 70% кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, в Вашем случае, от кадастровой стоимости доли в праве.
Спросить
Вы привели верный расчет с учетом понижающего коэффициента в 0.7. Именно от суммы 2 695 000 и будет рассчитываться налог. Однако, при этом вы снижаете налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей в соответствии со статьей 220 НК РФ, таким образом платить 13% вы будете с суммы в 1 695 000 рублей.
Спросить
Здравствуйте! В вашем случае трехлетний срок владения имуществом для целей налогообложения будет учитываться не с даты оформления наследства, а с даты, когда вы его приняли, то есть даты смерти наследодателя
Если вы владели другой 1/2 долей, то будет учитываться срок, с которого вы являетесь владельцем данной (своей доли). то есть налог, возможно, вам не придется вообще платить.
Что касается налогообложения, то действует п.5 ст. 217.1 НК РФ. В вашем случае кадастровая стоимость будет браться в расчет, если долю вы продаете по стоимости меньше чем половина кадастровой стоимости имущества, то есть менее чем за 3850 т.р. То есть в вашем случае, применяется коэффициент 0.7 от данной стоимости.. Далее, действуют налоговые вычеты - при продаже - 1 млн рублей. Если сразу купите жилье (в одном налоговом периоде), то применяется налоговый вычет до 2 млн рублей (ст. 220 НК РФ). В этом случае также не придется платить налог
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.СпроситьВ случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Вообще то Вы не должны платить налог с продажи доли квартиры. Так как судя по описанию Вы владеете долей квартиры более 3-5 лет, следовательно у Вас право собственности на квартиру давно и срок владения квартирой не исчисляется с марта 2018 года, а со срока когда вы стали собственником своей доли. Кроме того, продавая долю, неизвестно к акую долю Вы продаете, свою или ту которую получили, так как эти доли существуют вертуально, они не выделены в натуре. Ст.217.1 НК РФ.
Спросить
Вам не надо платить налог с доходов при продаже. Согласно ст. 217.1. НК РФ через 3 года владения квартирой вы освобождаетесь от налога при продаже. Поскольку являетесь собственником квартиры на основании права долевой собственности.
В феврале вы задавали вопрос из с которого было ясно, что половина квартиры принадлежит вам, а вторая половина - бывшему супругу который скончался. Если речь идет о продажи доли в этой квартире - то налога не будет
СпроситьХочу продать квартиру, подаренную отцом год назад.
Кадастровая стоимость 795 000 рублей, сумма продажи 1 200 000 рублей.
Подскажите, налог будет с разницы 1 000 000, то есть 200 000 рублей будет облагаться налогом 13 %? или от кадастровой стоимости, разница 405 000 рублей. Если сумма договора будет 1 000 000 рублей, будет налог 13 %
Подскажите, налог будет с разницы 1 000 000, то есть 200 000 рублей будет облагаться налогом 13 %?
да.
1 млн не облагается.
СпроситьМуж в мае этого года продал долю в квартире за 500 000 руб (по кадастровой стоимости эта доля стоила 700 000 руб) сейчас он хочет продать жилой дом за 500 000 руб (кадастровая стоимость примерно совпадает). Должен ли он будет оплачивать 13 % налог за продажу недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, с суммы более 1 000 000 в год? Сумма будет считаться с кадастровой стоимости - 1 200 000? или с реальной 1 000 000?
Здравствуйте! С реальной. В вашем случае налог с продажи платить не нужно, так как цена сделки не превышает одного миллиона рублей.
Спросить
Здравствуйте! При продаже у него не возникнет обязанности уплачивать налог, поскольку сумма менее 1 миллиона рублей, соответственно, возникает право на вычет (ст, 220 НК РФ, учитывая, что по первой сделке сумма 500 т.р. и по второй также 500 тыс)
СпроситьМы купили квартиру в 2013 году за 6300000 р, в 2015 г хотим продать. Можем указать стоимость квартиры 7000000 р? Как в этом случае будет исчисляться налог с продажи? Нам говорят что налог берется с кадастровой стоимости квартиры.
Продаю квартиру. Владею квартирой по договору дарения (договор дарения от 14.12.2019 г.). Недвижимость не единственная. Хочу продать квартиру по рыночной стоимости - 11 500 000 р.
Кадастровая стоимость квартиры 6 274 742 р.
С какой стоимости будет рассчитываться налог с продажи недвижимости?
Или до какой стоимости занизить сумму по договору купли-продажи (а на разницу написать расписку), чтобы минимизировать налог?
НДФЛ будет взиматься с ваших доходов, т.е. с 11,5 млн. Уменьшить цену в договоре можно до 70% от кадастровой стоимости, т.к. налог в любом случае будет взиматься не меньше чем с этой суммы (ст. 214.10 НК РФ).
Вы имеете право на имущественный налоговый вычет до 1 млн. руб. Или вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на расходы дарителя на приобретение продаваемой вами квартиры (при условии, если он не пользовался налоговым вычетом при приобретении недвижимости).
СпроситьСтатья 214.10 НК РФ. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.
В силу со.220, 217.1 нк рф с суммы, что укажете в договоре минус 1 млн заплатите 13 процентов.
Если по расписке, то минимальная цена не ниже 0.7 от кадастровой.
Минус 1 млн и с разницы 13 процентов.
Спросить
Договор дарения это не документ о праве собственности, зарегистрируйте сперва квартиру в Росреестре. Срок владения квартирой должне составлять 5 лет с момента регистрации права собственности. Налог платите с общей стоимости квартиры, до 1 млн руб налог не берется, т.е. налог будет с 10,5 млн руб.
Спросить
1. Налог будет по ставке 13% с продажной цены - нормы НК РФ
11 500 000-1 000 000 (вычет) * 13% = 1 365 000,00 р.
2. Минимальная цена 70% от кадастровой - Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"
Получим сумму 4 392 319,40 р.
Налог с неё (миллион вычет)
441 001,52 р.
СпроситьЗдравствуйте, Наталья! Если по договору дарения от близкого родственника, то минимальный срок владения 3 года согласно пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ для продажи без уплаты налога. Если не от близкого родственника, то 5 лет. Судя по всему минимальный срок еще не прошел. Следовательно возникает налоговая база и обязанность по уплате налога.
При этом согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ при продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Т.е. вместо вычета в 1 млн. руб. можно использовать вышеупомянутые фактические документально подтвержденные расходы.
Т.к. продаете дороже кадастровой стоимости, то за доход возьмут 11,5 млн. руб., а вот уменьшить его можно либо на 1 млн. руб., а лучше на вышеупомянутые расходы по приобретению этой недвижимости. Т.е. налог платится с этой разницы.
В последнем случае можно минимизировать налог вплоть до нуля, если указанные выше фактические документально подтвержденные расходы будут больше продажной стоимости.
А минимум можно снизить продажную стоимость до 0,7 кадастровой, т.к. именно это минимальный предел дохода, который налоговая возьмет для целей расчета налога.
P.S. Жаль, что о самом важном "лучшие" юристы Вам не сказали.
Спросить
Добрый день Наталья
Госпошлина ваша будет рассчитываться из рыночной стоимости (11.500 т.р. /13 % налог) , так как продаете за большую сумму чем кадастровая стоимость в соответствии со ст. 214 НК
Статья 214.10 НК РФ. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
Можете воспользоваться налоговым вычетом - в размере 1000 000 млн. р.- ст. 220 НК.
Если в дкп сумму укажите меньше рыночной (кадастровую цену) то налог будете платить 0.7 % от кадастровой стоимости
СпроситьНужно ли платить налог с продажи квартиры, в сентябре 2010 г. купили квартиру за 1 200 000 (2 собственника), в марте 2013 г. хотим продать квартиру (в собственности менее 3 лет) за такую же сумму 1 200 000 и тут же купить квартиру большую за 2 300 000. Сколько налога надо будет заплатить? С какой суммы?
Хотим продать квартиру, которая в собственности менее 3 х лет. Вопрос: платить налог с продажи квартиры мне нужно от суммы которая указана в договоре купли-продажи или с кадастровой стоимости квартиры?
От суммы в договоре купли-продажи (ст. 549, 556 ГК РФ), но у Вас есть право на вычет пост. 220 НК РФ
СпроситьЗдравствуйте! При исчислении налога в данном случае учитывается именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи
Спросить
Кадастровая стоимость квартиры 1493264,13 рублей. Купили черновую квартиру в долевом строительстве за 2247211,85 рублей. Продаем за 3100000 рублей с ремонтом и частично мебелированную. Какой налог нужно будет платить? С разницы суммы приобретенной квартиры и суммы продаваемой.? Или разницу с кадастровой суммы и продаваемой суммы за квартиру. Какие документы или чеки нужны в подтверждение ремонта черновой квартиры?
Здравствуйте.
Подоходный налог 13% Вы будете платить с разницы между покупной ценой 2247211,85 рублей и продажной ценой 3100000 рублей. Сумма налога составит 110883 рубля.
Уменьшить данную сумму нет никаких вариантов.
СпроситьТакая ситуация квартира стоит 1 950 000 рублей. С какой суммы возникнут налоги с продажи квартиры (менее 3 лет), если в договоре купли-продажи формулировка по стоимости квартиры следующая: Стоимость квартиры оценивается сторонами 1 500 000 рублей, из которых 750 000 рублей составляют собственные средства Покупателя, за счет кредитных средств 750 000 рублей уплачиваются в счет оплаты стоимости квартиры 450 000 рублей за счет кредитных средств уплачиваются в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире. Налог возникает с 1 500 000 рублей или с суммы 1 950 000 рублей.
Здравствуйте! Уплату налога Вы произведете с полученных доходов-1950 т.р.или с разницы между 1950 т.р и суммой покупки,или с разницы между 1950т.р.и 1000 т.р .Решать Вам.
Спросить
