Задержка поставки контрактного мотора - возможность получения компенсации за просроченные дни в судебном порядке
Мы заключили договор с ИП на поставку контрактного мотора. Заплатили предоплату 18000 после этого два месяца мы ждали двигатель но у них был один сломаный другого не было. Нас попрасили написать заявление на возврат денкэежных средств но в сумме 10000. Сказали что 8000 ушло на поиск мотора. (в договоре этого не прописано). Мы написали заявление и уже третий месяц ждем выплат. Но там нам только гоаорят в этом месяце ждите. И так каждый раз когда звоню. Я бы хотела узнать если я подам в суд есть ли компенсацыя за просроченные дни по договору они обязаны вернуть в течении 30 дней. Если есть то сколько процентов.
Мы заключили договор с ИП на поставку контрактного мотора. Заплатили предоплату 18000 после этого два месяца мы ждали двигатель но у них был один сломаный другого не было. Нас попрасили написать заявление на возврат денкэежных средств но в сумме 10000. Сказали что 8000 ушло на поиск мотора. (в договоре этого не прописано). Мы написали заявление и уже третий месяц ждем выплат. Но там нам только гоаорят в этом месяце ждите. И так каждый раз когда звоню. Я бы хотела узнать если я подам в суд есть ли компенсацыя за просроченные дни по договору они обязаны вернуть в течении 30 дней. Если есть то сколько процентов.
Вы вправе потребовать возврата уплаченной предоплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами.
СпроситьДоброго времени суток! Да, законодательством предусмотрена неустойка в связи с просрочкой.
XIII. Ответственность продавца (изготовителя)Спроситьза просрочку выполнения требований потребителя
(статья 23 Закона "О защите прав потребителей")
Неустойка (пеня) в размере, установленном статьей 23 Закона "О защите прав потребителей", взыскивается за каждый день просрочки установленных статьями 20, 21, 22 Закона "О защите прав потребителей" сроков выполнения требований потребителя об устранении недостатков товара, замене товара с недостатками, о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, о возмещении убытков, причиненных потребителю расторжением договора купли - продажи (возвратом товара ненадлежащего качества изготовителю), а также за каждый день задержки выполнения требования потребителя о предоставлении на период ремонта (замены) аналогичного товара длительного пользования впредь до выполнения соответствующего требования потребителя без ограничения какой-либо суммой.
В случае, если продавец (изготовитель) или организация, выполняющая функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, одновременно нарушили сроки устранения недостатков (замены) и не предоставили по требованию потребителя на время устранения недостатков (замены) аналогичный товар или задержали его предоставление, то неустойка (пеня) взыскивается за каждое допущенное этими лицами нарушение.
Если потребитель в связи с нарушением продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона "О защите прав потребителей" сроков, предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона "О защите прав потребителей".
В случае, если потребитель предъявил новые требования из числа предусмотренных статьями 18, 20, 21 и 22 Закона "О защите прав потребителей", то за просрочку выполнения этого нового требования также взыскивается неустойка, предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона "О защите прав потребителей".
У меня вот такая проблема. Заключила договор с фирмой ООО Автотрейд на поставку двиготеля на пежо цена 32000, сказали что есть в наличии, внесла предоплату в сумме 16 000, в договоре написано что вносишь предоплату и в течении 30 дней ждешь двиготель, если не получаешь то предоплата в полном размере возвращаеться! После внесения предоплаты прошло 2 дня, позвонил специалист, сказал что двиготель протестировали он оказалься не пригодным, в течение недели звонили предлогали двиготеля за 50000, и выше т.е сумма существенно отличалась, я отказывалась, потом совсем перестали звонить. Когда истек срок договора я связалась с компанией попросила вернуть предоплату, на что мне преслали на почту расторжение договора, и возврат суммы в размере 9000, обьясняя тем что производили тестирование двиготеля и сумма удержана за это, хотя в договоре это не прописано! Скажите мне пожалуйста могу ли я вернуть всю сумму предоплаты полностью?
Пишите им претензию в соответствии с фз о защите прав потребителей и потом подавайте иск в суд
СпроситьЗаключен договор на поставку продуктов. Прописано в договоре, что оплата производится в форме 30% предоплаты от общей суммы договора. Оплата за проданные товары производится в течении 7-ми дней с получения товара. Подскажите пожалуйста как правильно перечислять предоплату: один раз в начале срока договора или можно каждый месяц 30%? Будет ли считаться нарушением, если перечислялось 30% каждый месяц? Спасибо.
Для уточнения порядка внесения предоплаты обратитесь к поставщику с предложением заключить дополнительное соглашение, в котором оговорите , каким образом и в каком порядке будет производиться предоплата: 30% от всей суммы договора либо 30% от партии товара, поставленной в определенный период времени.
Также в дополнительном соглашении к основному договору распишите подробней порядок окончательной оплаты поступившей партии товара
СпроситьЗаключил договор поставки контрактного двигателя с ИП, на поставку определенного двигателявсе (имели место фотографии высланные по электронной почте) 100% предоплата. Через месяц узнал что предмет договора им не принадлежал и они якобы не успели оформить покупку (кто-то опередил) не поставив меня в известность о том что я не получу данный товар, они стали искать аналогичный. Когда я узнал об этом я потребовал возврата денег. В течение первого месяца, с момента заключения договора они утверждали что именно тот двигатель приобретен ими и его уже везут. Сроки давно прошли ни денег ни двигателя! Хочу вернуть деньги, востребовать неустойку либо моральный ущерб. Хотел бы еще узнать есть ли возможность возбуждения уголовного дела по статье мошенничество в данном случае. Сумма договора 93000.
Состава преступления пока, по крайней мере, не видно. Обратитесь в суд с иском о взыскании предоплаты по договору. Если Вы приобретали двигатель для личных нужд, руководствуйтесь нормами Закона О защите прав потребителей.
В случае необходимости могу помочь с составлением искового заявления.
Спросить
Ваш случай не единичный. Моральный вред, неустойку и уплаченные деньги можете взыскать только через суд.
СпроситьЗаключили договор с ИП на установку окон ПВХ. Внесли предоплату. Ждали два месяца. Окна так и не установили. В смс-сообщении ИП сам предложил вернуть предоплату. Сообщил также, что договор теряет силу после возврата денег, так как назначение платежа: возврат предоплаты. Требуется ли заключение доп. соглашения о расторжении договора? Имеем ли мы право на уплату неустойки, указанной в договоре при его невыполнении?
Екатерина!
Ввиду неисполнения подрядчиком договора Вы не дожидаясь предложений с его стороны сами можете подать претензию о расторжении договора, возврате уплаченной суммы и уплате предусмотренной неустойки. Каких либо дополнительных соглашений заключать нет необходимости. Закон на Вашей стороне.
Удачи,
СпроситьУ меня следующая проблема. Решил заказать новый автомобиль в автосалоне г. Нижний Тагил. 28 октября 2008 г заключил с автосалоном предварительный договор, по которому обе стороны были обязаны в будущем заключить договор купли-продажи автомобиля. Внёс предоплату, какая была прописана в договоре. По предварительному договору продавец был обязан в течение 2,5 мес. заключить договор купли-продажи на автомобиль. 6 января 2009 г я написал заявление на возврат суммы предоплаты, т.к. менеджер сообщил, что они не смогут поставить автомобиль в указанный срок. Во всех случаях расторжения предварительного договора продавец обязан вернуть сумму предоплаты в течение 14 рабочих дней с момента расторжения договора (так прописано в договоре). По истечении указанного срока автосалон не может вернуть мне деньги, всё время просят подождать. Подскажите, пожалуйста, как правильно написать претензию и на какие статьи Закона о защите прав потребителей необходимо опираться в моей ситуации?
Заранее благодарен.
Здравствуйте Денис! Примерный образец претензии
Директору ООО ( из Договора)
Местонахождение____________
от ___________________________,
проживающего по адресу: _____________
Претензия
Довожу до Вашего сведения, что между Организацией и мною ( «___»_______2008 г. был заключен Договор на поставку автомобиля ( модель, полная стоимость)
В счет оплаты стоимости указанного автомобиля я внес аванс в размере _____________
В соответствии с условиями договора Организация обязуется поставить указанный автомобиль в срок до «___»____2009
Установлена дата совершения сделки 12 января 2009 г.
В связи с тем, что до настоящего времени Организацией условия договора не исполнены я не имею возможности заключить основной договор купли-продажи в установленный Договором срок.
В соответствии с пунктом таким-то Договора Организация, в случае неисполнения взятых на себя обязательств по Договору, возвращает покупателю аванс в полном объеме.
Поскольку Организация не исполнила обязательства по Договору , сумма 20000,00 руб. , внесённая в качестве аванса в счет покупаемого автомобиля, должна быть возвращена Покупателю.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 23.07.2008) "О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ" (Далее Закон), за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором; при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Кроме того, ст.15 того же Закона, предусмотрена компенсация морального вреда потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков
В соответствии с ч.1 ст. 28 Закона, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе…отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
В соответствии с ч.4ст. 28, при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу).
В соответствии с ч.5 ст. 28, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа, при этом требование потребителя
должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Исходя из сказанного, предлагаю Вам вернуть сумму внесенного аванса в размере 20000,0 руб. в 10-дневный срок от даты получения настоящей претензии.
Сообщаю также, что в случае отказа от возврата указанной суммы в установленный в претензии срок, я буду вынужден обратиться в суд за принудительным исполнением моих требований, при этом, мною будет включено в исковое заявление требование о взыскании штрафных санкций в сумме 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, возмещение морального вреда и убытков, а также расходов на оплату услуг представителя. Число, подпись.
Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.
СпроситьЗаключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, ОН ЗАПЛАТИЛ, остальное в течении года. ОПЛАТЫ НЕ БЫЛО. После ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ договор купли ПРОДАЖИ подается на ГОСРЕГИСТРАЦИЮ. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи. Предоплата в 2. 5 раза выше арендной платы за год. ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ, ЧТО ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ, А НЕ АРЕНДЫ?
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Т.е. в Вашем случае он пользовался по договору аренды, но не купли-продажи,т.к. он зарегистрирован не был
Спросить
Игорь, Ваши опасения понятны, но рекомендую Вам внимательно изучить формулировку пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на которую ссылается Ваш оппонент.
Там указано: "При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим."
Ключевое в этой фразе "впоследствии приобретенным арендатором". В Вашем случае имущество не приобретено, поскольку не было регистрации права собственности (ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому получается, что доводы Вашего оппонента не имеют ничего общего с Вашей ситуацией. Представить судебную практику, которой возможно и нет, полагаю, что будет затруднительным.
Спросить
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" п.5 связывает вопрос заключения договора КП с фактом владения имуществом.
Договор заключен на будущее время, доказывайте (если до суда дело дойдет) факт что арендатор имуществом не владел, в квартире не жил
Спросить
Игорь вот Вам пример из аналогичной практики!
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2012 г. N Ф09-3566/12
Дело N А60-32844/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" (далее - общество "Стилмастер") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Стилмастер" - Азанов И.В. (доверенность от 12.03.2012);
общества с ограниченной ответственностью "Арди-Инвест" (далее - общество "Арди-Инвест") - Горбачев В.Н. (доверенность от 10.04.2012 N 05).
Общество "Арди-Инвест" (ИНН: 6673098858, ОГРН: 1036604800264) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стилмастер" (ИНН: 6658161752, ОГРН: 1036602649764) о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Стилмастер" заявлено встречное исковое требование к обществу "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 19.12.2008 по 01.07.2009 в соответствии с расчетом ответчика. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 20.12.2011 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования общества "Арди-Инвест" удовлетворены. С общества "Стилмастер" в пользу общества "Арди-Инвест" взыскано 5 930 666 руб. 63 коп., в том числе 4 891 061 руб. 41 коп. основного долга, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Голубцов В.Г., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что с момента государственной регистрации его права собственности на часть объектов недвижимости, арендуемых по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, данный договор в отношении приобретенных объектов и обязательство по внесению арендной платы за них прекращены. Заявитель считает, что взыскание арендной платы в размере, предусмотренном за пользование имуществом, без исключения из него стоимости пользования объектами, приобретенными в собственность, является неправомерным. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что в аренду был передан имущественный комплекс, и указывает, что объекты недвижимости зарегистрированы как самостоятельные объекты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Арди-Инвест" (арендодатель) и обществом "Стилмастер" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, согласно условиям которого обществу "Стилмастер" переданы во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6. Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007 (п. 1.7 договора). Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендатору в аренду переданы объекты: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м, отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м, площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м, сооружение - автодорога с площадками литера XIV - XX протяженностью 433,5 пог. м, канализационные сети литера 4 протяженностью 97 м, электрические сети литера 5 протяженностью 290 м, сооружение - ограждения, включающее ворота литеры I, II, III, IV, V, VI и заборы литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, площадки для открытого хранения материалов литеры XXI, XXII площадью 475 и 1525 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 14 050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного ЕВРО в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Между обществом с ограниченной ответственностью "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - общества "Арди-Инвест" на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и обществом "Стилмастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Судами установлено, что по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 возражения со стороны арендодателя относительно продолжения пользования имуществом отсутствовали.
Общество "Арди-Инвест", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стилмастер" обязательства по внесению арендной платы, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 01.06.2009, обратилось в арбитражный суд с иском, рассматриваемом в настоящем деле, исчислив размер арендной платы на основании п. 2.1 договора аренды.
Общество "Стилмастер", не согласившись с размером подлежащей уплате арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004, приобретены им в собственность, обратился в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования общества "Арди-Инвест" и отказывая в удовлетворении встречных требований общества "Стилмастер", суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что материалами дела подтверждается наличие у общества "Стилмастер" задолженности по арендной плате в размере 4 891 061 руб. 41 коп. за период с 15.08.2008 по 01.06.2009. Судами сделан вывод об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы за указанный период в связи с приобретением обществом "Стилмастер" части арендованного имущества, так как между сторонами соглашение об изменении согласованного в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 размера арендной платы не заключалось. Поскольку размер арендной платы определен в договоре аренды за все передаваемое имущество, обществом "Стилмастер" приобретена в собственность только его часть, суд апелляционной инстанции отклонил ссылку общества "Стилмастер" на разъяснения, содержащиеся в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении согласованных платежей за пользование арендуемым имуществом.
Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество "Арди-Инвест" просило взыскать задолженность по арендной плате в размере, предусмотренном п. 2.1 договора аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02.
Судами установлено, что по договору купли-продажи от 01.04.2005 общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные, наряду с иными объектами, в приложение N 1 к договору аренды.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на объекты, ранее переданные ему в аренду, общество "Арди-Инвест" утратило право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом.
Вывод судов о том, что право на получение арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, у истца имеется, поскольку по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, не может быть признан основанным на материалах дела.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, к моменту окончания срока договора аренды (01.04.2007) собственником двух зданий из числа объектов, в отношении которых был заключен договор, являлся арендатор. Следовательно, пользование приобретенными ответчиком объектами на условиях аренды прекратилось; договор аренды не мог быть возобновлен на прежних условиях о его предмете.
При этом размер арендной платы был определен в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 исходя из предмета указанного договора.
Указанные обстоятельства подлежали правовой оценке судами при решении вопроса о применении п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и определении характера и объема обязательств сторон в период, являющийся предметом спора.
Отклоняя ссылки общества "Стилмастер" на приобретение им объектов недвижимости, входящих в состав ранее арендуемого имущества, и отсутствие в связи с этим оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере, предусмотренном договором аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, суд апелляционной инстанции указал, что арендная плата в названном договоре установлена за весь комплекс передаваемого имущества, действительная воля сторон была направлена на передачу имущественного комплекса по согласованной цене.
Между тем из материалов дела следует, что объекты, переданные по договору аренды, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ссылок на нормы материального права, из которых следовал бы вывод о неизменности обязательства по арендной плате в случае перехода права собственности на ряд объектов в собственность арендатора, в судебных актах не приведено.
С учетом изложенного выводы судов о наличии у общества "Стилмастер" обязанности по уплате арендных платежей в заявленном обществом "Арди-Инвест" размере не могут быть признаны соответствующими установленным судами фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные отношения.
Поскольку возражения общества "Стилмастер", изложенные в качестве оснований встречного иска, по существу направлены на определение размера платы, подлежащей внесению в спорный период, указанным доводам следовало дать правовую оценку, в том числе, при рассмотрении исковых требований общества "Арди-Инвест".
Учитывая изложенное, поскольку вопросы о размере платы за пользование объектами и, следовательно, о наличии и размере задолженности, имеют существенное значение для настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в данной части подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для спора о взыскании долга по арендной плате, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
МАЛИКОВА Э.М.
СТОЛЯРОВ А.А.
Спросить
Игорь, мне кажется, что Вы всё-таки пытаетесь идти неверным курсом.
Условия Вашего договора купли-продажи позволяют принудить покупателя оплатить недостающую сумму за помещение.
Учитывая, что вторая часть не оплачена, я бы на вашем месте обратился в суд за исполнением договора.
Гражданский кодекс
Статья 309. Общие положения
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Теперь по поводу аренды
Если Вам все же это помещение дорого, то во-первых письменно предъявите претензию покупателю с требованием пояснить основания возврата помещения в нарушение договора купли-продажи и считает ли он (покупатель) данную сделку недействительной\незаключенной?
Далее ориентируйтесь на следующую фразу из
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73
При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Если он обратится в суд с иском, основанным на этом постановлении заявляйте в том числе о злоупотреблении правом со стороны покупателя - у покупателя получается явное обогащение за счет вас.
Спросить
Да, есть такое в судебной практике:
"Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 кодекса, а не с момента государственной регистрации."
См. Подробнее ➤
Здесь указана неполная оплата покупки, когда суд признал за покупателем право собственности на покупку.
Спросить
Уважаемый Игорь!1 Договор купли-продажи в соответствии со статьями 8.1 223 и 551 ГК РФ не был зарегистрирован,а поэтому он считается недействительным Руководствуйтесь пунктом 5 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года №73.
Об этом я Вам еще вчера отвечал Мой вчерашний ответ сегодня еще раз подтвердили другие юристы.
У вас у самого хорошие аргументы ссылаться на данное Постановление Пленума ВАС
Спросить
ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ , ЧТО ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ , А НЕ АРЕНДЫ?
---да не найдёте такой практики и если практика и есть. то случаи не идентичные вашему. Как видно из вопроса. второй договор был заключен. следовательно первый утратил свою силу. [/b]из этого и стоит исходить. (на моё мнение только из ДКП, а не из договора аренды, о нём можно забыть). Вы запутались в этих двух договорах. Выскажу своё мнение. вам стоит обращаться с заявлением в суд и требовать о понуждении оформить ДКП (договор купли продажи).
[b]Согласно ст.433 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента подписания его сторонами. [i][/i][/u]
В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. А в соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. [u]
СпроситьЗаключил договор аренды, сроком на 11 месяцев, без Госрегистрации, но с последующей пролонгацией на этот же срок, если не одна сторона не заявит о расторжении. Через месяц заключил договор купли продажи на это же помещение, с тем же лицом. В договоре прописано, что покупатель выплачивает треть суммы в течении месяца, остальное в течении года, после чего договор купли подается на регистрацию. Покупатель (он же арендатор) платил аренду два месяца, через год вернул помещение, написал письмо, что его планы изменились и он в одностороннем порядке расторгает сделку (в договоре купли вопрос рассторжения предусмотрен только по соглашению между сторонами) Требует вернуть предоплату, аренду платить отказывается, написал, что согласно решению пленума ВАС 73 от 17.11.2011. П 5 он владел помещением по договору купли продажи. Предоплата в 2. 5 раза выше арендной платы за год. ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ВПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ, ЧТО ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ, А НЕ АРЕНДЫ?
Надо понимать, что права собственника на имущество первичны, а аренда имущества есть не что иное, как обременение (см. ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Право собственности возникает в момент регистрации права собственности в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому право пользования у арендатора возникло не вследствие договора купли-продажи, а вследствие договора аренды имущества, действие которого сторонами не прекращалось (как я понимаю). Условия договора купли-продажи не могут распространяться на договор аренды, а попытки арендатора притянуть разъяснения ВАС, не относящиеся напрямую к его случаю, на мой взгляд, необоснованны.
СпроситьДоброго времени Игорь!
Уже Вам сегодня много отвечали на Ваш вопрос
Право собственности считается с момента Гос.регистрации ст. 8.1 ГК РФ
Вы можете обратиться в суд о признании права собственности поскольку покупатель уклоняется от регистрации права Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
Спросить
Здравствуйте!
Пользуясь скромной информацией, изложенной в вашем вопросе, можно сообщить следующее:
В случае неоплаты покупателем приобретенного по договору имущества продавец не вправе требовать возврата переданного имущества, если это не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Важен вопрос о том, предусмотрено ли законом или самим договором право продавца требовать от покупателя расторжения договора и возврата имущества в случае нарушения последним обязательств по оплате ее стоимости (ч.4 ст.453 ГК РФ) - при наличии специальной нормы – ч.3 ст.486, предписывающий иной способ защиты в спорном правоотношении – право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Но эти правила работают при проведении регистрации права, а у вас регистрации не было - т.е. переход права не осуществлен, сделка не действительна и факта купли-продажи нет. Действует только аренда.
Конечно, стороне, которой это выгодно - нужно обратиться в суд с иском о понуждении к регистрации права.
СпроситьЭто пример из судебной практики.
"Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 кодекса, а не с момента государственной регистрации."
См. Подробнее ➤
Спросить
Покупатель в одностороннем порядке вообще не может расторгнут сделку , если Вы с этим не согласны (ст. 309, 450 ГК РФ). Судебная практика в данном случае идет по тому пути, что даже если он фактически пользовался помещением, то должен оплатить пользование вне зависимости от того был заключен договор аренды или он неосновательнго пользовался, получив помещение по договору купли -продажи.
Спросить
ЕСТЬ ЛИ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ КОГДА ПОКУПТЕЛЬ НЕ ЗАПЛАТИЛ ПОЛНУЮ СУММУ ПОДОГОВОРУ КУПЛИ ПРОДАЖИ, НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛ ВПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ТРЕБУЕТ СЧИТАТЬ , ЧТО ПОЛЬЗУЕТСЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ ДОГОВОРА КУПЛИ ПРОДАЖИ , А НЕ АРЕНДЫ?
СпроситьМне кажется я не могу обратиться в суд о признании пава собственности, так как в договоре купли продажи написано, что стороны подают документы на госрегистрацию после оплаты ВСЕЙ СУММЫ , а этого не произошло?
Спроситьможете, ибо другая сторона уже злоупотребляет правом. Вы - продавец? Вы желаете до конца оформить ЭТУ сделку купли-продажи? Я спрашиваю, поскольку на черта вам такой покупатель упертый, найдете другого на вашу недвижимость.
СпроситьФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2012 г. N Ф09-3566/12
Дело N А60-32844/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Маликовой Э.М., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стилмастер" (далее - общество "Стилмастер") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Стилмастер" - Азанов И.В. (доверенность от 12.03.2012);
общества с ограниченной ответственностью "Арди-Инвест" (далее - общество "Арди-Инвест") - Горбачев В.Н. (доверенность от 10.04.2012 N 05).
Общество "Арди-Инвест" (ИНН: 6673098858, ОГРН: 1036604800264) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стилмастер" (ИНН: 6658161752, ОГРН: 1036602649764) о взыскании 4 891 061 руб. 41 коп. задолженности по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество "Стилмастер" заявлено встречное исковое требование к обществу "Арди-Инвест" об обязании произвести перерасчет арендной платы за период с 19.12.2008 по 01.07.2009 в соответствии с расчетом ответчика. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением суда от 20.12.2011 (судья Невмеруха Е.Л.) исковые требования общества "Арди-Инвест" удовлетворены. С общества "Стилмастер" в пользу общества "Арди-Инвест" взыскано 5 930 666 руб. 63 коп., в том числе 4 891 061 руб. 41 коп. основного долга, 1 039 605 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.08.2008 по 16.08.2011. В удовлетворении встречных исковых требований общества "Стилмастер" отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Голубцов В.Г., Савельева Н.М., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что с момента государственной регистрации его права собственности на часть объектов недвижимости, арендуемых по договору аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, данный договор в отношении приобретенных объектов и обязательство по внесению арендной платы за них прекращены. Заявитель считает, что взыскание арендной платы в размере, предусмотренном за пользование имуществом, без исключения из него стоимости пользования объектами, приобретенными в собственность, является неправомерным. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что в аренду был передан имущественный комплекс, и указывает, что объекты недвижимости зарегистрированы как самостоятельные объекты.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Арди-Инвест" (арендодатель) и обществом "Стилмастер" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, согласно условиям которого обществу "Стилмастер" переданы во временное владение и пользование здания и сооружения, указанные в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6. Срок действия договора установлен сторонами с 01.03.2004 по 01.04.2007 (п. 1.7 договора). Государственная регистрация договора произведена 01.06.2004.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендатору в аренду переданы объекты: сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м, отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, подъездные железнодорожные пути протяженностью 416 пог. м, площадка для разгрузки вагонов площадью 1490,8 кв. м, сооружение - автодорога с площадками литера XIV - XX протяженностью 433,5 пог. м, канализационные сети литера 4 протяженностью 97 м, электрические сети литера 5 протяженностью 290 м, сооружение - ограждения, включающее ворота литеры I, II, III, IV, V, VI и заборы литеры VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, площадки для открытого хранения материалов литеры XXI, XXII площадью 475 и 1525 кв. м.
Названное имущество передано обществу "Стилмастер" по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору).
Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 14 050 условных единиц (у.е.), в том числе НДС, за весь комплекс имущества, указанного в приложении N 1 к договору. Под одной учетной единицей принимается величина, определяемая следующим образом: 1 учетная единица = (А + Б) : 2, где А - стоимость 1 доллара США в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации на первое число расчетного месяца, Б - стоимость одного ЕВРО в рублях Российской Федерации по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Между обществом с ограниченной ответственностью "КОНИУС", действующим в интересах доверителя - общества "Арди-Инвест" на основании договора от 17.01.2005 N 01-08 (продавец), и обществом "Стилмастер" (покупатель) заключен договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.04.2005 N 01/04-05, согласно условиям которого общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6.
Судами установлено, что по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 возражения со стороны арендодателя относительно продолжения пользования имуществом отсутствовали.
Общество "Арди-Инвест", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Стилмастер" обязательства по внесению арендной платы, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 15.08.2008 по 01.06.2009, обратилось в арбитражный суд с иском, рассматриваемом в настоящем деле, исчислив размер арендной платы на основании п. 2.1 договора аренды.
Общество "Стилмастер", не согласившись с размером подлежащей уплате арендной платы, поскольку часть объектов недвижимости, арендуемых по договору от 01.03.2004, приобретены им в собственность, обратился в арбитражный суд со встречным иском, требуя произвести перерасчет арендных платежей.
Удовлетворяя исковые требования общества "Арди-Инвест" и отказывая в удовлетворении встречных требований общества "Стилмастер", суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что материалами дела подтверждается наличие у общества "Стилмастер" задолженности по арендной плате в размере 4 891 061 руб. 41 коп. за период с 15.08.2008 по 01.06.2009. Судами сделан вывод об отсутствии оснований для перерасчета размера арендной платы за указанный период в связи с приобретением обществом "Стилмастер" части арендованного имущества, так как между сторонами соглашение об изменении согласованного в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 размера арендной платы не заключалось. Поскольку размер арендной платы определен в договоре аренды за все передаваемое имущество, обществом "Стилмастер" приобретена в собственность только его часть, суд апелляционной инстанции отклонил ссылку общества "Стилмастер" на разъяснения, содержащиеся в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении согласованных платежей за пользование арендуемым имуществом.
Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество "Арди-Инвест" просило взыскать задолженность по арендной плате в размере, предусмотренном п. 2.1 договора аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02.
Судами установлено, что по договору купли-продажи от 01.04.2005 общество "Стилмастер" приобрело в собственность сооружение открытого склада площадью 3973 кв. м и отдельно стоящее строение с пристроем литера АА1 площадью 3 941 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефская, 2а-6, включенные, наряду с иными объектами, в приложение N 1 к договору аренды.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Таким образом, с момента перехода к ответчику права собственности на объекты, ранее переданные ему в аренду, общество "Арди-Инвест" утратило право требовать с ответчика плату за пользование этим имуществом.
Вывод судов о том, что право на получение арендной платы в размере, предусмотренном договором аренды, у истца имеется, поскольку по окончании срока договора аренды от 01.03.2004 договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, не может быть признан основанным на материалах дела.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем, к моменту окончания срока договора аренды (01.04.2007) собственником двух зданий из числа объектов, в отношении которых был заключен договор, являлся арендатор. Следовательно, пользование приобретенными ответчиком объектами на условиях аренды прекратилось; договор аренды не мог быть возобновлен на прежних условиях о его предмете.
При этом размер арендной платы был определен в договоре аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02 исходя из предмета указанного договора.
Указанные обстоятельства подлежали правовой оценке судами при решении вопроса о применении п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и определении характера и объема обязательств сторон в период, являющийся предметом спора.
Отклоняя ссылки общества "Стилмастер" на приобретение им объектов недвижимости, входящих в состав ранее арендуемого имущества, и отсутствие в связи с этим оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере, предусмотренном договором аренды от 01.03.2004 N АИ-01-02, суд апелляционной инстанции указал, что арендная плата в названном договоре установлена за весь комплекс передаваемого имущества, действительная воля сторон была направлена на передачу имущественного комплекса по согласованной цене.
Между тем из материалов дела следует, что объекты, переданные по договору аренды, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ссылок на нормы материального права, из которых следовал бы вывод о неизменности обязательства по арендной плате в случае перехода права собственности на ряд объектов в собственность арендатора, в судебных актах не приведено.
С учетом изложенного выводы судов о наличии у общества "Стилмастер" обязанности по уплате арендных платежей в заявленном обществом "Арди-Инвест" размере не могут быть признаны соответствующими установленным судами фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные отношения.
Поскольку возражения общества "Стилмастер", изложенные в качестве оснований встречного иска, по существу направлены на определение размера платы, подлежащей внесению в спорный период, указанным доводам следовало дать правовую оценку, в том числе, при рассмотрении исковых требований общества "Арди-Инвест".
Учитывая изложенное, поскольку вопросы о размере платы за пользование объектами и, следовательно, о наличии и размере задолженности, имеют существенное значение для настоящего спора, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в данной части подлежат отмене в силу ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
При новом рассмотрении настоящего дела суду необходимо установить обстоятельства, имеющие существенное значение для спора о взыскании долга по арендной плате, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2011 по делу N А60-32844/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по тому же делу отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
МЫНДРЯ Д.И.
Судьи
МАЛИКОВА Э.М.
СТОЛЯРОВ А.А.
Спроситьу вас вопрос называется - арест на собственность....видимо для вас важен момент перехода права собственности....он конечно же не состоялся, поскольку не произведена регистрация в Росреестре перехода данного права (ст. 8.1 ГК РФ).
Но состоялся договор, предварительный, поскольку вы обусловили переход права после полной оплаты по договору стоимости квартиры.
Если бы договор не состоялся, то не передавалась бы оплата в счет стоимости квартиры по договору КП.
Вы вправе, если оспариваете заключение договора КП, ссылаться, что деньги были переданы по договору аренды, а не КП
СпроситьНе может обратиться в суд ор изгнании права собственности и покупатель, так как не олатил всю сумму по договору, а Документы в Госрегистрацию , по условиям договора , мы отдаем только после оплаты всей суммы сделки
СпроситьКак я описал выше, ваш покупатель не прав: права по договору купли-продажи не зарегистрированы - значит его условия не действуют (за исключением условий о госрегистрации сделки) и ссылаться на этот договор нельзя. Полноценно действует договор аренды. Но если вам это нужно - то можно его понудить к регистрации сделки и посредством судебного производства самому получить свидетельство о регистрации права.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.
В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нее, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
На практике возможна ситуация, когда применение указанных положений законодательства необходимо при переходе права собственности от покупателя к продавцу в связи с расторжением договора.
ПРАКТИКА:
Определение ВАС РФ от 29.08.2011 N ВАС-10440/11 по делу N А40-67618/10-157-578
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В целом по практике видно, что продавец как правило не доводит дело до госрегистрации, если покупатель порочный, а если доводит - то приходится договор расторгать и возвращать имущество ибо продавец рискует денег не получить, и хочет актив вернуть.
Если вас интересует связь с арестом этой недвижимости - то нужно более полно описывать ситуацию.
СпроситьЗаключили договор предварительной продажи на квартиру, заплатили залог, после этого хозяева квартиры объявили, что их вариант сорвался и они будут искать новую квартиру, а мы ждем. Вопрос могу ли я вернуть сумму предоплаты если откажусь покупать у них квартиру, если договор который мы заключали рассчитан на месяц и там прописано что в случаи не исполнения одной из сторон данного договора обязательств по нему, сумма предоплаты возвращаться?
В данном случае вам обязаны вернуть задаток в двойном размере, если хотите то я могу составить необходимые документы.
СпроситьЗаключил договор с агентством недвижимости на оказание услуг (по предоплате) поиска квартиры в аренду. В установленный срок квартиры найдено не было. В течение действия договора написал заявление на имя директора фирмы на расторжение договора и возврат денежных средств (условия договора подразумевают такую возможность). Обратной связи не последовало. Каждый раз, когда приезжаю в агентство или звоню, обещают организовать встречу с директором, после чего сообщают, что он сам перезвонит. Звонка не поступает, а его номер мне не дают. Уже 2 месяца так. Хочу написать жалобу в Роспотребнадзор. Как это лучше сделать и есть ли вообще шансы на успех? Договор имеется на руках.
Здравствуйте, Алексей!
Вам не в Роспотребнадзор, а в суд необходимо оьбращаться с иском о защите прав потребителей.
Как разъяснил Верховный суд РФ, на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Это означает, что вы не только вправе заявить требования о возврате уплаченных денежных средств, но и потребоватьуплаты штрафных санкций за неисполнение обязательств в установленный договором срок (3% от оплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более суммы договора) и несиполнение требований потребителя в добровольном порядке. Кроме того, в этом случае предусмотрено право на компенсацию морального вреда.
Желаю удачи!
СпроситьДоговор займа между юрлицом и физлицом.
Физлицо заимодавец по Договору.
Проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.
Есть приложение к Договору с графиком выплат процентов.
Выплата процентов была только один раз, прошло три месяца больше выплат не поступало.
Срок Договора до 22.02.2021 года.
ВОПРОС: обязательно ли ждать срока окончания Договора, если проценты не выплачиваются уже три месяца?
Нет. В этом случае у кредитора уже возникает право требовать полного возврата займа, кредита. В соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ составляется исковое заявление в суд по месту нахождения ответчика. Можно судебный приказ в мировом суде получить, но он легко отменяется, поэтому лучше сразу исковое суд, обеспечительные меры в виде ареста имущества. Досудебное требование о расторжении договора и возврате суммы займа и процентов ОБЯЗАТЕЛЬНО!
Спросить
Доброго времени. Не обязательно. Для взыскания долга в судебном порядке достаточно, чтобы заёмщик несколько раз нарушил график выплат. Для начала следует направить претензию заёмщику с доказательствами о направлении или вручении. На какие цели выдавался займ?
Спросить
