Арендодатель нарушает условия договора и устанавливает завышенные коммунальные платежи
Арендодатель завышает суммы коммунальных платежей. Сверх установленной договором надбавки за накладные расходы, еще берет дополнительно 10 %, есть все доказательства. Но ничего менять он не хочет.
Здравствуйте Оксана. В данном случае относительно повышения коммунальных услуг от арендодателя ничего не зависит. Тарифы повышает государство. Из вашего вопроса не совсем понятно за что берется 10% и надбавки за накладные расходы. Если хотите, то пришлите мне в личку свой договор аренды и тогда ознакомившись с ним я смогу вам дать более подробную консультацию. Но эта услуга платная. Спасибо, что обратились к нам на сайт.
Спросить
Аренда жилья. Арендодатель требует за коммунальные услуги сумму больше той, о которой договаривались (договаривались свет вода газ отопление) сейчас пришли квитанции арендодатель просит оплачивать всё.
Здравствуйте.
1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
2. К договорам применяются правила о двух-и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Смотрите условия договора.
Спросить
Здравствуйте!
Оплачивать Вы должны сумму, определенную условиями Вашего договора.
Если договор Вы не заключали, то тем более оплачивать должны только ту сумму, о которой договаривались.
Желаю Вам удачи и всего хорошего!
СпроситьДобрый день, Виктория! А что написано в договоре аренды? Если просит оплачивать все, значит пусть уменьшает сумму, которую вы ему оплачиваете дополнительно. Вы тоже как-то планировали свой бюджет и рассчитывали платить исходя из договоренности. Советую обратиться к юристам cайта в личную почту они помогут в решении вашей проблемы, подскажут пути и способы ее решения, составят необходимые документы, проконсультируют по всем правовым вопросам. . Успешно решить Ваш вопрос можно с юридической помощью.
Спасибо за то, что воспользовались услугами сайта!
Спросить
В зависимости от условий договора аренды об уплате коммунальных платежей. Обычно в договоре аренды прописывают пункт согласно которому арендатор возмещает арендодателю коммунальные платежи согласно приборам учета.
СпроситьКакие условия по коммунальным платежам прописаны в Вашем договоре аренды? Если коммунальные платежи уплачиваются арендодателю согласно приборам учета и Вы считаете что платежи завышены напишите в адрес арендодателя письмо с обоснованием расчета суммы коммунальных платежей исходя из количества потребленной электроэнергии, а также в случае переплаты, с предложением осуществить взаимозачет за последующие месяцы.
Спросить
Имеет ли право Арендодатель делать ежемесячную наценку по коммунальным услугам на кВт-электроэнергии, Гккал-теплоснабжения, М 3 - водоснабжение и отведения фактически потребленных Арендатором при чем Арендодатель якобы выполняет данные работы за приделами арендуемых площадей. Конечно не каких заявлений, прошений о проведение таких работ от меня не было, актов выполненных работ не подписывал их мне их даже, не предоставляли Требует их оплачивать, угрожая расторжением договора аренды. И обязателен ли в договорном праве претензионный порядок.
С Уважением,
Если в договоре не указано иное (что арендодатель не может менять плату), то требование верное.
Ст. 616 ГК РФ такая.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Претензия обязательна, если нужно идти в суд.
Спросить
Если наценка предусмотрена договором, то имеет право (ст. 309, 310, 606 ГК РФ). По претензионному порядку - если Вы говорите об обязательном досудебном претензионном порядке, то надо смотреть договор. Если в договоре ничего нет, то будет применяться ст. 4 АПК РФ, где указано, что надо 30 дней ждать после направления претензии.
Спросить
Здравствуйте! Нет,конечно не имеет. Арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, а бремя по содержанию своего помещения он несет по закону. Законных оснований для расторжения нет, если он случаться в незаконном порядке, то можете подать в суд. ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Спросить
Здравствуйте! В первую очередь смотрите условия договора на этот счет. В силу п.1 ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст.606 ГК РФ "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование".
Спросить
Здравствуйте, имеет право делать только если предусмотрено это договором: Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Расторжение договора в претензионном порядке обязателен, если установлен в договоре.
Спросить
Право арендодателя делать ежемесячную наценку по коммунальным платежам должно быть закреплено в договоре аренды Если это условие не прописано в договоре аренды ст 606 ГК РФ то такого права у Арендодателя нет
Если такое право не предоставлено условиями договора, то нет и оснований для расторжения договора аренды в силу того что арендатор эти наценки не оплачивает
Если в договоре не указано, что расторжению договора должна предшествовать претензия то нужно руководствоваться ст 4 АПК РФ о 30 дневном сроке после направления претензии возникает право подачи иска в суд
ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Спросить
Здравствуйте. Не имеет такого права, поскольку самостоятельно коммунальные услуги не оказывает. Арендованное имущество является собственностью арендодателя, т.е именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения ст 608, п 2 ст 539 и ст 548 ГК РФ.
Что касается претензионного порядка, то в силу ст 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Спросить
Добрый день,
1) Арендодатель не имеет права выставлять вам иные суммы, чем предусмотрено договором аренды или дополнительными соглашениями к нему.
согласно ст. 614 ГК Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если в договоре не указано, что расходы на содержание имущества лежат на Арендодателе, то он вправе требовать с вас их компенсации.
Вопрос о том, как определяется объем потребленных вами коммунальных услуг должен быть тоже отображен в вашем договоре. Есть ли отдельные счетчики на учет-то по показаниям счетчиков либо если вы занимаете часть помещения и отдельных счетчиков нет-то пропорционально площади.
В любом случае завышение тарифов является неосновательным обогащением. и может быть взыскано вами в суде в порядке ст. 1102
договором так же может быть предусмотрена дополнительно оплата предоставляемых услуг и затрат на улучшение имущества. - что по идее сейчас и делает ваш арендодатель. Однако эти услуги и улучшения должны быть оговорены и документально оформлены.
2) претензионный порядок обращения в арбитражный суд-обязателен в любом случае. Ч. 5 ст. 4 АПК РФ.
Спросить
Не имеет права, т.к. по сути он каждый месяц пересматривает арендную плату, т.к. плата за коммунальные услуги определяется не арендодателем, а энергоснабжающей организацией и так части не изменяется.
Арендная плата не может меняться чаще 1 р. в год. Претензионный порядок необходим, если Вы или он будете подавать иск в арбитражный суд - ст. 4 апк рф, а если иск будет в суд общей юрисдикции (Вы или он не имеете статуса ИП), то претензия не обязательна.
.
ГК РФ Статья 614. Арендная платаСпросить1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
1. Тарифы на эл энергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведения являются регулируемыми и фиксированными для конечного потребителя данной категории.
ФЗ от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса. Арендодатель не может делать надбавки к ним. В то же самое время договором аренды может быть предусмотрен порядок компенсации арендатором арендодателю расходов по потреблённым арендатором коммунальным ресурсам. По счётчикам - если в помещениях арендатора установлены счётчики или пропорционально площади арендованного помещения, если счётчик установлен на несколько помещений или отсутствует.
Попросите арендодателя предоставить тарифы, показания счётчиков и расчёт предъявленных вам платежей.
2.5. Для обращения в Арбитражный суд обязателен претензионный порядок согласно договора либо ст 4 АПК
Ст. 4 АПК Спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором,
Спросить
Из вопроса можно сделать вывод, что в соответствии с договором аренды стоимость коммунальных услуг должна оплачиваться сверх арендной платы. В связи с этим, необходимо отметить, что установление тарифов и надбавок по коммунальным услугам должно согласовываться с регулирующими органами.
В соответствии с п.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
регулирование тарифов на услуги организации коммунального комплекса включает согласование с органом регулирования производственной программы организации коммунального комплекса и установление тарифов на услуги этой организации в размере, обеспечивающем поступление денежных средств от оказания услуг организации коммунального комплекса в объеме, необходимом для выполнения данной производственной программы этой организации, с учетом обеспечения доступности для потребителей услуг организации коммунального комплекса и установленных предельных индексов.
Согласно п.2 ст.13 этого Закона
период действия тарифов на услуги организаций коммунального комплекса, период действия надбавок к тарифам на услуги организаций коммунального комплекса определяются устанавливающим их органом регулирования. Период действия надбавки для потребителей устанавливается представительным органом муниципального образования.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.07.2008 N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса" (вместе с "Правилами регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса"), например, к регулируемым тарифам на услуги организаций коммунального комплекса относятся: тарифы на холодную воду; тарифы на горячую воду; тарифы на водоотведение.
Из этого следует, что арендодатель не имеет права произвольно устанавливать тарифы на коммунальные услуги или менять их. В рассматриваемом случае, я думаю, он вообще не вправе делать какие-либо наценки, поскольку не является организацией коммунального комплекса (предполагаю), а только получать компенсацию в размере своих затрат на оплату услуг этим организациям.
Если это предположение соответствует действительности, то у арендодателя возникает неосновательное обогащение в размере его наценок, которое может быть взыскано арендатором.
Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Кроме того, в соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
В целях обеспечения прозрачности деятельности организаций коммунального комплекса, открытости регулирования деятельности организаций коммунального комплекса и защиты интересов потребителей организации коммунального комплекса обязаны обеспечивать свободный доступ к информации об услугах, цены (тарифы) на которые подлежат регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, а также о надбавках к ценам (тарифам), которые подлежат регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - регулируемые услуги).Свободный доступ к информации о регулируемых услугах обеспечивается организациями коммунального комплекса в соответствии со стандартами раскрытия информации, утверждаемыми Правительством Российской Федерации, путем ее опубликования в средствах массовой информации, включая сеть "Интернет", и предоставления информации на основании письменных запросов потребителей регулируемых услуг.
Например, в отношении стандартов раскрытия информации в сфере водоснабжения и водоотведения принято постановление Правительства РФ от 17.01.2013 N 6. З
Запросите у арендодателя информацию об утверждении его тарифов и наценок и месте (сайте), в котором он раскрывает в порядке, установленном законодательством, указанную информацию. Возможно, по результатам дальнейших переговоров, удастся найти компромисс, если нет – то в суд либо жалобу в административном порядке в регулирующие органы.
Ответственность по КоАП РФ: Статьи 13.19.1. Нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства; Статья 19.7.1. Непредставление сведений или представление заведомо недостоверных сведений в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области регулируемых государством цен (тарифов); Статья 14.6. Нарушение порядка ценообразования.
А претензия обязательна, если будете обращаться в суд. Претензия это письменное обращение к контрагенту с требованием о добровольном устранении нарушения права или исполнении обязательств под страхом предъявления иска в суд. В настоящее время, является условием реализации права стороны на судебную защиту нарушенных прав (ст.12 ГК РФ) согласно п.5 ст.4 АПК РФ:
[i]Спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
[/i]
СпроситьВ договоре аренды ст 606 исходя из принципа свободы договора ст 421 гК РФ может быть указано условие о лимите потребления воды. Но опять же такое условие может быть включено в договор только с согласия арендатора Штраф как вид неустойки за перерасход как санкция гражданского правового характера ст 330 ГК РФ может быть предусмотрен в договоре аренды, но опять же по соглашению с арендатором.
Спросить
Здравствуйте, уважаемая Марина! Формально, если стороны договорятся об этом и закрепят в договоре аренды (ст.421, 606 ГК РФ), то установка такого штрафа возможна (ст.330 ГК РФ). Однако если он будет несоразмерен нарушенному обязательству, то при подаче на арендатора иска в суд, тот может заявить ходатайство о снижении неустойки и штрафных санкций ввиду их несоразмерности нарушенному обязательству со ссылкой на ст.333 ГК РФ. Ведь за перерасход в условиях обычного делового оборота не взимают штрафы, а просто платят по тарифу. Логики в таком штрафе нет, но оспаривать его придется в судебном порядке.
СпроситьПо большому счету это незаконно. Есть судебная практика.
Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 N 06 АП-5251/2010). Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.
Пунктом 13 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными ПостановлениемСпроситьПравительства Российской Федерации от 12.02.1999 № 167 (далее - Правила № 167), условие о лимитах на отпуск (получение) питьевой воды и прием (сброс) сточных вод отнесено к существенным условиям договора. Данное условие может быть включено в договор вследствие того, что лимиты были установлены в соответствии с пунктом 58 Правил № 167. В случае, если
лимиты не устанавливались, стороны вправе условие о лимитах согласовать с учетом положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой к отношениям сторон в силу статьи 548 Кодекса, порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Пункт 89 Правил № 167 предоставляет организации
водопроводно-канализационного хозяйства право применять меры
экономического воздействия за несоблюдение требований настоящих Правил
в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в случае отсутствия в договоре условия о порядке оплаты за
воду, потребленную абонентом сверх установленных лимитов, следует
руководствоваться законодательством Российской Федерации.
Лимит потребляемой воды устанавливать может, но этому должно быть разумное обьяснение, а так же зависит от того, кто оплачивает коммунальные услуги, вот штрафовать не имеет право, так как штраф могут накладывать только государственные органы и он идет в доход государства. Например, ГИБДД за нарушение правил дорожного движения
Суд по любой статье КОАП РФ
Налоговая инспекция - по результатам налоговых проверок
Полиция - по любой статье КОАП РФ, но внутри полиции есть свои разграничения прав
Рострудинспекция - за нарушение трудового законодательства
Пожарная охрана - за нарушение противопожарных правил
Санэпидемстанция - за нарушение санитарных правил
Лесная охрана - за нарушение правил пребывания в лесу.
КоАП РФ Статья 4.1. Общие правила назначения административного наказания
1. Административное наказание за совершение административного правонарушения назначается в пределах, установленных законом, предусматривающим ответственность за данное административное правонарушение, в соответствии с настоящим Кодексом.
СпроситьМы прожили в арендованной квартире чуть больше 1 года. Договор с арендодателем заключен. Арендодатель сообщил, что мы должны искать себе другое жилье т.к. он в декабре сам собирается переезжать в свою квартиру т.к. на даче ему жить холодно. Мы внесли предоплату до 10 ноября - и расписались в расписке, что внесли предоплату до 10 декабря.
За 2 недели мы сообщили арендодателю, что нашли жилье и, что 6 ноября мы освобождаем жилплощадь.
Залога у нас не было.
Мы попросили сделать взаимозачет - за непрожитые дни он должен нам 2500 р., а мы за телефон и электричество должны ему 1400 р. И тут арендодатель говорит, что мы так не договаривались, что он не вернет нам деньги т.к. мы уже подписали расписку до 10 ноября. И хочет еще получить деньги за электричество и телефон.
Встреча с арендодателем сегодня.
Нам кажется, что он поступает с нами плохо.
Пожалуйста, помогите нам советом. Имеет-ли он на это право? И в каком ключе с ним говорить? Вчера-6 ноября мы полностью вывезли свои вещи. Квартира далее больше не будет сдаваться - предполагается, что с декабря он будет проживать в ней сам.
Мы съезжаем из квартиры. Требуем вернуть деньги арендодателя за непрожитые дни.
В договоре у нас прописано, что мы должны известить арендодателя минимум за 15 дней, мы его известили за 10 дней и это требование арендодателя, что мы должны освободить помещение.
Здравствуйте, Элина!
Расписка здесь не при чем, она не порождает обязательств, а лишь подтверждает, что деньги по договору аренды уплачены. Смотрите внимательно договор, особенно его условия о досрочном расторжении договора. Если договором предусмотрено, что при не выполнении Вами условий об уведомлении за 15 дней Вы обязаны компенсировать арендодателю стоимость арендной платы за определенный срок или другая ответственность арендатора, скорее всего, у Вас шансов на возврат денег нет. Очевидно, что у Вас нет доказательств того, что договор расторгнут досрочно арендодателем (не было письменного уведомления). Однако, с доплатой за коммуналку я бы тоже не торопилась, т.к., если разбираться в судебном порядке, то договор аренды сроком более 1 года, должен быть зарегистрирован в регистрирующем органе, чего, вероятно, сделано не было. Такой договор является недействительным и при обращении арендодателем в суд он ссылаться на него не может. Поэтому настаивайте на взаимозачете.
С уважением, юрист Григорьева Е.Р.
СпроситьСобираюсь арендовать помещение для офиса, прочитал шаблон договора и в нем не указан пункт о праве повышения арендной платы арендодателем (будь то на среднюю ставку инфляции рф или, например, не более 10% в год).
Как и будет ли производиться повышение арендной платы во время действия договора (11 месяцев)?
Добрый день! Размер арендной платы является существенным условием договора, если он будет повышаться, то только по соглашению сторон договора.
Спросить
Здравствуйте!
В вашем случае в период действия договора Арендодатель не будет вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке, поскольку данное условие в договоре не предусмотрено.
Возможно это связано с тем, что договор на 11 месяцев. Если его условиями не предусмотрено автоматическое продление или если договором прямо установлено, что договор прекращает свое действие независимо от уведомлений сторон, то для продления арендных отношений необходимо будет заключать новый договор с новой арендной платой. При заключении нового договора и установлении новой арендной платы Арендодатель учтет все условия рынка.
Также приведу для сведения следующие нормы права, по данному вопросу, которые могут вам впоследствии пригодиться.
Согласно ст. 614, п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Высший арбитражный суд указал:
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Отличного дня!
СпроситьАрендатор просит перевыставлять ему счета за электроэнергию с учетом НДС, арендодатель находится на УСН возможно ли и какие последствия? Желательно со ссылкой на нормы права.
Обязанность по "перевыставлению" коммунальных услуг с НДС возникает только в случае, если организация-арендодатель является агентом по их приобретению.
Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законодательство не содержит такого понятия, как "коммунальные услуги". На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 "Энергоснабжение" гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, что расходы на обеспечение собственной деятельности арендатора также должны осуществляться за его собственный счет.
В то же время заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров бывает часто технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами в случае, когда арендатор самостоятельно не заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиком услуг, например:
- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
В п. 2 ст. 614 ГК РФ перечислено несколько форм арендной платы. При этом указывается, что стороны могут предусматривать в договоре аренды и иные формы оплаты.
Соответственно, деление арендной платы на постоянную и переменную части, последняя из которых представляет собой оплату затрат арендодателя на оплату коммунальных расходов, удовлетворяет вышеназванным нормам гражданского законодательства. В таком случае вся сумма арендной платы (как постоянная, так и переменная части) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду (постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 и от 10.03.2009 N 6219/08).
На основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), не признаются плательщиками НДС. Исключением является НДС, подлежащий уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемый в соответствии со ст. 161 и ст. 174.1 НК РФ.
В связи с чем организация, применяющая УСН и реализующая товары, работы, услуги, не должна дополнительно к цене реализуемых товаров, работ, услуг предъявлять к оплате покупателю соответствующую сумму НДС, не должна выставлять счета-фактуры при реализации и не должна в расчетных документах, первичных учетных документах и в счетах-фактурах выделять сумму НДС отдельной строкой, что входит в обязанности плательщика НДС (п.п. 1, 3, 4 ст. 168 НК РФ). Смотрите также письма Минфина России от 24.10.2013 N 03-07-09/44918, от 16.05.2011 N 03-07-11/126.
Но отсутствие обязанности по уплате НДС при возмещении коммунальных платежей возникает также и в общем случае у арендодателя (организации, являющейся плательщиком НДС) в силу следующих обстоятельств.
Объектом обложения НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признаются операции по реализации товаров (работ, услуг, передаче имущественных прав) на территории РФ.
Согласно п. 3 ст. 168 НК РФ обязанность выставления счета-фактуры возникает в случае реализации (работ, услуг), передачи имущественных прав.
Как было указано Президиумом ВАС РФ, заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на коммунальные услуги, не может квалифицироваться как договор на поставку коммунальных услуг, поскольку фактически регулирует порядок компенсации коммунальных расходов (п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Поскольку возмещение коммунальных платежей не является операцией реализации в рамках обычного договора купли-продажи, то счета-фактуры арендодателями (балансодержателями) арендаторам не выставляются и, соответственно, при получении денежных средств, в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает (письма Минфина России от 10.10.2014 N 03-11-06/2/51025, от 07.07.2014 N 03-07-11/32826, от 10.02.2011 N 03-03-06/1/86, от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма ФНС России от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2)).
При этом организация-арендодатель, не являющаяся непосредственным поставщиком ресурсов или агентом по их приобретению и получающая компенсацию расходов на коммунальные услуги, не вправе предъявлять к уплате НДС и выставлять арендатору счета-фактуры (письма Минфина РФ от 31.12.2008 N 03-07-11/392, от 06.09.2005 N 07-05-06/234).
Вместе с тем если между арендодателем и арендатором будет заключён агентский договор, то поставщики коммунальных услуг будут оказывать услуги потребителям-арендаторам при посредничестве агента-арендодателя.
В этом случае с учётом п. 1 ст. 1005 ГК РФ арендодатель как агент, приобретающий коммунальные услуги от своего имени в интересах принципала - арендодателя, будет обязан выписать на его имя счет-фактуру на основании счетов-фактур, полученных от поставщиков коммунальных услуг. Тот факт, что агент применяет УСН, в данном случае при определении обязанности по составлению счетов-фактур в адрес арендаторов в расчёт приниматься не будет. На это также указывается в письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12.
Подобное высказывалось и ранее: посредник (комиссионер, агент), приобретающий товары (работы, услуги) не для себя, а для заказчика, находящегося на общей системе налогообложения, для которого основанием при применении права на вычет может являться счет-фактура, оформленный на его имя, от своего имени формирует на принципала счет-фактуру с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику (письмо УМНС России по г. Москве от 27.08.2004 N 24-11/55682).
СпроситьВ договоре аренды нежилого помещения оговорено повышение арендной платы один раз в год на 10%. Арендная плата не подни малась в течении трех лет. Можно ли поднять ее сразу на 20%?
