Если ЖК РФ более или менее четко определяет способы управления жилыми домами, выбор способа управления, а также условия принятия решений (правда не понятно, для принятия решения необходимо большинство голосов от общего количества собственников квартир в жилом доме, или от общего количества принадлежащих им квадратных метров?), то способов управления нежилой недвижимостью принадлежащей нескольким собственникам, а также условий управления ею (принятия решений) в законодательстве РФ найти не удалось.
Ситуация:
Торгово-офисное здание, после ввода его в эксплуатацию, никому на баланс строительной организацией не передано, а нежилые помещения здания (далее – НЖП) принадлежат на правах частной собственности более 20 физическим и юридическим лицам, финансировавших строительство здания. Управление зданием осуществляется одним из собственников НЖ в лице ИП (далее – Управляющий), которому остальные собственники НЖП доверили управление по Протоколу общего собрания собственников. Управляющим заключены договоры с городскими организациями, оказывающими коммунальные услуги (поставку для здания в целом эл.эненргии, отопления, воды и т. д.), которые он оплачивает в рамках заключенных договоров, а затем распределяет эти затраты между собственниками НЖП. Управляющий выполняет обслуживание и текущий ремонт неделимых конструкций здания (крыша, стены, места общего пользования (далее – места ОП), наружные и внутренние инженерные сети и системы и т.д.), уборку территории и мест ОП. Отношения Управляющего с остальными собственниками НЖ урегулированы договором коммунально-эксплуатационных услуг (далее – Договор КЭУ), в котором определены условия, объемы, порядок оказания КЭУ, и их оплата. Так как собственники НЖП не выработали и не приняли порядка управления зданием, возникает ряд конфликтных ситуаций, как выходить из которых не понятно.
Хотя здание эксплуатируется уже несколько лет, отдельные собственники НЖП до сих пор не заключили с Управляющим Договор КЭУ. При этом, полностью потребляя предоставляемые Управляющим услуги, отдельные услуги они оплачивают полностью (например потребленную их НЖП эл.энергию и тепло), отдельные – частично, считая расходы по этим услугам завышенными (например уборку мест ОП), а некоторые услуги не оплачивают вообще (например за содержание охраны, или содержание лифта, если их НЖП находятся ниже 3-го этажа). Отказ отдельных собственников НЖП от оплаты каких-либо работ, влияющих, например, на сохранность и обеспечение исправного состояния отдельных конструкций или систем здания, может просто сорвать выполнение этих работ, и привести в конечном итоге к аварийной ситуации.
В связи с этим, возникает ряд вопросов на которые, надеюсь, Вы поможете найти ответ в рамках законодательства РФ:
1. Каким документом оформить положения по управлению зданием (Протоколом, Уставом или каким-то другим), и при каких условиях (см.п.3) этот документ может и должен быть принят к обязательному исполнению всеми собственниками НЖП;
2. Каким должен быть механизм принятия решений по управлению зданием (общим собранием собственников НЖП, Управляющим единолично, или каким-то другим, например Правлением из нескольких собственников НЖП);
3. Условие принятия этих решений (единогласное решение собственников НЖП, либо по большинству (голосов или принадлежащих площадей), либо какие-то другие условия);
4. Вправе ли Управляющий применить к собственникам НЖП, не заключивших с ним Договор КЭУ, и фактически потребляющие эти услуги на бездоговорных отношениях, оплачивая при этом какие-то из услуг частично, или не оплачивая их полностью, какие-либо санкции, для понуждения собственников НЖП к заключению договора. Например ограничить их в пользовании местами ОП, ограничить или отключить полностью в их НЖП эл.энергию.
5. Какое «большинство» необходимо для принятия решения по жилым домам: голосов собственников квартир, или их площадей.
Спасибо за ответ.
