Как поступить, если застройщик при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве предлагает подписать договор с ИП на часть суммы?

Нет, не нужно перезаключать договор. Директор - лишь представитель, договор с юрлицом.

Это значит, что если застройщик кому-то будет должен, то земельный участок, на котором строится дом, в котором Вы покупаете квартиру, может быть заложен застройщиком, равно как и другие жилые, и нежилые помещения в Вашем доме, например, Ваша квартира. На это Вы и даете свое согласие. То есть, грубо говоря, Вы соглашаетесь быть поручителем застройщика перед третьими лицами. Рекомендую исключить этот пункт из договора.

Здравствуйте, Константин !

Речь о залоге двух типов - жилых помещений и иных, и земли.

Относительно квартир есть однозначная позиция Верховного Суда ( Обзор судебной практики по долевому строительству от 04.12.13, пункт 15) : "квартиры, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства , не могут быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства".

Что касается нежилых, встроенных помещений, конкретной позиции в Обзоре нет, однако исходя из того, что " общее имущество многоквартирного дома не может быть объектом договора долевого строительства, ( пункт 38 вышеназванного обзора) , то и предметом залога оно быть не может. Цитирую весь пункт :

"38. Общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Пример 1. Согласно договору инвестирования в редакции от 5 декабря 2003 года, заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик) в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой, и дополнительному соглашению к данному договору инвестор обязался инвестировать необходимые средства, а заказчик-застройщик - по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в установленном договором и соглашением размере жилой и нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. Приложением к договору инвестирования и дополнением к приложению утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору Б.

Впоследствии Б. переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения - водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

Решением Хамовнического районного суда города Москвы по требованию Р., С.Т. и Г., являющихся собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме, признаны недействительными в силу ничтожности договор инвестирования в указанной редакции, дополнительное соглашение к нему и дополнение к приложению к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений.

При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

Статья 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения названного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть первая); общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть вторая).

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Пример 2. Между застройщиком ООО "Жилищная инициатива" и инвесторами М.Н.И. и М.Д.Г. 1 февраля 2005 года заключены аналогичные договоры об инвестировании строительства подземно-надземной автостоянки, по условиям которых инвесторы принимали участие в инвестировании строительства подземно-надземной автостоянки с помещениями общественного назначения, а застройщик обязался передать инвесторам гаражи после ввода в эксплуатацию. Гаражи переданы М.Н.И. и М.Д.Г.; право собственности на них зарегистрировано в установленном порядке.

ООО " Жилищная инициатива" также 1 февраля 2005 года заключен договор с ООО "Строительная инициатива" об инвестировании строительства, предметом которого являлось участие в строительстве объекта общественного назначения в автостоянке. Указанное в договоре подсобное помещение (Н-2) передано ООО "Жилищная инициатива"; за ним также зарегистрировано право собственности на это помещение.

10 февраля 2005 года между ООО "Жилищная инициатива" и Б. заключены договоры об инвестировании последним строительства автостоянки, предметом которых являлось участие в строительстве встроенных подсобных помещений Н-4 и Н-5, расположенных на первом этаже автостоянки. Названные помещения переданы Б.; за ним зарегистрировано право собственности на эти помещения.

Решением Индустриального районного суда города Барнаула, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда, М.Н.И. и М.Д.Г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительной передачи Б. подсобных помещений Н-4 и Н-5, расположенных в здании автостоянки, признании отсутствующим права собственности Б. на указанные помещения, признании недействительной передачи ООО "Строительная инициатива" помещения Н-2, расположенного в указанном здании, в части передачи помещения электрощитовой, признании отсутствующим права собственности ООО "Жилищная инициатива" на помещение электрощитовой, расположенной в помещении Н-2, признании за истцами права общей неделимой собственности на помещения Н-4, Н-5 и помещение электрощитовой, расположенные в здании автостоянки.

Отказывая в удовлетворении заявленных М.Н.И. и М.Д.Г. требований, судебные инстанции исходили, в частности, из того, что право собственности у ООО "Строительная инициатива" и Б. возникло на основании договоров инвестирования строительства автостоянки, сами по себе акты о передаче помещений сделками не являются и оснований для признания их недействительными не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании законом прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а именно - нормы статей 289, 290 названного Кодекса, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающие по поводу общего имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Указанные обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанции, в том числе при решении вопроса о применении к требованиям истцов срока исковой давности."

Непонятно, что значит перепродал? У Вас должен быть договор с указанием конкретной квартиры, который зарегистрирован в росреестре, как узнали что она продана второй раз?

Здравствуйте.

Если у вас оформлен договор долевого участия и зарегистрирован в Росреестре, то застройщик не мог перепродать вашу квартиру. Вам следует обратиться в суд.

Яна, а Застройщик то вернул денежные средства? Или Застройщик на вашу же квартиру еще заключил один договор? Уточните ваш вопрос.

ОБращаться в суд с иском о признании договора купли продажи вашей квартиры недействительной (ничтожной) сделкой и одновременно обращаться в полицию по факту мошенничества в отношении лиц, которые продали вашу квартиру. Застройщик - это же какой то конкретный человек, который это сделал.

В 2012 году я вложила деньги на покупку квартиры по долевому строительству, договор дол. строит-ва и чеки на всю стоимость имеются. В 2013 году у застройщика начались судебные разбирательства по не зданным другим объектам, суды. Застройщик переоформил весь дом и квартиры на своего прораба и тот должен был переоформить квартиры на нас. Но у него тоже начались судебные разбирательства и на дом наложили арест. Оформить квартиры не удалось. Ездили в суды снять арест тоже не удалось. Застройщика посадили. Прораб потерялся и на связь не выходил, знаю что ему дали условно и подписку о не выезде.3 апреля этого года узнала, что квартира перепродана одному лицу и 20 апреля другому лицу. Факт мошеничества на лицо. Побежала в милицию на писала заявление. Пришел отказ в возбуждении уголовного дела. Что делать?

Татьяна, в срочном порядке в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Срочно!.

Нужно видеть договор долевого участия и факт оплаты, документы на руках?

Уже иск в суд о признании права собственности на квартиру.

Татьяна, в этом случае в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика подается заявление о включении Вас в реестр кредиторов и передаче Вам квартиры. Если все делать вовремя и юридически грамотно, то Вам передадут квартиру, долги застройщика Вас касаться не будут. Просто работайте с юристами, имеющими опыт по таким вопросам.

Иск о признании права собственности после возбуждения в арбитраже банкротного дела в суд общей юрисдикции принят не будет.

Второй вопрос, что если подан раньше, то может быть рассмотрен.

Здравствуйте.

Никто ничего не продаст.

Есть два варианта

- обратиться в суд с иском о признании права собственности и обязанности передать квартиру

- обратиться в дело о банкротстве с требованием о передаче квартиры и включение в реестр кредиторов.

После вам передадут квартиру.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ст. 9 предусмотрела проценты сверх того, что оплатили по ДДУ.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

И в самом договоре могут быть иные проценты (бОльшие).

Но нужно ещё раз взвесить – стоит ли расторгать ДДУ, если к Новому году будет квартира?

Проценты небольшие.

А поймать добросовестного застройщика непросто.

Вы же брали новостройку по цене ниже рыночной.

Можете не подписывать дополнительные соглашения. Вы можете взыскать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Пишите письменную претензию застройщику и обращайтесь в суд.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Минимум вы вправе претендовать на возврат уплаченных средств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, и компенсацию морального вреда. Однако, обратите внимание, право на расторжение договора у вас возникло только с 1 августа 2017 года. Нужно изучать ваш договор и готовить претензию застройщику. Если застройщик откажется удовлетворить ваши требования в добровольном порядке, то нужно обращаться в суд. Поэтому советую обратиться на личную консультацию к юристу со своим договором.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

(ред. от 29.07.2017)

"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 9. Расторжение договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Согласно Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Статья 9. Расторжение договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п.2 ст.6. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, приведенными выше законоположениями закреплено право участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, расторгнуть данный договор, направив застройщику соответствующее уведомление, и получить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора вместе с процентами за пользование указанными денежными средствами.

Также по ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей» Вы вправе потребовать компенсации морального вреда за нарушение прав по договору.

Но не советую так делать, если дом фактически уже построен, так как средства Вам будут отдавать долго. Лучше не подписывать допсоглашение, а ждать сдачи, а затем в акте писать реальные сроки передачи, что срок нарушен и претензию на неустойку подавать, затем по суду её взыскивать.

Отвечу прагматично.

Вас интересует сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;

Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;

Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;

Компенсацию морального вреда;

Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

Здравствуйте. Этот закон и создан для защиты прав дольщиков граждан. Вам лучше обратиться в суд за защитой своих прав. Сначала напишите претензию на имя руководителя фирмы-застройщика, а в случае отказа подавайте исковое заявление.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Добрый день!

Рекомендуем ничего не подписывать в части заключить доп. соглашение о переносе сроков, так как если вы согласитесь на перенос срока сдачи объекта у вас не возникнет права ни на расторжение договора, ни на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. Подписывать соглашение об изменении сроков — ваше право, не обязанность. Пункт 3 ст. 6 только предусматривает обязанность направить уведомление и предложить заключить соглашение, не более того. МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 8 июня 2011 г. N Д 06-2897 В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Согласно ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Следует отметить, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение любого договора возможно по соглашению сторон. На основании изложенного отмечаем, что, в случае если участник долевого строительства не достиг соглашения с застройщиком по вопросу изменения договора, а именно срока завершения строительства, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 Закона о долевом строительстве. Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Обращаем внимание, что в соответствии с Законом о долевом строительстве застройщик в течение двадцати рабочих дней или в случае расторжения договора в судебном порядке в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Андрей, добрый день! В части получения компенсации с застройщика. Мои коллеги юристы очень подробно рассказали Вам на что Вы можете претендовать. Я занимаюсь уже много лет проблемами, возникающим из ДДУ. Рекомендую Вам для начала взыскать с Застройщика неустойку и штраф, получить их, а потом и видно будет-стоит расторгать договор или нет. Для начала наведите справки о своем Застройщике, не собирается ли он банкротиться-ныне это вполне распространенная схема. Если нужна будет помощь-обращайтесь. Тел: 8-925-134-70-09

Вот, что должен содержать договор.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ...

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Правительство Российской Федерации издает правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений статьи 4 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

(часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 N 118-ФЗ)

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

(часть 10.2 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)

11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

(часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Можете подписать договор с протоколом разногласий, со своими условиями, если Застройщик подпишет данные условия. Удачи Вам.

На что обратить внимание при подписании договора долевого строительства?

Застройщик прислал договор, но некоторые пункты не устраивают!

На что обратить внимание при подписании договора долевого строительства?

Лучше не скажешь:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Договор - это добровольное соглашение сторон, Вы можете по согласованию изменить любые пункты до его подписания и регистрации, после - путем составления доп соглашений. ДДУ с разногласиями сторон делает его безпредметным илишает последующей защиты по этим пунктам. Особре внимание - соответствие договора разрешению на строительство, о земельном участке на котором строится дом, на описание детальное объекта Ду (строительного номера мало). Важно - при нарушении сроков сдачи доп соглашение о переносе сроков вы подписывать е обязаны! В случае такого допсоглашентя вы лишаетесь права на неустойку.

Застройщик прислал договор, но некоторые пункты не устраивают! На что обратить внимание при подписании договора долевого строительства?

Все советы коллег имеют право на жизнь. Но! Чтобы обезопасить себя в этом важнейшем деле, вы должны представить проект договора со всеми приложениями юристу в порядке платной консультации для детального изучения и выработки соответствующих предложений. Кроме этих документов необходимо изучить многие другие документы, касающиеся строительства объекта, земельного участка и т.д. Покупая жилье за такие деньги, разве можно обращаться за бесплатной консультацией? Это по меньшей мере просто глупо.

Добрый день!

Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

Уважаемая Александра! Для разрешения спорных правоотношений в Вашу пользу полагаю необходимым исходить из того, что заключенный Вами договор долевого участия в строительстве содержит условия, ущемляющие Ваши права, как потребителя.

Как участник долевого строительства, приобретая квартиру для личных нужд и инвестируя денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), Вы являетесь потребителем выполненных застройщиком работ (услуг). Застройщик обязался предоставить конкретную квартиру с указанием её конкретной площади. Исходя из этой площади, определена цена квартиры, указанная в договоре. При этом застройщиком оговорено, что указанная в договоре площадь квартиры определена предварительно в соответствии с проектной документацией на дом и может быть уточнена после проведения технической инвентаризации квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 той же статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 07.02.1992г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя. Поэтому, при передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, общая площадь которой меньше предусмотренной условиями договора и проектной документации, у Вас, как участника долевого строительства, возникают права, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На основании изложенного полагаю, что условие договора с Вашим участием о возможном расхождении более чем на 5% данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, при котором разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает Ваши права и законные интересы, как участника долевого строительства и потребителя, поскольку ограничивает Ваше право, как дольщика, на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

Пример судебной практики см. Подробнее ➤

Какую стоимость мне брать для исчисления неустойки при нарушении сроков сдачи квартиры, ту которую я оплатила переуступщику илиту, которая указана в договоре долевки ?

---нужно читать условия договора. а не гадать