Необходимость оформления кадастра для государственной регистрации договора аренды частей земельного участка с инженерными сооружениями в собственности
Земельный участок в собственности.
На участке расположены инженерные сооружения, 4 шт.
Задача - арендовать части земельного участка на которых расположены сооружения.
Вопрос-необходимо ли оформления кадастра на части земельного для государственной регистрации договора аренды?
Здравствуйте.
Для государственной регистрации договора аренды необходимо размежевать участок и оформить кадастровую выписку на арендуемую часть.
Спросить
Такой вопрос. Юр. лицо-угольный разрез, имеет договор аренды на земельный участок, по которому платит арендную плату много лет. В этом году часть участка была рекультивирована и подготовлена к сдаче муниципальному образованию. Когда начали вымежовывать участок для сдачи, оказалось, что по общему участку (всему) сведения о координатах точек границ отсутствуют в кадастре. А на самом участке есть земельные участки физ. лиц и КУГИ, т.е по ним сведения о точках границ имеются в кадастре. Что делать в этом случае, что бы сдать часть земельного участка, и переоформить общий участок, чтобы он встал на кадастр?
Если участки по документам принадлежат ФЛ, нужно выкупить у них участки, а после этого сформировать на себя кадастровые паспорта и оформить участки на разрез.
СпроситьЗК РФ, Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом О государственном кадастре недвижимости. В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом О государственном кадастре недвижимости;
Это рабочий закон? Вообще есть смысл этим заниматься? Заранее благодарен.
Вот актуальная версия
Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;
3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";
........
Смысл есть, если Вы обладаете правом правом на получения участка на указанных условиях.
СпроситьСооружение автозаправочная станция находится в собственности физического лица. При покупке сооружения оно располагалось на земельном участке находившимся в государственной собственности. Из-за ошибок в документах на сооружение, которые исправлялись в судебном порядке, оформление права собственности на сооружение затянусь.
В этот период времени недалеко расположенная организация (50 метров) в тайне от меня сформировала с нарушением требований Земельного Кодекса РФ и Федерального закона РФ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и поставила на кадастровый учет земельный участок, граница которого проходит на расстоянии от 0 до 50 сантиметрах от составных частей сооружения. Сформировать и оформить какое-либо право на земельный участок необходимый для использования сооружения не могу. Кадастровые инженеры отказываются от формирования земельного участка в том виде, в котором он использовался продавцом сооружения до его продажи и необходим для использования сооружения по его назначению. Так как при этом возникает необходимость включать часть земельного участка, поставленного соседом на кадастровый учет. Без части земельного участка, которая незаконно включена в состав соседнего земельного участка и необходима для использования сооружения по его назначению, сооружение не может эксплуатироваться по своему назначению, а это означает фактически захват сооружения. Попытка в судебном порядке признать формирование соседом своего земельного участка несоответствующим действующему законодательству судом отклонилась. Основанием для отказа послужило то, что мое "право собственности на земельный участок не оформлено, правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствуют".
Подскажите, как разрешить сложившуюся ситуацию?
Ваш вопрос требует детальной проработки. Нужно понимать, что если вы ведете речь об АЗС, то на этот участок нужен паспорт безопасности, а также включать в реестр опасных объектов. Это сложная и долгая история. Бесплатной экспресс-консультацией здесь вы не обойдетесь. Земельные споры всегда сложные. И вдвойне сложные, когда такие обстоятельства.
СпроситьЗаключен договор аренды земельного участка с администрацией муниципального района, договор подлежит обязательной регистрации, но земельный участок не имеет точного адреса, а имеет сведения о расположении земельного участка. Вопрос: прежде чем подать документы на регистрацию договора, необходимо присвоить адрес земельному участку? Заранее спасибо.
Оформил договор аренды земельного участка на котором находится театр. Росреестр отказывает в регистрации участка, мотивируя, что мне необходимо арендовать и сам театр. Театр и земельный участок собственность юр. лица.
Уважаемый Александр г.Москва !
До подписания Договора аренды земельного участка вам необходимо сформировать данный земельный участок, т.е. подготовить и кадастровый план на ЗУ.
В противном случае вам придётся арендовать и здание театра.
Поэтому отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренду ЗУ является правомерным.
Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 13.07.2015г
СпроситьФермер заключил договор аренды части земельного участка с колхозом «Урожай». Для целей государственной регистрации договора аренды он обратился в уполномоченный орган государственной власти за кадастровым учетом части земельного участка. В качестве правоустанавливающего документа, фермер предоставил копию договора аренды с приложенным к нему планом границ части земельного участка, сдаваемого в аренду.
Каковы должны быть действия «Кадастровой палаты»?
Какой должен быть правильный порядок действий фермера?
В каком порядке должны быть внесены сведения в кадастр о зарегистрированном договоре?
1).Ему должны отказать, так как не производится кадастровый учет части участка не выделенной в натуре в самостоятельный участок.
2).Договор аренды является не заключенным, так как объект недвижимости не определен (не сформирован) и не имеет кадастрового номера.
3).Фермеру с арендодателем необходимо выполнить межевание земельного участка и поставить его на кадастровый учет. После чего получить кадастровый паспорт или выписку, и заключить договор аренды с последующей его регистрацией.
СпроситьМосковская областная регистрационная палата зарегистрировала договор аренды земельного участка заключённый на одиннадцать месяцев при этом земельный участок являющейся предметом договора аренды не прошёл государственный кадастровый учёт.
1. Договор регистрации подлежит.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Здесь имеет место именно договор аренды земельного участка, соответственно, нельзя применять положение п. 2 ст. 651 ГК о том, что "договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации" (аналогичной нормы для договора аренды земельного участка в ГК нет). Итак, срок договора земельного участка для решения вопроса о необходимости его регистрации ЗНАЧЕНИЯ НЕ ИМЕЕТ.
Ранее возникшие права на этот участок (у арендодателя) должны быть зарегистрированы (п 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Такой регистрации, видимо, не было, поскольку для регистрации нужен план.
Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (п. 2 ст. 26 Федерального закона).
В соответствии со ст. 8 ГК РФ,
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
С уважением,
Брагинский Н.М. (ГУ-ВШЭ).
СпроситьУважаемый Андрей,
Прошу прощения, но я неправильно ответил на Ваш вопрос. Конечно же, договор не подлежит регистрации, поскольку в ст. 26 Земельного кодекса РФ установлена обязательность регистрации только для договоров, заключенных на срок не менее года. Дело в том, что Земельный кодекс РФ был принят позже Гражданского кодекса, и применяться будет именно он. Что касается кадастрового учета, он необходим, так как именно благодаря кадастровому учету можно говорить о том, что предмет договора определен.
СпроситьСт.39.11
8. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:
………
8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ).
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>>
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
ЗК РФ Статья 39.36. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации
1. Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".
Кооммент.
По одной статье земля под НТО не может быть предметом аренды.
По другой статье земля под НТО может быть выставлена на торги.
Как связать эти два взаимоисключающих положения, или это недоработка ЗК. Спасибо.
Коллизии нет, в первом случае идет речь об объектах недвижимости в полном понимании, во втором о временных конструкциях либо строениях, которые не имеют крепкой связи с землей, т. е. фундамента, независимо от факта подключения к инженерным коммуникациям, в том числе передвижных постройках.
Спросить
Согласно п.1.1 ст.39.20 если на ЗУ располагается нестационарный непередвижной торговый объект, то с его собственником договор аренды этого ЗУ не может быть заключен.
Согласно п.п.8 п.8 ст.39.11 этот ЗУ может быть выставлен на торги на право заключения договора аренды ЗУ.
И в том и в другом случае ссылка на полный текст ст.39.36 (включая НТО)
На мой взгляд коллизия налицо.
Но по-моему, если какой-то подпункт противоречит пункту (даже другой статьи в одном и том же законе) приоритет имеет то, что прописано в пункте.
Спасибо.
Спросить
Обратились в Государственную Думу.
Привожу ответ полностью.
Несмотря на некоторую витиеватость изложения из разъяснения следует, что с собственниками НТО договор аренды земельного участка не заключается, заключается договор на размещение.
А земельный участок, на котором на данный момент расположен НТО может быть выставлен на аукцион, но для целей, не связанных с размещением НТО, например под ИЖС, или другое.
Ответ Гос. Дкмы:
"Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (далее - Комитет) рассмотрел Ваше обращение и сообщает следующее.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. № 17-П официальное, имеющее силу закона (то есть обязательное для всех) разъяснение или толкование положений любого федерального закона может быть дано только актом законодательного органа, который должен приниматься, подписываться и обнародоваться в порядке, установленном для всех федеральных законов. С учетом положений статьи 19 Регламента Государственной Думы Комитет не является органом, уполномоченным давать официальное толкование действующего законодательства.
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 08.05.1994 № З-ФЗ «О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации в рамках форм деятельности, установленных названных федеральным законом, не вправе вмешиваться в деятельность органов исполнительной власти, суда и прокуратуры, привлекать должностных лиц к ответственности или давать какие-либо указания.
Вместе с тем, Комитет полагает возможным выразить свою позицию по затронутому в обращении вопросу.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в статье 3936 предусматривает особый порядок использования земель и земельных участков для размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также отдельных видов объектов, определённых Правительством Российской Федерации: для размещения указанных объектов не требуется предоставление земельных: участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Таким образом, с правообладателями указанных объектов, например, нестационарных торговых объектов, не заключается договор аренды, купли-продажи или иное соглашение о предоставлении прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для размещения таких объектов.
Нестационарные торговые объекты, рекламные конструкции не являются объектами капитального строительства, не предназначены для постоянного нахождения в них людей. Такие объекты могут быть демонтированы с земельного участка без значительных затрат времени и ресурсов. Указанные особенности обуславливают возможность размещения таких объектов без формализованной процедуры передачи прав на земельный участок, тем самым снижая административную нагрузку с владельцев указанных объектов, в том числе, финансовую за счёт отсутствия арендных платежей или налога на землю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3936 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 381-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона № 381-ФЗ размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
В соответствии с частью 3 указанной статьи схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определённым в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Таким образом, орган местного самоуправления самостоятельно определяет схему размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Статья 3920 ЗК РФ регулирует вопросы предоставления земельных участков, на которых расположены здание, сооружение исходя из следующего принципа: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Данный принцип обусловлен неразрывностью судьбы земельного участка и объекта, расположенного на нем, и обеспечивает возможность правообладателям здания и сооружения избежать ситуации, когда земля под принадлежащими им объектами будет предоставлена иному лицу, что повлечёт за собой сложности как в использовании земельного участка, так и здания, расположенного на нем.
Пунктом I1 указанной статьи определено, что данный принцип не применяется в случае, если сооружения могут размещаться на земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьёй 3 936 ЗК РФ (без предоставления земельного участка). Указанная норма направлена на соблюдение баланса интересов участников гражданского оборота, на недопущение злоупотреблений отдельными лицами своими правами, а также на системное и последовательное регулирование земельных отношений.
В частности, размещение нестационарных торговых объектов в соответствии со статьёй 3936 ЗК РФ не требует предоставления земельного участка на праве собственности, аренды или другом праве. Таким образом, отсутствует необходимость закреплять за владельцами нестационарных торговых объектов исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, на котором расположены такие объекты. Данный принцип в равной степени касается всех объектов, указанных в статье 393 бЗК РФ.
Также обращаем внимание, что основным способом предоставления земельных участков в собственность или аренду является проведения аукциона. Подпункт 8 пункта 8 статьи 3911 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок не может быть выставлен на аукцион в случае, если на этом земельном участке расположено здание, сооружение, за исключением случаев, когда на земельном участке, в частности, расположен объект в соответствии со статьёй 3936 ЗК РФ. Таким образом, в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности, имеется объект, предусмотренный со статьёй 3936 ЗК РФ, например, нестационарный торговый объект, то это не препятствует проведению аукциона в отношении такого земельного участка. Такое условие представляется оправданным, поскольку, как отмечено выше, нестационарные торговые объекты размещаются в соответствии с утверждённой схемой размещения таких объектов и могут быть демонтированы при её изменении в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, земельное законодательство в полной мере учитывает особенности нестационарных торговых объектов при определении порядка использования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности."
Ответ дан за подписью Председателя Комитета Н.П. Николаева.
СпроситьВадим, Подпункт 8 пункта 8 статьи 3911 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок не может быть выставлен на аукцион в случае, если на этом земельном участке расположено здание, сооружение, за исключением случаев, когда на земельном участке, в частности, расположен объект в соответствии со статьёй 3936 ЗК РФ.
СпроситьПрошу дать консультацию по оформлению земельного участка в собственность. Нам выделен земельный участок под ИСЖ Постановлением администрации в аренду с заключением договора аренды. На участке строений не имеется. Можно ли продать земельный участок находящийся в аренде под строительство частного дома другому лицу.
Оформил договор аренды земельного участка на котором находится театр. Росреестр отказывает в регистрации участка, мотивируя, что мне необходимо арендовать и сам театр. Театр и земельный участок собственность юр. лица. Земельный участок сформирован, т.е.есть кадастровый план с координатами.
