«Финансирование замены стояков холодной и горячей воды в приватизированных квартирах - за свой счет или из общедомовых средств? Базовая статья для обоснования запроса управляющей компании.»

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 36]

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Непонятно почему вы приступили к этим работам силами и средствами самих собственников жилых помещений? Вам надо было поступить так как указано в решении суда, либо внести данные работы в план УК по текущему ремонту на собрании собственников жилья... Теперь вам никто ничего не компенсирует.

ЧИТАЙТЕ РЕШЕНИЕ СУДА

Засвияжский районный суд города Ульяновска

Засвияжский районный суд города Ульяновска — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Гражданское дело № 2-296/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2012 года г. Ульяновск

Засвияжский районный суд в составе

федерального судьи Е.Н. Саенко

при секретаре О.Н. Фрониной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черновой В.А. к администрации города Ульяновска о возложении обязанности произвести капитальный ремонт,

У С Т А Н О В И Л:

Чернова В.А. обратилась в суд с иском к мэрии города Ульяновска о защите прав потребителей. В обоснование иска указала, что за 42 года эксплуатации ни разу не проводился его ремонт, в связи с чем, происходят проливы, в подвалах плавают нечистоты, идет ужасный запах. По многочисленным обращениям жильцов дома выборочно проведены работы по устранению протечек кровли, но протечки продолжаются. Заявления о проведении ремонта жильцы пишут с 2008 года по настоящее время, но никаких мер предпринято не было. Просила обязать администрацию города Ульяновска провести капитальный ремонт дома, а именно: капитальный ремонт кровли, герметизацию межпанельных швов, ремонт крылец, замену рам в подъездах, замену стояков холодной и горячей воды в квартирах, замену гнилых труб в подвале дома, восстановить отопление в подъездах, произвести ремонт в подъездах.

Представитель администрации города Ульяновска в судебном заседании иск не признал, указав, что вопрос о необходимости капитального ремонта в доме должен разрешаться на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома.

Представитель ОАО «ДК Засвияжского района № 1» привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещался.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения явившихся сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом по данному делу были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию, также была разъяснена ст.56 ГПК РФ в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что истец по делу, Чернова В.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: , фактически проживает в указанном жилом помещении, что подтверждается справкой формы № 8, свидетельством о государственной регистрации права, пояснениями стороны истца. При этом право собственности истца на данное жилое помещение возникло в результате передачи жилой площади в собственность (приватизации) № от ДД.ММ.ГГГГ

Жилой в, 1969 года постройки, находится в управлении ОАО «ДК Засвияжского района № 1» с 01.08.2007 г., что объективно подтверждается актом приема-передачи технической документации на многоквартирный от 01.08.2007 г.

Материалами дела установлено, что в в имеются жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, а также жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма и находящиеся в муниципальной собственности.

Жильцы указанного дома, в том числе и истица, неоднократно обращались в управляющую компанию, в администрацию города Ульяновска, Государственную жилищную инспекцию Ульяновской области, по вопросам проведения в доме капитального ремонта.

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товариществом собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с п.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст.210 ГК РФ.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснено, что отношения, возникающие из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п.2 ст.676 ГК РФ), регулируются законодательством «О защите прав потребителей).

В силу ст.4 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями) исполнитель обязан выполнить работу и оказать услугу, качество которых соответствует договору либо обычно предъявляемым требованиям. Если законами или в установленном ими порядками, в частности, стандартом предусмотрены обязательные требования к качеству работы (услуги), исполнитель обязан выполнить работу (оказать услугу), соответствующую этим требованиям.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (с последующими изменениями) были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 11 указанных Правил предусмотрено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а»-«д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Подпункты «а-«д» п.2 Правил включают в состав общего имущества: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Пунктом 16 названных Правил установлено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества

Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Понятие капитального и текущего ремонта содержится в Федеральном законе от 21.02.2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», Положении об организации и поведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденном Приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1998 г. № 312, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ от 27.09.2003 г. № 170.

Текущий ремонт – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает в себя устранение физического износа или разрушения, неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемого здания. Капитальный ремонт подразделяется на: ремонт, охватывающий все здание или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ; выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в в требуются следующие работы: капитальный ремонт межпанельных швов, капитальный ремонт лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), капитальный ремонт системы холодного водоснабжения в техническом подвале дома и квартирах № № №, №, текущий ремонт ступеней крыльца с 1-го по 5-й подъезд, требуется установка поручня на крыльцо 1-го подъезда, текущий ремонт козырьков (крыш) над входом в подъезды, капитальный ремонт по замене оконных блоков в подъездах, капитальный ремонт трубопроводов канализации в техническом подвале дома, текущий ремонт по устранению мест протечек на трубопроводах центрального отопления и системы горячего водоснабжения в техническом подвале дома.

Необходимость выполнения указанных работ подтверждается представленными суду доказательствами, в том числе результатами осмотра дома, проведенного по определению суда.

Согласно акту Государственной жилищной инспекции Ульяновской области из – за наличия атмосферных осадков на кровле в определить дефекты кровельного покрытия не представилось возможным.

Срок эксплуатации составляет 45 лет (с 1967 г.).

Минимальная продолжительность эксплуатации трубопроводов канализации чугунных до постановки на капитальный ремонт составляет 40 лет, трубопроводов центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения при открытых схемах – 15 лет, внутренней отделки подъездов – от 5 до 8 лет в зависимости от вида красок, оконных заполнений – 40 лет, кровли жилого дома из рулонных материалов – 10 лет (Приложение № 3 к Ведомственным строительным нормам «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1998 г. № 312).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ от 27.09.2003 г. № 170 (приложение № 7) к текущему ремонту по внутренней отделке (п.10) относится лишь восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, восстановление отдельных элементов оконных, дверных заполнений (п.5), восстановление отдельных участков отмостки, цоколя (п.1); к капитальному ремонту относится ремонт фасадов до 50% (приложение № 8, п.3).

Таким образом, требуемые истцом ремонтные работы кровли, систем холодного водоснабжения, канализации в техническом подвале, межпанельных швов, лестничных клеток 1-5 подъездов (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), замена оконных блоков в подъездах относятся к капитальному ремонту.

Доказательства проведения в доме капитального ремонта кровли, систем холодного водоснабжения, центрального отопления, подъездов ответчиками не представлены.

Наличие необходимости произвести работы капитального характера по ремонту кровли названного дома также усматривается из актов весеннее-осеннего осмотра представленных управляющей компанией – ОАО «ДК Засвияжского района № 1».

Истица является собственником жилого помещения дома в порядке приватизации с 1998 г., при этом срок эксплуатации (40 лет) трубопровода канализации в техническом подвале названного дома, а также оконных блоков (40 лет) в подъездах дома на момент передачи истцу жилого помещения в порядке приватизации не истек.

Согласно ст.16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом.

При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Исходя из системного положения ст.16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации», ст.158 ЖК РФ и ст.210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Согласно п.1 ст.165 ЖК РФ органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами могут представлять управляющим организациям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Эксплуатируется с 1969 г., и правоотношения сторон по капитальному ремонту дома в части работ по ремонту кровли, межпанельных швов, лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), системы холодного водоснабжения возникли еще в период действия ЖК РСФСР, т.е. до 01.03.2005 г.

По ранее действовавшему законодательству с истцов удерживалась плата на капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст.141 ЖК РСФСР). Так, плата за капитальный ремонт предусматривалась в структуре платежей населения за жилье постановлением Правительства РФ от 18.06.1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», постановлением Правительства РФ от 02.09.1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 21.01.2003 г. № 32, от 27.06.2003 г. № 372, с изменениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 01.07.2002 г. № 490 (ред.27.06.2003 г.).

Из материалов дела усматривается, что необходимость капитального ремонта дома в части работ по ремонту кровли, межпанельных швов, лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), системы холодного водоснабжения возникла ранее, до принятия ЖК РФ, установленные сроки эксплуатации истекли. Однако ни администрация (мэрия) г.Ульяновска, ни созданные по ее решению жилищно-коммунальные хозяйства капитальный ремонт в доме не производили, хотя плата за него взималась.

Доказательства того, что в в производился капитальный ремонт дома в части работ по ремонту кровли, межпанельных швов, лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), системы холодного водоснабжения в том числе и на момент передачи истцу жилого помещения в собственность в порядке приватизации, ответчиком суду не представлены.

При таких обстоятельств правомерным будет возложение обязанности по производству капитального ремонта дома в части работ по ремонту кровли, межпанельных швов, лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), системы холодного водоснабжения на администрацию города Ульяновска.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в, находящемся ведении ОАО «Домоуправляющая компания Засвияжского района № 1» с 01.08.2007 г., требуется произвести ремонтные работы текущего характера, а именно: ремонт ступеней крыльца с 1-го по 5-й подъезд, установку поручня на крыльцо 1-го подъезда, ремонт козырьков (крыш) над входом в подъезды, ремонт по устранению мест протечек на трубопроводах центрального отопления и системы горячего водоснабжения в техническом подвале дома.

Обязанности по выполнению текущего ремонта дома относятся к компетенции управляющей компании, в данном случае - ОАО «Домоуправляющая компания Засвияжского района № 1».

При таких обстоятельства суд считает, что в удовлетворении исковых требований истца о возложении на администрацию города Ульяновска обязанности по ремонту крылец, ремонт по устранению мест протечек на трубопроводах центрального отопления и системы горячего водоснабжения в техническом подвале дома, следует отказать, так как данные виды работ относятся к текущему ремонту.

Дело рассмотрено в пределах заявленных исковых требований, других требований стороны суду не заявили.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Черновой В.А. удовлетворить частично.

Обязать администрацию города Ульяновска произвести в в: капитальный ремонт кровли, капитальный ремонт межпанельных швов, капитальный ремонт лестничных клеток подъездов дома (оштукатуривание, окраска, побелка стен и потолков), капитальный ремонт системы холодного водоснабжения в техническом подвале дома и квартирах № № №

В остальной части в удовлетворении исковых требований Черновой В.А. к администрации города Ульяновска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Е.Н. Саенко.