Покупка квартиры в ипотеке за наличные - какие риски грозят покупателю?

398₽ VIP

Риск может быть в том что залогодержатель не согласен на такую сделку. Поскольку квартира в залоге, то его согласие необходимо

ст. 334 гк рф.

Без согласия банка на продажу ничего не покупайте. Иначе рискуете остаться ни с чем. Отчуждать заложенное имущество можно только после погашения ипотеки. Или надо будет получать согласие банка на такое отчуждение. Никакие иные сделки не могут изменить условия кредитного договора и договора ипотеки

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит:

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Здравствуйте!

Сделку по купле-продажи сможете совершить только с согласия банка, в\котором оформлен кредит. Советую с начало оформить предварительный договор и прописать в нем все условия. После того как обременение будет снято, сможете оформить основной договора. Тогда рисков никаких быть не должно (ст 429 ГК РФ)

Нет риска, если квартира "чистая".

Банк же её проверил, когда выдавал ипотечный кредит.

Главное - зарегистрировать покупку согласно ст. 8.1 ГК РФ.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

И всё.

Сделка не будет зарегистрирована в Росреестре, деньги трудно будет вернуть.

В соответствии с нормами ГК РФ, ст. 169. - сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна

Если банк даст согласие никаких рисков не может быть, т.е. если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д. Таким образом Вас такие условие могут и не устроить.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Всего хорошего.

Судя по вашему вопросу Вы не удосужились обсудить с банком возможность продажи такой квартиры Она же находится в залоге-ст 334 ГК РФ Без согласия банка залогодержателя Продавец вообще не имеет право продавать квартиру

Поэтому в данной ситуации не то что риск-вообще без согласия банка ничего нельзя сделать.

Добрый день, Александр! Покупка недвижимости это всегда сложный ответственный момент. Правильная, последовательная подготовка документов к сделке исключит все риски. В последнее время купля-продажа квартир, находящихся в залоге у банка по договору ипотеки, приобретает всё большую популярность (риски в основном такие же, как и приобретая имущество не находящееся в залоге у банка).

Существует два способа приобретения квартиры, находящейся в залоге. Первый способ более безопасный и удобный для покупателя, но его Особенность, это обязательное согласие банка на продажу залогового имущества. Если есть согласие банка, то в этой части сделки-купли продажи риски исключены. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Но банки не всегда дают согласие, тогда на практике прибегают ко второму, менее безопасному для покупателя способу.

Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи квартиры и покупатель передаёт продавцу денежные средства в размере оставшегося долга по ипотеке, продавец погашает долг по ипотеке, снимает обременение и стороны заключают основной договор купли продажи и покупатель передаёт оставшуюся сумму за квартиру. Риск в том, что продавец может пропасть с деньгами и придётся бегать по судам.

Здравствуйте, Александр!

Обязательно письменное согласие залогодержателя на совершение сделки. Иначе переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре:

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В остальном проверьте наличие задолженностей по коммунальным услугам, обратите внимание на наличие прописанных (зарегистрированных) лиц в квартире (главное, чтобы не было лиц, имеющих пожизненное право пользования квартирой, такое бывает при отказе от приватизации и завещательном отказе), проверьте дееспособность продавца.

Здравствуйте! Рисков и подводных камней при покупке недвижимого имущества всегда предостаточно. Но в Вашем случае, банк при выдаче кредита наверняка досконально проверял эту квартиру. Единственно что, Вам придется либо согласовать Вашу сделку с банком, либо погасить кредит, снять обременение в виде залога в Росреестре. И регистрируйте переход права, согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если Вас такие сложности не страшат, то удачи Вам. Тут скорее на риски, а просто много сложностей с оформлением будет.

Добрый день, Александр!

Во-первых, Вам необходимо получить от продавца документ о том, что Банк не против продажи квартиры, находящейся у него в залоге.

Может, попытаться договориться с продавцом, что сначала он погасит ипотеку, а потом уже сделаете куплю-продажу.

Если же у Вас договоренность с продавцом, что сначала он гасить ипотеку, а потом продает, то получите с него документы о погашении кредита и снятии обременения.

Во-вторых, пропишите подробно в договоре купли-продажи, порядок расчетов с продавцом, лучше и правильно, если указать, что продавец получает деньги после перехода и регистрации права собственности на покупателя, ну или 50/50, но не 100% сразу до перехода права.

И проверяйте все документы внимательно, то, что если квартира куплена в ипотеку, значит Банк ее проверил и она "чистая" - это далеко не так.

Без согласия банка, выдавшего кредит, сделку в Росреестре Вы не зарегистрируете. А деньги к тому времени можете уже отдать. И остаться ни с чем.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 37

Риск может быть в отсутствии согласия залогодержателя на такую сделку, т.к. квартира в ипотеке. Сначала требуется снять обременение в виде ипотеки, после возможна регистрация перехода права собственности к покупателю. Ст. 8.1 гк рф.

При оплате наличными обычно используют оплату с использованием банковской ячейки, а момент и условия получения денег оговаривается в договоре. Ст. 421 гк рф.

Также стоит проверить, не является ли квартира общим имуществом супругов, т.е. нужно ли согласие по ст. 35 ск рф.

Добрый день! Для начала я вам посоветую изучить договор продавца с банком, на предмет возможности продажи квартиры. Затем потребуйте от продавца согласие от банка, возьмите выписку из ЕГРПН (это можно сделать в территориальном МФЦ, стоимость около 300 руб.). В договоре купли продажи обязательно укажите то условие, что продавец обязан погасить ипотеку и в случае нарушения он обязан возместить все расходы по покупке квартиры. Кроме того, правильно составленный договор дает вам возможность в дальнейшем (в случае возникновения проблем) официально оформить свои права как добросовестный покупатель:

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 1] [Раздел II] [Глава 20]

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.