Возможно ли прописать фактическую цену покупки земельного участка в договоре купли-продажи и какие риски сопутствуют этому?

Здравствуйте. При покупке не оплачивается никаких налогов. Платит только продавец, если стоимость более 1 000 000 руб., либо - в собственности менее 3-х лет.

Если цена занижена, то налоговая будет рассчитывать сумму налога в размере 70% кадастровой стоимости.

Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

смотря сколько юр лицо владеет этим учатском. Если более 3 - х лет цена может любой.

Продать земельный участок возможно по цене, которую согласуете с продавцом. Возможно и ниже кадастровой стоимости.

Согласно Зем. кодекса РФ. Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Предыдущие ответы ОБА не верны.

Вы не пишите ,что это за юр. лицо и какую категорию земель Вы собираетесь покупать,но рекомендую не покупать ниже кадастровой оценки,если даже никто из сторон не обжалует данную сделку в суд,ее имеют право оспорить и Налоговая инспекция и прокурор.,усмотрят уклонение от налогов.если юр.лицо имеет гос.долю в уставном капитале,то и иные нарушения. Как правило попытки оспорить в суде кадастровую стоимость земельного участка,проигрываются так как земля особый товар и ее цена регулируется еще массой нормативно правовых актов.

Вот,в частности этими....

Земли промышленности и иного специального назначения

Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307 Об утверждении методики государственной кадастровой земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли сельскохозяйственного назначения

Приказ Минэкономразвития России от 29.09.2010г. №445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"

Земли населенных пунктов

Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Мой ответ как раз верен ,а ответ Мингазова является не более чем мнением и предположением.

Ну что ожидать от Деревянко....,кроме огрызаний,сослался бы на что нибудь иное кроме ЗК РФ,можете почитать мои предположения...

Вам просто сделку не зарегистрируют в Росреестре...и всех делов.

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» :

нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству...

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли,нормативной цены земли – выполнение функции кадастровой стоимости земли – для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ)

В связи с утверждением Росземкадастром Правил оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01) и Порядка ведения ГРЗ КР (ГЗК-1-С.О-05-02-01) разъясняем, что Акт о нормативной цене земельного участка, оформленный в соответствии с письмом Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 03.04.1997 г. N 5-16/676 является основанием для внесения сведений о нормативной цене земельного участка в форму Ф.1.4 ГРЗ КР.

Мингазов вы если ссылаетесь на какой либо НПА,поймите сначала для чего вы на него ссылаетесь.Законодательство не содержит ограничений на установление цены не ниже кадастрововй стоимости, так что подобная цена может быть установлена в Договоре купли-продажи,исключением конечно являются земли спец.назначения.Следуя вашей логике Прокуратура и Налоговая в любой сделке могут усмотреть занижение стоимости и уход от налогов,так что может вообще от сделок отказаться?

Цена участка договорная и ее ни кто не может оспорить, но Налоговая инспекция может насчитать налог не с той цены которая указана в договоре а как минимум с кадастровой и в судебном порядке взыскать ее с продавца.

На сегодня, как правило, кадастровая стоимость земельных участков в разы превышает рыночную стоимость. Поэтому нет никакой необходимости именно за нее продавать участок. Если у налоговой будут какие-то претензии, то судебная практика по таким претензиям, в большинстве случаев, не в пользу налоговой инспекции.

Что бы было ВСЕМ понятно. В разных регионах по разному... У нас это делается так,Регистрационная палата отказывается регистрировать сделку по продаже земли ниже кадастровой стоимости участка,ссылается на какой то указание/приказ /постановление,сейчас не помню,надо искать,где про специфичность ценности земли и то что это не обычный товар и затрагивает интересы государства....,что то примерно так.

Обращаемся в суд,отказывают,действия Рег. палаты правомерны,пытаемся новым иском уменьшить кадастровую стоимость участка,отказывают,ссылаясь на методики,приведенные выше,что кадастровая стоимость соответствует и оценена соответственно действующим методикам. Круг замкнулся.Данна волна исков у нас в регионе прокатилась в прошлом году,когда кадастровая стоимость выросла на 200-500 %!!!!! Что явно не соответствовало ее реальной/рыночной стоимости.

Но тем не менее вот такая ситуация...Мы проиграли один суд,среди знакомых знаю еще около десятка... Где суд пошел на опводу у правительства которому надо было увеличить налоговую базу... Вот такой "хеппи энд"

Вот еще пожалуйста,забыл,насчет оценки земли...

Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

ГАРАНТ:

См. также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

ГАРАНТ:

См. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 66 ЗК РФ

Проведите рыночную оценку земли, чтобы у Вас был отчет независимого оценщика. И продавайте. Отчет будет являться Вашей защитой если возникнут вопросы у налоговой.

1.можно или нельзя

здесь все уже написано. просто хочу обратить ваше внимание на ответ Мингазов Юрий Саитгареевич

он заслуживает лучший ответ, на мой взгляд))

все что написали другие коллеги это верно. Но это теория вопроса, да можно, можно оспорить кадастровую стоимость, а он написал о практике.

будут проблемы с регистрацией

у меня тоже был случай, что росреест отказал в регистрации из-за того, что цена продажи была кадастровой стоимости.

можно и продать, и документы на регистрацию подать, и потом и в суд

обратиться.

но сегодня суд не на стороне продавца

уверена этот правовой беспредел найдет решение в ближайшее время решение в актах высших судебных инстанций а пока,к сожалению, есть что есть.

что можно сделать еще?

Что касается кадастровой стоимости участка.

Есть свежая позиция ВАС РФ, стоит попробовать оспорить и для последующих сделок и для уменьшения налогооблагаемой базы.

P.S. Юрий Саитгареевич, можете поделиться текстом судебно решения? прислать на почту, добавлюсь в друзья и пришлю адрес почты?

в законодательстве установлена свобода договора. Цену определяете самостоятельно и устанавливаете по своему усмотрению Продавайте за сколько хотите, хоть дарите

Продать дом с землей можете по любой цене.

Правовые нормы едины для всех.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА МОЖЕТ НЕ СОВПАДАТЬ С КАДАСТРОВОЙ.

Конечно может.

Удачи

Можете, претензии могут возникнуть у налоговой, но вряд ли и безосновательны по сути.

Если подлежат уплате налоги с продажи, то они будут считаться не менее, чем с 70% от кадастровой стоимости.

Соглашусь с коллегой.

С уважением.

Соглашусь с коллегой.

С уважением.

Данная норма касается ндфл в случае, когда продавцом выступает физ. лицо, но здесь продавец ООО.

По вопросу заключении сделки и определении стоимости земли ООО (ПРОДАВЕЦ) должно проводить собрание учредителей? (в ооо 2 учрелителя-ген. дир и еще один человек) ген директор должен вынести какой то приказ по поводу продажи земли?

Может хоть за один рубль.

Вопрос в порядке исчисления налога, если цена меньше чем 70% от кадастра.

Да и новые правила распространяются только в том случае, если Ваш продавец сам купил землю в 2016г.

1. Если купите как физическое лицо, то и продавать придется как физическое лицо.

2. Да такие же, как и у ИП.

3. Не ниже кадастровой стоимости, иначе попадете на большой налог.

4. Получить все документы на земельный участок.

С уважением.

Здравствуйте, Алексей! Давайте по порядку.

1) Можете купить и как физ. лицо, а продавать как ИП, когда им станете. Такие сделки не запрещены (ст.549 ГК РФ).

2) В любом случае при продаже сразу попадаете на налог на доходы физических лиц, но сможете использовать вычет либо фактические расходы на приобретение согласно требованиям ст.220 НК РФ.

3) Цену Вы определяете сами, но для целей налогообложения за доход возьмут не меньше 0,7 кадастровой стоимости. Учитывайте это при расчетах.

4) Требуйте все документы по приобретению, чтобы проанализировать их с юристом. Важны основания приобретения, чтобы определить, могут ли быть лица, желающие оспорить сделку (ст.166-181 ГК РФ). Также затребуйте выписку из ЕГРН: согласно п.4 ст.131 ГК РФ ее обязаны Вам предоставить в Росреестре.

Здравствуйте Алексей!

Начну повествование с конца к началу ваших вопросов.

Чтобы обнаружить исходные условия и удостовериться во всем буквально о положении собственности и легитимных ее владельцах, закажите выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН возможно заказать на веб-сайте https://rosreestr.ru (официальный сайт).

Если продаете ранее 3 лет, то платите НДФЛ по полной. Если продаете менее чем за 700 т.р то не платите. Здесь есть исключения по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, в котором написано, что если имущество находилось в собственности более 3 лет, то доход с его продажи налогообложению не подлежит и отчитываться в налоговую не нужно. Если продаете по кадастровой стоимости, то коэффициент 0.7. - льготный. Т.е от 70 % кадастровой стоимости если цена в договоре будет ниже.

Ищите клиента и продаете, регистрируете 8.1 ГК РФ.

Можете купить как физ лицо, продать как ИП.

Добрый вечер.

Давайте по порядку.

1.Вероятнее всего у Вас земля сельхозназначения, раз такая большая площадь.

Если это так, то купля-продажа земельного участка данной категории осуществляетс с учетом Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст.8).В частности, требуется процедура извещения субъекта РФ,муниципалитета, которые имеют преимущественное право покупки.

А вообще принципе можете так сделать с соблюдением только закона. А именно купить как физическое лицо, а продавать участки (доли) как ИП.Налоги при продаже ИП придется платить с учетом системы налогобложения ИП.

2.Эффективные схемы продажи безусловно связаны с вопросами налогообложения и предоставлением в этой связи налоговых вычетов. Ст.220 НК РФ.

3.Цену определяют стороны договора. Исходя из принципа свободы договора, ст.421 ГК РФ. За доход прнимается не меньше 0,7 кадастровой стоимости земельного участка.

4.Лучше обратиться к юристу по земельным отношениям и он проверит, ст.779 ГК РФ.

Надо изучить правоустанавливающие документы на участок, заказать выписку из ЕГРН. Посмотреть на наличие обременений (отсутствие), наличие споров по границам и так далее.

Когда приобретете земельный участок, то можете разделить его на определенное количество земельных участков (ст.11.4 ЗК РФ) , провести межевание, поставить на кадастровый учет все участки. После чего продавать.

Либо можете продавать доли в этом одном земельном участке площадью несколько десятков гектаров.

Здравствуйте

Когда вы покупаете земельный участок у физического лица являющемся предпринимателем, то переход права собственности будет совершаться в любом случае от физического лица физическому лицу (ст.549 ГКРФ)

Таким образом, в дальнейшем когда посчитаете нужным его продавать как предприниматель, сделка будет также происходить от Вас как предпринимателя физического лица к покупателю

При этом если такой земельный участок вы будете использовать в предпринимательской деятельности, то налог от продажи будете платить в зависимости от того режима налогообложения, которое вы выбрали, а не как физическое лицо

Что касается цены сделки дело в том, что в данном случае вы должны будете прежде чем продать земельный участок, определиться с его ценой

И если это земельный участок сельхозназначения, ты вы должны будете обязательно предложить право преимущественной покупки администрации населённого пункта, в котором расположен данный земельный участок, соответственно цена указана в этом предложении должна быть такая же как цена продажи другому физическому лицу

Что касается определение самой цены то правило простое, если Вы укажете цену в договоре и она будет ниже кадастровой, то для целей налогообложения принимается 70 % от кадастровой стоимости (ст.220 НКРФ)

А если укажите цену выше кадастровой в договоре... то налоги платить будете от договорной

Проверить объект достаточно просто, необходимо заказать расширенную выписку ЕГРН из росреестра, там будут прописаны все опасные позиции для сделки, а именно объект недвижимости, чтобы проверили что именно вы покупаете, субъект, чтобы вы поверили у кого именно вы покупаете, ограничения обременения, а это значит если там ипотека (залог) аресты или что-либо другое и И при этом, такую выписку надо заказывать на конкретную дату на дату заключения сделки.

Здравствуйте Алексей

ИП-физическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

При покупке земельного участка, если в дкп будете указаны как физлицо, то и продавать придеться как физлицу

Чтобы не платить налог с продажи, земля должна находиться в собственности не менее 3 х лет согласно п.17.1 ст.217 НК

Либо если продажная цена будет ниже кадастровой стоимости, то налог составит 0.7% от суммы кадастровой стоимости

Проверить участок можно путем обращения в Росреестр за получением выписки с ГКН (ЕГРН) на земельный участок в которой будет отражена информация (обременении, арестах, запретов если они есть)

Если собственник — индивидуальный предприниматель, который использовал участок в предпринимательской деятельности, то полученная от продажи сумма будет облагаться налогом на доходы физических лиц независимо от срока владения такими объектами.

Ст. 248, 346.15 НК РФ

Письмо Минфина от 02.07.2019 № 03-05-06-01/48499PDF, 76 КБ.