Pравовые аспекты первоначального взноса на ипотеку, предоставленного тетей бывшего мужа и его учет при разделе квартиры

Здравствуйте!Прописать в договоре,что первоначальный взнос оплачен в день подписания договора,о передаче денежных средств написать расписку.

можете и в договоре прописать. но расписку в любом случае оформляйте на каждую часть передаваемых денег

Да, является- если удостоверите нотариально и с указанием - на покупку квартиры.

Составьте договор дарения денег личной вам для внесения первоначального взноса на приобретение квартиры. Максимально точно надо расписать условия, чтобы в случае необходимости могли доказать. Нотариальное удостоверение не имеет юр. силы. Заключайте в простой письменной форме.

Елена!

Либо договором дарения денежных средств, либо пусть ипотеку родители берут на свое имя.

Делить заложенное имущество Вы можете только после погашения ипотеки. Или надо будет получать согласие банка на такой раздел. Никакой брачный договор (ст. 40 СК РФ) не может изменить условия кредитного договора (ст. 819 ГК РФ) и договора ипотеки

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ

(ред. от 21.07.2014)

"Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

С согласия залогодержателя (банка) можете разделить свою ипотечную квартиру в Росреестре согласно ст. 8.1 ГК РФ (Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом).

Брачный договор регистрируется в Росреестре и определение доли каждого происходит в равных долях, если иное не укажите в брачном договоре.

особенности российского законодательства.

1. Приобретенная по ипотеке квартира находится в залоге у банка.

Квартира, приобретенная с использованием заемных средств, согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», одновременно с оформлением её в собственность покупателей, переходит в залог к кредитору (банку), и находится у него в залоге вплоть до погашения должником всех своих долгов по кредитному договору.

Это означает, что такая квартира, приобретенная с использованием ипотеки, изначально находится в собственности у покупателя, но какие-либо действия с этой квартирой (продать её, подарить, обменять и т.д.) собственник квартиры вправе до погашения в Едином государственном реестре записи об ипотеке, только с письменного согласия держателя залога – банка.

Поэтому, говоря о приобретении квартиры по ипотечному договору, нужно сразу иметь в виду, что вы станете собственниками приобретаемой вами квартиры, но получите право полностью распоряжаться этой квартирой, только после того, как исполните все свои обязательства перед банком, за чей счет вы приобрели данную квартиру.

2. Если между супругами не заключен брачный договор, то приобретаемая ими в период брака квартира считается общей совместной собственностью супругов.

Действующее российское законодательство исходит из предпосылки равенства обоих супругов в их имущественных взаимоотношениях с третьими лицами. Иными словами, имущество, приобретенное в период брака по возмездной сделке (например, по сделке купли-продажи) одним из супругов, в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ считается общей совместной собственностью обоих супругов.

Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Даже если квартира приобретается в ипотеку на имя одного из супругов, то подразумевается, что на её приобретение были потрачены общие средства супругов, и, в силу закона (если иное не установлено письменным соглашением между супругами), их доли супругов в праве собственности на квартиру признаются равными.

Например, в период брака супруги Ивановы приобрели по ипотечному договору трехкомнатную квартиру. При этом муж работал заместителем Генерального директора крупной фирмы, а жена в период брака нигде не работала. В этом случае, несмотря на очевидное неравенство доходов обоих супругов (и, соответственно, неравенство их вклада в выплату банку взятого на приобретение квартиры ипотечного кредита), данная квартира всё равно будет считаться общей совместной собственностью супругов, и при отсутствии брачного договора, в случае расторжения брака, жена вправе будет потребовать в судебном порядке выделения своей доли квартиры, после чего она станет собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры.

3. Если брачный договор между супругами заключен, то в нем должны быть в той или иной степени урегулированы вопросы, связанные с разделом приобретенного в период брака имущества и общих долгов супругов.

Избежать подобных нелепых ситуаций поможет брачный договор, который подлежит заключению с соблюдением обязательной письменной формы и обязательному нотариальному удостоверению, как того требует статья 41 Семейного кодекса РФ.

Однако само по себе заключение брачного договора не гарантирует защиту имущественных прав супругов при приобретении квартиры с использованием ипотечного кредита.

В брачном договоре желательно четко прописать адрес приобретаемой квартиры, права и обязанности каждого из супругов относительно этой квартиры (кто из супругов и в какой части должен будет погашать оставшуюся часть кредита, если расторжение брака произойдет до погашения обязательств по выплате ипотеки), а также их доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру в случае расторжения брака.

Также нужно учесть тот факт, что брачный договор вступает в силу только после государственной регистрации брака, и в ипотечном договоре может быть отдельным пунктом прописано обязательство супругов представить в банк нотариально заверенную копию брачного договора после его подписания и вступления договора в силу. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой расторжение ипотечного договора банком в одностороннем порядке, с требованием незамедлительно погасить всю оставшуюся часть платежей по кредитному (ипотечному) договору.

4. Приобретение квартиры на имя лишь одного из супругов, при отсутствии грамотно составленного брачного договора, не лишает второго супруга обязанности по выплате банку суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

Очень часто встречаются брачные договоры с весьма расплывчатыми формулировками. Например, в брачных договорах часто можно встретить фразу о том, что всё приобретенное за время брака на имя каждого из супругов имущество является его личной собственностью и в случае расторжения брака разделу не подлежит.

Однако следует учесть, что имущественное право (в данном случае – право собственности на квартиру) напрямую не взаимосвязано с долговыми (в данном случае – кредитными) обязательствами, возникшими в период брака у кого-либо из супругов. В этом случае остается открытым вопрос: а кто же будет погашать долг по ипотечному договору?

Если в брачном договоре ничего об этом не сказано, то применяются нормы закона, регулирующие данную сферу семейных правоотношений.

Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Таким образом, если в брачном договоре не прописано четко, кто из супругов и в какой именно части обязан будет погашать оставшуюся часть долга по ипотечному кредиту, то долг по ипотеке вполне может быть признан общим долгом обоих супругов, и разделен пропорционально разделу совместно нажитого супругами имущества, при том, что по условиям некорректно составленного брачного договора, квартира может быть оставлена в собственности того из супругов, в пользу которого был составлен ипотечный договор.

5. При разделе совместно нажитого имущества (за исключением варианта с уже имеющимся брачным договором) необходимо привлечение банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица.

Поскольку приобретенная с использованием ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, то любая судебная тяжба (будь решение суда об обращении долга на квартиру, в связи с наличием какого-то другого (например, потребительского) кредита, или решение суда о разделе совместно нажитого супругами имущества), предметом которой будет вышеуказанная квартира, допускается только с привлечением банка к участию в судебном процессе в качестве третьего лица. Это необходимо постольку, поскольку решение суда будет напрямую влиять на права банка относительно находящейся у него в залоге квартиры. Поэтому кроме иных участников судебного разбирательства по делу (истцов, ответчиков, третьих лиц в лице Управления Росреестра), к участию в таком судебном процессе в качестве третьего лица подлежит привлечению и банк, в залоге у которого находится спорная квартира. Если банк не будет привлечен к участию в данном судебном процессе в качестве третьего лица, то банк получит право на обжалование такого судебного решения (в чью бы пользу это решение не было принято) в суде апелляционной инстанции.

6. Если в ипотечном договоре один из супругов указан в качестве должника, а второй супруг указан в качестве поручителя должника, то второй супруг перестанет быть участником правоотношений по выплате ипотеки только в том случае, если найдет другого поручителя, кандидатура которого будет одобрена банком.

Иногда возникают ситуации, при которых квартира приобретается супругами либо до регистрации брака, либо во время брака, но при наличии брачного договора, в котором указывается, что эта квартира будет считаться собственностью только одного из супругов (например, мужа).

В этом случае второй супруг может быть указан в ипотечном договоре не как созаемщик, а в качестве поручителя (если размера ежемесячного дохода одного только заемщика будет явно недостаточно для осуществления ежемесячных платежей в погашение ипотечного кредита). С поручителем заключается отдельное соглашение о поручительстве, в котором указывается, что поручитель несет равную с должником ответственность за неисполнение последним своих обязательств по ипотечному договору. Это означает, что если первый супруг не выполнит своих обязательств перед банком по ипотечному договору, то банк будет иметь право обратить взыскание на предмет залога – квартиру – путем продажи квартиры с публичных торгов. Но и второй супруг (поручитель) также может понести финансовую ответственность перед банком.

Представим себе ситуацию, что в результате объективных рыночных процессов данная квартира подешевела, и при её продаже банк не получил искомую денежную сумму, в виде суммы задолженности по ипотечному кредиту + проценты за пользование кредитом + пени и штрафы за просрочку выплаты ипотечного кредита.

Тогда банк имеет право в судебном порядке взыскать недостающую денежную сумму с самого должника (супруга, на имя которого была приобретена данная квартира) и его поручителей. Причем наличие/отсутствие зарегистрированного брака между должником по ипотечному кредиту и его поручителем уже не будет иметь никакого значения.

Например, долг заемщика перед банком составит 18 000 000 рублей, а квартира будет продана за 15 000 000 рублей. В этом случае банк будет иметь право взыскать с заемщика и его поручителя (или поручителей) недостающие 3 000 000 рублей.

Избавиться от такой «чести» быть поручителем по ипотечному договору не так-то просто. Поручитель должен найти другого человека, который согласится стать поручителем вместо него. После этого поручитель должен будет предъявить новую кандидатуру банку вместо себя, банк проверит степень платежеспособности этого поручителя, и только в случае одобрения банком новой кандидатуры, заключается соответствующее соглашение о замене прежнего поручителя на другого, который теперь будет нести все риски, связанные с возможной неплатежеспособностью должника по ипотечному кредиту.

7. В случае смерти одного из супругов, его доля в приобретаемой квартире может перейти к его наследникам, но только вместе с долговыми обязательствами, связанными с возвратом суммы ипотечного кредита и процентов по нему.

Согласно статье 1175 Гражданского кодекса РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно.

Это значит, что, например, если после смерти мужа, на чье имя была приобретена квартира по договору ипотеки, его наследники (жена, дети, родители, братья, сестры и т.д.) оформят у нотариуса принятие наследства, то к ним автоматический перейдут и долги наследодателя, связанные с выплатой ипотечного кредита, а также все неустойки, пеня и штрафы, связанные с задолженностью по выплате ипотеки наследодателем.

В этом случае возможно два варианта развития событий:

1) Банк признает наследников должника платежеспособными, переоформляет с ними договор ипотеки на унаследованную квартиру, и дает своё согласие на переоформление долей в праве собственности на квартиру (например, если наследодатель был единственным собственником квартиры, а после его смерти наследство приняли супруга и двое родителей наследодателя, то квартира с согласия банка переоформляется в общую долевую собственность супруги (2/3 доли квартиры, с учетом её супружеской доли) и родителей наследодателя (по 1/6 доли каждому);

2) Банк не признает наследников должника платежеспособными, в связи с чем подает на них (как на правопреемников должника) в суд иск о расторжении кредитного (ипотечного) договора и обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, путем её продажи с публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что система ипотечного кредитования, в настоящий момент, всё ещё находится в Российской Федерации в зачаточном состоянии (имеются достаточно серьезные законодательные пробелы в этой правовой сфере, а также отсутствует единая судебная практика по ипотечным спорам), гражданам стоит многократно подумать, прежде чем брать ипотечный кредит, каким бы соблазнительными не были предлагаемые банками условия такого кредита. Перед оформлением ипотечного договора следует в обязательном порядке проконсультироваться с юристами, специализирующимися именно на вопросах недвижимости, и всегда помнить золотое правило о заемных деньгах: «Берешь на время и чужие, а отдаешь свои навсегда».

Добрый день!

Можно попытаться решить раздел имущества до обращения в Суд и заключить Соглашение о разделе имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации.

Статья 36 Семейного кодекса Российской Федерации. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Статья 37 Семейного кодекса Российской Федерации. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Статья 39 Семейного кодекса Российской Федерации . Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Статья 45. Обращение взыскания на имущество супругов

1. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.

2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.

Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть.

3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 46. Гарантии прав кредиторов при заключении, изменении и расторжении брачного договора

1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.

2. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 СК РФ: при разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Статья 256 ГК РФ предполагает: по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.

Закон РФ «О залоге» гласит: залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. Если имущество находится в залоге у банка, то его раздел при расторжении брака супругов может производится следующим образом. Основным вариантом в данной ситуации является досрочное погашение ссуды и раздел имущества на общих основаниях. Еще один вариант раздела залогового имущества при разводе является его продажа с согласия залогодержателя. При этом, после продажи залогового имущества банку возвращается кредит, оставшаяся от продажи сума делится между супругами поровну.

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР БУДЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ, ТОЛЬКО ЕСЛИ ВЫ ПОЛУЧИТЕ СОГЛАСИЕ БАНКА, Т.К. КВАРТИРА НАХОДИТСЯ В ЗАЛОГЕ И РАЗДЕЛ НА ДОЛИ ОЗНАЧАЕТ РАСПОРЯЖЕНИЕ ЕЙ, ЧТО БЕЗ СОГЛАСИЯ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ НЕ ДОПУСКАЕТСЯ.

ИНАЧЕ БАНК ВПРАВЕ ПРИЗНАТЬ БРАЧНЫЙ ДОГОВОР НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ КАК СОВЕРШЕННЫЙ БЕЗ ЕГО СОГЛАСИЯ - СТ. 346 ГК РФ.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТЕНА В БРАКЕ, ТО ОНА НАХОДИТСЯ В СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ВАС И МУЖА, НЕ ЗАВИСИМО ОТ ТОГО, НА ЧЬЕ ИМЯ ОНА ОФОРМЛЕНА - СТ. 34 СК РФ.

Статья 346 ГК РФ. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Вы можете заключить брачный договор. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и(или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. (ст.ст. 40-44 СК РФ) Однако, для составления грамотного брачного договора именно по Вашей ситуации, лучше всего воспользоваться услугами юриста, и уже затем идти его заверять к нотариусу.

А двайте просто и понятно. Можете составлять сотню брачных договоро . НО НЕ МОЖЕТЕ вы делить ипотечную квариру хоть в каких долях до полного погашения ипотеки, тк она а залоге. Закон" Об ипотеке/"

При разделе между вами, когда этот час придет, будут ОСТАВШИЕСЯ непогашенными долги по ст.34-39 СК к тому времени участвовать и банк, как полноправная сторона вашего раздела.

Первоначальный взнос и причитающаяся каждому пропорциональная доля квартиры делится поровну

Здравствуйте, Надежда!

Брачный договор, в котором отражено, что квартира находится конкретно в вашей собственности, а не в совместной с вашим супругом, и факт того, что отец Вам дал денег на первоначальный взнос - никакого отношения друг к другу не имеют.

Если у Вас стоит вопрос о том, потребует ли отец с Вас возврата денег, то это уже вопрос личных отношений с отцом. Если Вы переживаете, что потребует, то тогда, конечно, можете составить там какой-нибудь договор дарения либо какой-нибудь акт приема-передачи денег, в котором будет указано, что эти деньги передаются на безвозмездной основе.

Опять же, здесь играет роль, каким образом отец Вам передавал изначально эти деньги. Если просто наличными дома под столом без свидетелей, и это просто было закреплено рукопожатием, то и переживать не стоит. Если был осуществлен банковский перевод с указанием назначения денежных средств, то это уже другой разговор.

Все зависит от обстоятельств оказания данной финансовой помощи и от Ваших отношений с родителем, а так же от его отношений с Вами (нередко на практике они бывают противоположными).

Был банковский перевод без указания назначения денежных средств. Отец я знаю точно не потребует обратно свои деньги. Я больше переживаю, чтобы деньги не считались совместно нажитыми с мужем.

не пройдет. Со 02 июня 2016 г. все сделки по отчуждению имущества проходят через нотариуса

Добрый день!

едва ли

Здравствуйте! То, что она переводит денежные средства в счет платежей по ипотеке не означает, что она будет иметь право собственности на квартиру. Так как она это делает добровольно, а какого либо письменного соглашения между Вами и ней, нет (по поводу выделения ей доли).

Смотря как оформили--если как аванс --должны вернуть, если как задаток--нет.

---Здравствуйте, в суде сможете доказать что это только ваши деньги. ищите юриста и обращайтесь в суд

Всего хорошего.

Нужно прочитать сам предварительный договор

Наследником первой очереди является сын.

дело в том, что собственником квартиры является ваша тетя. Вне зависимости от того - кто за нее платит. Если ваш отец выплатит долг банку за квартиру (ипотеку) он не станет ее собственником. У него возникнет лишь право требования к вашей тете о выплате ему тех денег, которые он оплатил за квартиру. При этом - он собственником квартиры не станет. Единственный вариант, если он является (либо станет) поручителем по договору ипотеки. Тогда, если он погасит задолженность банку, к нему перейдут все права банка на эту квартиру.

У вас очень не простая ситуация. Все заключается в том, что ваш отец будет платить ни за что. Как только выплаты прекратятся, банк обратит взыскание на квартиру и она уйдет с торгов за бесценок.